房地产行业国际房产税系列研究之三：日本如何构建多元房地产税体系？

C H I N A S E C U R I T I E S R E S E A R C H请参阅最后一页的重要声明 证券研究报告·行业动态 日本如何构建多元房地产税体系？ ——国际房产税系列研究之三行业动态信息 日本房地产税解析：日本房地产税起源于明治时期的地租，后持续变革，逐步形成目前的取得类、保有类和转让类三种，涉及交易和持有两大环节。其中单独针对房地产开设的目前仍在征收的税种仅不动产取得税、固定资产税和城市规划税三种，而其他涉及房地产相关的税种较为繁多。日本房地产税以地方政府为征收主体，以充实地方财政为主要目的，地方具有较大的自治立法权。日本政府除了将保有类房地产税定位为充实地方财政的来源之外，在历史上还曾一度将其作为调控房地产市场的政策工具。 持有环节税收： 谁来征收？如何征收？日本持有环节房地产税包括固定资产税和城市规划税，全部由市町村级征收。固定资产税以土地、房屋和折旧资产的评估额作为计税依据，每三年评估一次，税率为1.4%，依照国民所得人均负担率在 2%-2.5%之间；城市规划税的征收对象则是位于被指定为城市规划区域内的市街化区域的土地和房屋，税率由各市町村灵活确定，最高限制 0.3%。城市规划税专款专用于城市规划建设，而固定资产税被用于教育、基础设施建设和福利等领域。最近十年来固定资产税和城市规划税收入均十分稳定，两者占市町村级税收入合计占比近 50%。 如何登记？如何评估？日本拥有完善的不动产登记、评估和公示制度，确保了房地产税征收工作的正常开展。不动产登记包括不动产登记簿登记和固定资产台账登记，分别保障了财产私有权和为固定资产征税提供依据。日本不动产评估在不同级别政府机构均设有专门的评估机构，国土交通省的公示价格成为日本评估价格体系的核心，并配备专业的不动产鉴定师，评估技术完善，此外设评估理事会以解决评估争议问题，相当程度上保障了评估工作的有序开展。 有何优惠？税负如何？日本保有类税还规定了若干税收优惠，以保证效率的同时兼顾公平。固定资产税和城市规划税均对住宅用地规定了计税依据部分减除的优惠，除此之外，固定资产税还规定了免征点以及对新建住宅的优惠。日本固定资产税的实际税率不高，居民税收负担并不大。 交易环节税收：包括取得和转让两大类。取得类房地产税中，不动产取得税是唯一针对房地产专门开设的税种，以都道府县为征收主体。近十年来不动产取得税占道府县税的比重大致呈下降趋势，由 2005 年的 3.1%降至 2015 年的 2.1%。在不动产转让环节，日本没有设置独立的税种，而是在已有的税种中单独规定有关房地产的转让税。 维持 买入 陈慎 chenshen@csc.com.cn 021-68821630 执业证书编号：S1440514080003 发布日期： 2018 年 03 月 23 日 市场表现 相关研究报告 房地产 1 房地产 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 日本房地产税制度核心内容 日本的房地产税起源于 19 世纪 70 年代，经过数十载的变迁，最终形成了目前的房地产税征收体系。日本政府除了将保有类房地产税定位为充实地方财政的来源之外，在历史上还曾一度将其作为调控房地产市场的政策工具。 房地产税属于地方税种，地方拥有自治立法权 日本房地产税分为取得类、保有类和转让类三种，涉及交易和持有两大环节，以地方政府为征收主体，其中不动产取得税由都道府县征收，持有环节的固定资产税和城市规划税则由市町村征收，三者均属于地方税。日本的地方政府具备较大的自治立法权，地方可依据国会产生的地方税法和内阁颁布的政令灵活制订相应的征税条例，中央对地方征税权几乎不存在直接的干预。 房地产税主要用于地方民生，家庭税负不高 房地产相关税收主要为地方的发展服务，民生费、教育费、公债费以及土木费是日本地方政府财政支出的四个主要领域，四者合计占比约 65%。日本保有类房地产税中最重要的当属固定资产税，但其带来的税收负担并不大，占国民所得的 2%-2.5%，且近年来有继续下降的趋势。 持有环节：固定资产税+城市规划税 保有类房地产税主要由固定资产税和城市规划税构成，全部由市町村级征收。最近十年来固定资产税和城市规划税收入两者占市町村级税收入合计占比近 50%，为地方政府非常重要的财政来源。 征收方式方面： 固定资产税以土地、房屋和折旧资产的评估额作为计税依据，每三年评估一次，税率为 1.4%。而城市规划税的征收对象则是位于被指定为城市规划区域内的市街化区域的土地和房屋，税率由各市町村灵活确定，最高限制 0.3%。两者对符合条件的土地和建筑物均有一定的税收优惠。 评估体系方面： 日本拥有完善的不动产登记、评估和公示制度确保房地产税征收工作的正常开展。不动产登记包括不动产登记簿登记和固定资产台账登记，分别保障了财产私有权和为固定资产征税提供依据。日本不动产评估在不同级别政府机构均设有专门的评估机构，国土交通省的公示价格成为日本评估价格体系的核心，并配备专业的不动产鉴定师，评估技术完善，此外设评估理事会以解决评估争议问题，相当程度上保障了评估工作的有序开展。 交易环节：征收稳定，短期交易税负重 日本房地产交易环节税包括取得和转让两大类。取得类房地产税中，不动产取得税是唯一针对房地产专门开设的税种，以都道府县为征收主体。在不动产转让环节，日本对于个人转让房地产所得，以是否持有房地产超过 5 年时间为判断依据，不超过 5 年的征收 30%的个税和 9%居民税，超过 5 年后转让的仅征收 15%个税和5%居民税，透露出日本政府强化房屋居住属性，打击土地投机的意图，事实上也起到一定效果。 2 房地产 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 日本房地产税解析 日本房地产税历史沿革 持续变革，以充实地方财政为目的 日本的房地产税起源于 19 世纪 70 年代明治政府时期的地租，当时仅对土地征收地租（划归国家）和地租附加税（划归地方）。直至 1940 年日本政府为充实地方财政而建立起地方税制，原来府县和市町村的地租附加税被保留，而地租征收额根据地方交付税法被全额返还给府县，地租成为事实上的地方税，至此日本对土地征税完成了从国税到地方税的过渡。 1949 年的“夏普劝告”提出进一步强化地方的征收主体地位和责任，改地租为固定资产税，其被放在了地方税法修改工作的中心位置；1950 年，税制改革推行，固定资产税正式设立。至此之后日本政府对房地产相关税进行了一系列调整，最终形成了目前的房地产税征收体系。 图 1：日本房地产税制度建设和改革历程 资料来源：《战后日本财产税改革及其效应》，中信建投证券研究发展部 房地产税一度被赋予市场调控属性 日本政府除了将保有类房地产税定位为充实地方财政的来源之外，在历史上还曾一度将其作为调控房地产普遍发放地券，承认土地私有，根据地券上标示地价按2%征收地租（属国税）和地租附加税1871明治政府废藩置县，取消了封建主对土地和农民的所有权18721873颁布《地税改革法令》《地税改革条例》《地税改革条例细则》，要点为土地调查、确定所有权、决定地价、交付地券、制作地图及土地所有权登记证书，利用地券制度征收地券上标示地价3%的地租，成为固定资产税的雏形1877农民起义压力