房地产行业7月月报：投资下行趋势明确，销量超预期转正，低库存是反常根源

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究 报 告房地产行业 7 月月报 推荐（维持） 投资下行趋势明确，销量超预期转正，低库存是反常根源 投资方面，7 月累计投资增速连续 3 月放缓，下行趋势明确；开工同比再次回落，考虑到 18H2 拿地转负传导叠加高基数效应，预计 19H2 开工将进一步走弱；不过限价放松和融资收紧等综合影响，却推动了复工大幅走强，并预计 19H2 中将延续走强趋势；开工走弱和复工走强对冲导致了 7 月施工不降反升，不过考虑到开工量级远大于复工，预计后续施工仍将逐步放缓；而通过固定资产中其他费用可估算，土地购置费仍在进一步放缓。考虑土地购置费进一步走弱和施工或已见顶决定了投资将继续走弱，维持全年投资同比+8%的判断。销售方面，7 月销量同比由负转正、大超市场预期，源于：1）“因城施策+一城一策”推动城市间差异加大，市场有好有坏，比如中西部销量好于中东部；2）低库存+限价导致新房房价倒挂，供不应求造成较高去化率，比如一二线量价表现更好；3）近期行业融资逐步趋紧，企业加大推盘、促销售回款以保证资金安全。考虑城市独立周期、低库存和 19H2 低基数，维持全年销量同比为-1%的判断。资金方面，7 月资金来源持平略增，主要源于低基数效应和销量由负转正，我们维持认为 19H2 资金将好于 18H2。我们认为近期宏观经济下行压力大，同时近期房地产行业基本面略有走弱，并预计投资逐步放缓、销量二次探底，政策面和资金面却已于 18Q3 见底，并全球流动性宽松预期升温，而估值仍处于低位，2019PE 仅 4-9 倍，NAV 折价 20-80%，此外，主流房企销售保持稳定，集中度继续提升，中报普遍业绩大幅高增，并股息国债利差创新高，板块吸引力大幅提升。我们维持开发板块推荐评级，推荐：1）低估值、高股息龙头：保利地产、金地集团、万科 A、融创中国、绿地控股、招商蛇口；2）二线成长蓝筹：中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、华夏幸福、荣盛发展、蓝光发展；3）商业地产：大悦城；4）国企改革：首开股份。此外，维持物管板块推荐评级，维持推荐：中航善达，并建议关注：碧桂园服务、永升生活服务等。 支撑评级要点 投资连续 3 月放缓，开工走弱、复工走强，施工略升，预计全年投资同比+8%1-7 月房地产开发投资额同比+10.9%，较前值-0.4pct，7 月单月同比+8.5%，较前值-1.6pct；1-7 月商品房新开工面积同比+9.5%，较前值-0.6pct，7 月单月同比+6.6%，较前值-2.3pct；1-7 月商品房竣工同比-11.3%，较前值+1.4pct，7 月单月同比-0.6%，较前值+13.3pct；1-7 月商品房施工面积同比+9.0%，较前值+0.2pct；土地购置面积同比-29.4%，较前值-1.8pct。累计投资增速连续 3 月放缓，开工走弱、复工走强、施工不降反升；拿地转负传导叠加高基数效应，预计 19H2 开工将进一步走弱；竣工同比降幅再次明显收窄，源于今年房企交付大年，19H1 房企中报普遍高增就是印证；土地成交同比降幅扩大，溢价率下降，预计后续将继续降温。综上，我们维持全年投资同比+8%的判断。销量超预期转正，源于因城施策、低库存及加速推盘，预计全年销量同比-1%1-7 月商品房销售面积同比-1.3%，较前值+0.4pct,7 月单月同比+1.2%，较前值+3.4pct；1-7 月销售金额同比+6.2%，较前值+0.6pct, 7 月单月同比+9.8%，较前值+5.6pct；1-7 月销售均价同比+7.7%，较前值+0.2pct，7 月单月同比+7.7%，较前值+0.2pct。7 月销量同比由负转正，大超市场预期，可能源于：1）“因城施策+一城一策”推动城市间差异进一步加大，城市独立周期开启，比如中西部销量好于中东部；2）行业低库存+限价导致新房房价倒挂，供不应求造成较高去化率，比如一二线量价表现更好；3）近期行业融资逐步趋紧，企业开始加大推盘量，加快销售回款以保证资金安全。综合考虑城市独立周期、低库存和 19H2 低基数，我们维持全年销量同比为-1%的判断。资金来源持平略增，源于销量由负转正，预计 19H2 资金环境将好于 18H21-7 月，资金来源同比+7.0%，较前值-0.2pct，7 月单月同比+5.8%，较前值+0.1pct，资金来源持平略增，主要源于低基数效应和销量由负转正。7 月单月分结构看，国内贷款在低基数下，继续录得同比两位数增长（同比+16.8%），但增速有所放缓；自筹资金由正转负（同比-7.4%），显示出如信托等融资渠道的收紧开始产生影响；销售回款端，受销量同比由负转正，定金及预收款同比明显走强（同比+12.8%），但个人按揭贷款在按揭资金偏紧状态下仅保持稳定表现（同比+12.2%）。我们预判 19H2 基本面以及政策面都将好于 18H2，因而维持认为 19H2 房地产行业资金环境将好于 18H2。风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧。证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 占比% 股票家数(只) 131 3.57 总市值(亿元) 20,819.22 3.59 流通市值(亿元) 18,718.55 4.42 % 1M 6M 12M 绝对表现 -8.05 -0.15 5.89 相对表现 -4.73 -8.55 -2.73 《房地产行业周报：资金宏观松行业紧，土地市场有所降温》 2019-08-04 《房地产行业估值研究之股息率：股息国债利差创新高，地产股长线投资价值凸显》 2019-08-06 《房地产行业周报：全球降息继续扩围，股息国债利差创新高》 2019-08-11 -14%4%21%38%18/08 18/10 18/12 19/02 19/04 19/062018-08-15～2019-08-14沪深300房地产相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2019 年 08 月 14 日 房地产行业 7 月月报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、投资端：投资连续 3 月放缓，开工走弱、复工走强，施工略升，维持全年投资同比+8%判断 ............................. 4 二、销售端：销量同比超预期转正，源于因城施策、低库存及加速推盘，维持全年销量同比-1%判断 ...................... 9 三、资金端：资金来源持平略增，源于销量由负转正，维持 19H2 资金环境将好于 18H2 的判断 ............................. 11 四、风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧 ......................................................