房地产行业投资策略：行业逐步筑底，市场有望边际改善

1 行业报告│行业投资策略 请务必阅读报告末页的重要声明 房地产 行业逐步筑底，市场有望边际改善 ➢ 政策变化：强调去库存，持续化风险 2024 年 4 月，政治局会议强调“消化存量房产和优化增量住房”，“因城施策”下，各地通过“以旧换新”、收储商品房等方式落实去库存。需求端，各城市陆续推出宽松政策，包括解除限购、降首付、降利率等。供给端，房地产融资协调机制逐步推进，防范化解存量风险，同时强调按需供地，优化土地供应机制。 ➢ 重点企业：基本面持续承压 从 TOP20 房企来看，2023 年营收同比增长 3%，归母净利润同比减少 17.2%，毛利率和净利率分别下滑 1.8pct、1.2pct，房企盈利能力延续下行。经营活动现金流量净额则继续保持高增长，华润置地、中国海外发展贡献较大。受市场趋势影响，需求端观望情绪依然浓厚，供给端投资态度谨慎。但部分房企通过优化供给，聚焦高能级城市，经营好于行业平均水平。 ➢ 需求测算：中性假设下 2024-2030 年商品房年均需求降至 8.1 亿平 商品房需求测算时，考虑空置率为 20%，有效需求漏损率为 10%，商品住宅销售面积/商品房销售面积为 87%，城镇化率提升逐步放缓（70%前增幅降至 0.5 个百分点，70%后降至 0.25 个百分点），人均居住面积每年提升 0.4 平方米。则在悲观、中性、乐观情景下，2024-2030 年商品房年均需求分别为 7.2、8.1、9.1 亿平方米，需求增速中枢分别为-6.9%、-4.9%、-3.0%。 ➢ 供给测算：中性假设下 2024-2030 年新开工、投资额持续承压 预计在悲观、中性、乐观情景下，2024-2030 年年均新开工面积分别为 5.0、6.4、8.1亿平方米，增速中枢分别为-10.5%、-7.0%、-3.5%；年均竣工面积分别为 6.2、7.3、8.5亿平方米，增速中枢分别为-6.6%、-3.9%、-1.1%；房地产开发投资完成额分别为 9.4、10.0、10.7 万亿元,增速中枢分别为-3.9%、-2.5%、-1.0%。 ➢ 商品住房需求结构：预计改善性需求将贡献主要增量 改善性需求有望成为主要住房需求来源，带动市场修复。悲观、中性、乐观情景下，2024-2030 年城镇化驱动住房需求年均销售面积分别为 1.5、2.2、2.9 亿平方米。2024-2030年年均改善性驱动住房需求销售面积约为 3.8 亿平方米。此外，拆迁改造也将带来部分住房需求，释放周期分别为 10、8、6 年时，年均销售面积分别为 0.2、0.3、0.4 亿平方米。 ➢ 投资建议：改善性产品房企有望率先修复 我们认为行业筑底有望逐步完成，板块估值将逐步修复。需求端，城镇化率仍然有较大提升空间，叠加人均居住面积的改善，市场有望持续修复。供给端，当下房地产市场销售低迷，土地成交规模和新开工面积持续承压，随着政策持续宽松，保障房体系逐步落地，新开工面积有望迎来边际改善。建议关注土储优质、融资能力强的国央企，以及改善性产品塑造能力较强的房企。二手房市场逐步回暖，建议关注二手房交易龙头企业。 风险提示：政策调整滞后性风险；市场修复不及预期；房企流动性风险；测算结论与实际情况具有偏差风险。 重点推荐标的 简称 EPS PE CAGR-3 评级 2024E 2025E 2026E 2024E 2025E 2026E 招商蛇口 0.96 1.13 1.25 10.4 8.9 8.0 21% 买入 我爱我家 0.07 0.10 0.13 37.2 25.6 18.9 111% 买入 数据来源：公司公告，国联证券研究所预测，我爱我家为 wind 一致预测，股价取 2024 年 6 月 14 日收盘价 证券研究报告 2024 年 06 月 17 日 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议： 强于大市 相对大盘走势 作者 分析师：杨灵修 执业证书编号：S0590523010002 邮箱：yanglx@glsc.com.cn 联系人：姜好幸 邮箱：hxjiang@glsc.com.cn 相关报告 1、《房地产：一线城市跟进宽松政策，基本面有望企稳》2024.06.02 2、《房地产：政策持续加码，市场有望回暖》2024.05.28 -40%-20%0%20%2023/62023/102024/22024/6房地产沪深300请务必阅读报告末页的重要声明 2 行业报告│行业投资策略 正文目录 1. 政策变化：强调去库存，持续化风险 .................................. 4 1.1 中央层面：消化存量，优化增量 ................................ 4 1.2 地方层面：降低购房门槛与“以旧换新”双驱策动 ................... 7 2. 重点企业：基本面持续承压 .......................................... 9 2.1 财务表现：盈利延续下行，企业持续分化......................... 9 2.2 经营表现：销售结构优化，拿地态度谨慎........................ 14 3. 行业供需：筑底有望加速完成 ....................................... 19 3.1 中性情景下，2024-2030 年商品房年均销售面积为 8.1 亿平方米 .... 21 3.2 中性情景下，2024-2030 年年均新开工面积为 6.4 亿平方米 ........ 26 4. 投资建议：改善性产品房企有望率先修复 ............................. 32 5. 风险提示 ........................................................ 32 图表目录 图表 1： 2023 年以来重点城市需求端政策逐步宽松 ......................... 4 图表 2： 2024 年以来中央层面地产调控政策 ............................... 4 图表 3： 2024 年以来地方层面限购政策 ................................... 7 图表 4： 各城市首付及利率政策 ......................................... 8 图表 5： “以旧换新”主要模式 ........................................... 9 图表 6： TOP20 房企营业收入及增速 ..................................... 10 图表 7： TOP20 房企归母净利润及增速 ................................... 10 图表 8： TOP20 房企营收及归母净利润情况 ............................... 10 图表 9： TOP20 房企毛利率及