房地产行业：投资承压下探，销售持续回暖

请参阅最后一页的重要声明 证券研究报告·行业深度研究 投资承压下探，销售持续回暖土地端：单月土地购置下降明显，土拍放量、溢价率提升 1-7 月房地产开发企业累计土地购置面积同比下降 29.4%，跌幅增加 1.9pct，1-7 月土地累计成交价款同比下滑 27.6%，跌幅保持不变。全国土地成交转为正增长，从 7 月百城成交土地的建筑面积来看，重点城市的土地成交数据依旧好于全国。土拍放量、溢价率提升。 开工、施工端：继续回落趋势，单月新开工增速波动大 1-7 月房屋新开工面积 12.57 亿平方米，同比增长 9.50%，增速较上月降低 0.6pct。单月新开工面积增速波动较大，从趋势来看与销售保持一致，原因在于在资金收紧情况下，目前房企往往采用以销定产的策略，我们预计下半年销售仍将保持平稳回落，叠加1-7 月份土地购置增速负增长，新开工累计增速预计将会持续收敛。施工方面，我们预计施工面积仍将保持平稳增长，预售房屋交付竣工的硬性约束，将有效抵消新开工增速下降带来的负向拖动作用。 投资端：投资回落趋势不变，中部地区增幅扩大 1-7 月全国房地产开发投资 7.28 万亿元，同比增长 10.6%，增幅较 1-6 月缩小 0.3pct，6 月单月投资增速较 5 月有所回落，我们认为仍然是由于土地购置费同比下降所致。年内施工体量和施工强度的提升支撑了投资仍在高位徘徊，展望下半年，我们认为随着房地产融资政策的进一步收紧和棚改力度的逐步趋弱，房企在资金端和土地投资端将进一步承压，投资增速将平稳滑落。 销售端：销售增速持续回暖，仍存在弹性 1-7 月商品房销售面积为 88783 万平方米，同比下降 1.3%，较 1-6月减少 0.5pct；销售金额为 83162 亿元，同比增长 6.2%，增速增加 0.7pct。7 月单月市场销售金额和面积增速同比持续回暖。总体而言，展望全年的销售增速，我们认为三季度的销售或具备一定的弹性。 资金端：整体延续放缓态势，房贷利率进入反弹阶段 1-7 月房地产开发企业到位资金为 99800 亿元，同比+7.0%，较 1-6月-0.2pct，资金面小幅趋紧，单月来看，单月增速与 6 月基本持平，销售回款支撑房地产开发到位资金提升。数据上看，全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。一线城市和二线城市的房贷利率变化趋势差异较大。 维持 买入江宇辉 jiangyuhui@csc.com.cn 18621759430 执业证书编号：S1440517120002 发布日期： 2019 年 08 月 16 日 市场表现 相关研究报告 -13%7%27%47%2018/8/162018/9/162018/10/162018/11/162018/12/162019/1/162019/2/162019/3/162019/4/162019/5/162019/6/162019/7/16房地产开发沪深300房地产开发Ⅱ 22060715/36139/20190816 16:03 行业深度研究报告 房地产开发Ⅱ 请参阅最后一页的重要声明 标题目录 开发投资数据详解 ................................................................................................................................................... 1 土地端：单月土地购置下降明显，土拍放量、溢价率提升 ........................................................................ 1 开工、施工端：继续回落趋势，单月新开工增速波动大 ............................................................................ 3 投资端：投资回落趋势不变，中部地区增幅扩大 ........................................................................................ 4 市场供需及资金端数据详解 ................................................................................................................................... 6 销售端：销售增速持续回暖，仍存在弹性 ................................................................................................... 6 资金端：整体延续放缓态势，房贷利率进入反弹阶段 ................................................................................ 8 政策端解读 ..............................................................................................................................................................11 政治局会议：“调控”转向“管理”，不将房地产作为短期刺激经济手段 ...............................................11 流动性层面：融资政策边际收紧，约束土地市场升温 ............................................................................ 12 地方层面：因城施策：苏州升级调控降温，上海临港放宽限购 .............................................................. 12 22060715/36139/20190816 16:03 1 行业深度研究报告 房地产开发Ⅱ 请参阅最后一页的重要声明 开发投资端数据详解 土地端：单月土地购置下降明显，土拍放量、溢价率提升 1-7 月房地产开发企业累计土地购置面积同比下降 29.4%，跌幅增加 1.9pct，其中 7 月单月购置面积同比下降 36.9%，跌幅较 6 月扩大 22.6pct。1-7 月土地累计成交价款同比下滑 27.6%，跌幅保持不变，其中 7月土地成交价款同比下滑 27.3%，跌幅较 6 月扩大 15.8pct。 图表1： 单月土地购置面积（万平） 图表2： 土地购置面积累计同比 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 图表3： 土地成交价款单月同比及累计同比 图表4： 土地购置费用单月同比及累计同比 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料