公募REITs投资指南

证券研究报告公募REITs投资指南国联证券固定收益研究团队2024年8月26日请务必阅读报告末页的重要声明目录第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分第六部分REITs概述国内公募REITs发展现状一览一二级结合的REITs估值定价体系REITs投资看什么？公募REITs有何关注机会？风险提示1.REITs概述1.1 1.1 1.1 什么是什么是什么是REITsREITsREITs？REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金），是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将收益分配给投资者的一种信托基金REITs本质上是将成熟不动产物业在资本市场进行证券化，因而兼具金融属性和不动产属性。数据来源：上交所、中国公募REITs发展白皮书，国联证券研究所图：REITs交易结构1.1 1.1 1.1 什么是什么是什么是REITsREITsREITs？ 公司型和契约型•公司型REITs的特点在于公司具有独立法人资格，REITs份额即为公司的股权，投资者为公司股东。公司型REITs多采用内部管理的模式，由公司聘用内部管理团队进行管理，包括资产运营、投融资和物业管理等•契约型REITs以自身为上市主体，由投资者和发起人持有REITs份额，向外聘请基金管理人和物业资产管理人来进行管理，因此也会面临利益冲突和信息不对称的风险。 权益型、抵押型和混合型•权益型REITs拥有并经营办公楼、购物中心、公寓等收益型不动产，同时提供物业管理服务，投资者的收益来自租金和不动产的增值，是最为常见的一类•抵押型REITs是直接向不动产所有者或开发商提供抵押信贷，或者通过购买抵押贷款支持证券间接提供融资，其主要收入来源为利息收入•混合型兼具上述两类REITS的特点，拥有部分产权的同时也进行抵押贷款 公募和私募•公募REITs以公开发行的方式向社会公众投资者筹集资金，发行时需要经过监管机构的审批，通常可以上市交易，流动性较高且规模较大•私募REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，发行程序更为简单，但对于投资者人数有一定限制，并且由于其不上市交易，流动性较弱且规模有限数据来源：中国公募REITs发展白皮书，国联证券研究所组织形式资金投向资金募集流通方式REITS分类1.2 1.2 1.2 中国对中国对中国对REITsREITsREITs的探索之路的探索之路的探索之路数据来源：中国政府网、中国公募REITs发展白皮书、住房城乡建设局、人民网、证监会、发改委、金融博览财富杂志，国联证券研究所2005.12◆第一只离岸REITs：广东越秀REIT2007◆中国人民银行、证监会和银监会分别成立REITs专题研究小组2014.04◆首单“类REITs”产品中信启航REITs成功发行2018.02◆深交所战略规划纲要提出全力开展REITs产品创新2020.04◆证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》2020.08◆证监会发布业务指引，标志着公募REITs正式规则落地2023.06◆首批4只公募REITs扩募项目成功落地，扩募募集金额总计超50亿元2021.06◆首批9只公募REITs产品于6月21日正式上市交易2015.01•《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中提出积极推进REITs试点2014.09•《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中提出积极稳妥开展REITs试点探索研究阶段（2005-2013年）类REITs阶段（2014-2019年）公募REITs阶段（2020年-至今）2024.07◆国家发改委：全面推动基础设施REITs常态化发行1.2 1.2 1.2 中国对中国对中国对REITsREITsREITs的探索之路的探索之路的探索之路数据来源：发改委、国务院办公厅、银保监会、证监会、税务总局、中国人民银行、金融监管总局、财政部、能源局、农业农村部、人民网，国联证券研究所时间部门文件主要内容2021/6/29国家发改委《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》（发改投资[2021]958号）将试点区域扩大至全国范围，明确了全国各地区符合条件的项目均可申报，试点行业包括交通、能源基础设施、市政、生态环保、仓储物流、园区、新型基础设施、保障性租赁住房及水利、旅游等其他基础设施。2021/11/10银保监会《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》(银保监办发[2021]120号）允许保险资金投资基础设施公募REITs,从制度层面明确投资规范和监管规侧，进一步建立健全保险资金投资基础设施公募REITs的长效机制，防范相关业务风险。2021/12/29国家发改委关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITS)有关工作的通知（发改办投资[2021]1048号）全国基础设施RETS试点项目库要坚持统计监测和协调服务的功能定位，做到项目“愿入尽入、应入尽入”，不得以任何理由拒绝项目入库。对成功发行基础设施REITs的企业，研究在资金安排等方面给予优先支持，充分发挥示范引领作用。2022/1/26财政部、税务总局《关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》（财政部税务总局公告2022年第3号）基础设施RETs设立阶段，原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。2022/1/30国家发改委、能源局 《关于完善能源绿色低碳转型体制机制和政策措施的意见》（发改能源[2022]206号）提出推动清洁低碳能源相关基础设施项目开展市场化投融资，研究将清洁低碳能源项目纳入基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点范围。2022/5/10国务院办公厅关于印发城市燃气管道等老化更新改造实施方案(2022一2025年)的通知(国办发[2022]22号）优先支持符合条件、已完成更新改造任务的城市燃气管道等项目申报基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目。2022/5/25国务院办公厅《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发[2022]19号）提出进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场。2022/5/24证监会、国家发改委关于规范做效好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知（证监办发[2022]53号）发起人（原始权益人）应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。发起人（原始权益人）发行保障性租赁住房基础设施REITs的净回收资金，应当优先用于保障性租赁住房项目建设。2022/7/20证监会、国家发改委 加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施(1)推动建立重点地区省市政府牵头、多部门参加的综合推动机制，加强工作统筹协调；(2)召开重点片区会，加强政策辅导和市场培训，推动形成项目供给梯队；(3)优化试点项目推荐程序，研究明确工作时