房地产行业深度研究：住房“以旧换新”政策积极推进，置换需求陆续释放

请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 行业研究 太平洋证券股份有限公司证券研究报告 2024 年 06 月 03 日 行业深度研究 中性 / 首次 房地产 房地产 住房“以旧换新”政策积极推进，置换需求陆续释放  走势比较  子行业评级 房 地 产 开 发和运营 无评级 房地产服务 无评级 相关研究报告 <<发债房企 2023 年年报总结：短期业绩承压，优质龙头未来可期>>--2024-05-15 <<首张城中村改造房票在广州发放，郑州二手房“以旧换新”正式启动>>--2024-04-23 <<保障房建设怎么搞?——以一线城市为例>>--2024-04-19 证券分析师：徐超 电话：18311057693 E-MAIL：xuchao@tpyzq.com 分析师登记编号：S1190521050001 研究助理：戴梓涵 电话：18217681683 E-MAIL：daizh@tpyzq.com 一般证券业务登记编号：S1190122070013 报告摘要 一、多地推进住房“以旧换新”，助力房地产行业去库存 据不完全统计，从 2023 年至今，南京、济南、苏州、沈阳等国内 70余城市推出住房“以旧换新”相关政策。该政策是指房地产开发商或政府机构通过收购、置换、补贴等方式鼓励和帮助已有住房的居民卖旧买新，较为契合政治局会议提出的政策目标，能够促进一二手房联动，提升房地产市场的流动性，并且部分城市地方国企及城投平台收购存量二手房，改建后作为保障房，可助力完成当地保障房筹建目标，满足改善性住房需求。 二、住房“以旧换新”包括哪几种模式？ “以旧换新”主要包括收购模式、中介帮卖模式、购房补贴模式和旧转保四种模式。收购模式中各城市普遍对旧房房源和新房项目有一定限制，对于旧房定价方式及置换等要求有所差异，郑州计划规模最高，常态化政策落地后，各地规模有望进一步放量。中介帮卖模式增加兜底机制，加大优惠力度，能否去化存在一定不确定性。 三、“以旧换新”政策落地效果 郑州提前结束试点，全面推广至市八区。南京意向认购积极踊跃，正加快推进评估流程及正式签约。4 月以来“以旧换新”城市能级提升，广州首批参与项目数量最多。收购模式引入地方国企/城投平台直接入场收购，虽然对于旧房房源有一定要求，但可以有效缩短二手房交易周期，提高效率，政策效果将更为直接。目前地方国资平台收购计划数量不多，可能主要受限于其资金周转情况，后续中央对于长周期、低利率资金的支持力度有望进一步增加。中介帮卖模式相比于直接在市场上出售二手房，增加了兜底机制，但能否成功销售旧房主要受到旧房质量以及目前二手房市场情绪的影响。此外，居民加杠杆的能力及意愿也影响以旧换新落地效果，同时居民对于换新的需求还受到旧房评估价格、新房房源可选项目位置及品质等因素的影响。 四、投资建议 近期各城市房地产调控政策仍在陆续落地，效果有待进一步观察，“以旧换新”政策作为房地产行业的重要政策抓手，受到各城市的积极关注，有助于消化存量住房，释放置换需求，并成为保障房供给来源中的重要组成部分。目前多数城市仍处于试点期，涉及到的旧房房源及新房项目受到一定要求限制，随着各地政策逐步推进，城市范围、规模以及政府扶持力度有望进一步扩大，市场下行压力将逐步缓解，建议关注相关地方国企及开发商。 五、风险提示： 房地产行业下行风险；个别房企信用事件违约风险；房地产政策落地进程不及预期 (40%)(28%)(16%)(4%)8%20%23/6/523/8/1623/10/2724/1/724/3/1924/5/30房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 行业深度研究 P2 住房“以旧换新”政策积极推进，置换需求陆续释放 目录 一、 多地推进住房“以旧换新”，助力房地产行业去库存 ................................... 4 二、 住房“以旧换新”包括哪几种模式？ ................................................. 4 （一）收购模式 ...................................................................... 4 （二）中介帮卖模式 .................................................................. 8 （三）购房补贴模式 ................................................................. 11 （四）旧转保模式 ................................................................... 12 三、 “以旧换新”政策落地效果 ........................................................ 13 （一）郑州提前结束试点，全面推广至市八区 ............................................ 13 （二）南京意向认购积极踊跃，正加快推进评估流程及正式签约 ............................ 14 （三）4 月以来“以旧换新”城市能级提升，广州首批参与项目数量最多 ....................... 15 四、 投资建议 ..................................................................... 17 五、 风险提示 ..................................................................... 17 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 行业深度研究 P3 住房“以旧换新”政策积极推进，置换需求陆续释放 图表目录 图表 1： “以旧换新”收购模式流程........................................................ 4 图表 2： 部分城市“以旧换新”政策采用收购模式的情况 ...................................... 5 图表 3： 部分城市“以旧换新”政策采用收购模式的定价及相关要求 ............................ 7 图表 4： “以旧换新”中介帮卖模式流程 .................................................... 9 图表 5： 部分城市“以旧换新”政策采用中介帮卖模式的情况 ................................. 10 图表 6： 部分城市“以旧换新”购房补贴相关政策 ........................................... 11 图表 7： 肇庆市旧转保实施收储流