2023年保障性租赁住房公募REITs市场概况与展望

资产证券化市场研究报告 1 2023 年保障性租赁住房公募 REITs 市场概况与展望 金融结构评级部 赵超 徐宇扬 摘要： 在我国住房保障体系建设加快推进的大背景下，公募 REITs 作为开展保障性租赁住房建设的重要融资渠道，将持续受到政策的鼓励和支持。截至 2023 年末，20 个重点城市保租房规划目标累计完成率位于 50%-70%区间，未来随着“十四五”规划的 900 万套保障性住房建成，可为保租房公募 REITs 的发展奠定结实的基础。 已经历完整年度的首批四单保租房 REITs 的租金价格优势明显，再加上运营稳健，收入和可供分配金额均超额完成。其中，华润有巢 REIT 与其余三个体量接近的保租房 REITs 相比，由于采用市场化的运营模式，其租金定价相对高，但也产生了较高的期间费用，最终体现为高收入和低净利。从出租率看，2023 年末除华润有巢 REIT 的出租率稍低（90%左右），其余 REITs 的保租房项目接近满租。从租金单价来看，2023 年各 REITs 基础设施的租金单价均有所上升，不过由于所处的区位不同，定价差异较大，其中，红土深圳安居的部分保租房项目租金单价偏低。 从二级市场表现来看，保租房 REITs 承受了较大的波动，但已经是我国 REITs市场中最具稳定性的板块之一。 展望未来，大部分保租房 REITs 的底层物业位于一线城市或人口净流入的强二线城市，租赁住房市场需求强劲。同时，租户分散程度相对较高，预计保租房REITs 底层物业的运营将继续保持稳健。已上市保租房 REITs 均具有扩募计划，此外，已有十余个省市的保租房 REITs 项目正在筹备，预计将有更多的项目加入并推动市场进一步扩容。 一、行业概况分析 1. 重要政策 自 2021 年，全国人民代表大会发布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要》中，提出要完善住房市场体系和住房保障体系，保障性住房的行业政策不断完善。从 2023 年政策来看，首先，住房租赁市场发展的支持和监管政策文件不断出台；其次，保租房公募 REITs 在盘活存量资产、优化住房企业融资方式等方面有着不可替代的优势，也持续获得政策支持。 新世纪评级版权所有 资产证券化市场研究报告 2 2023 年 8 月 25 日，国务院审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14 号文）明确两大目标：一是加大保障性住房建设和供给，二是推动建立房地产业转型发展新模式。 2023 年 9 月 28 日，财政部、税务总局和住房城乡建设部发布了《关于保障性住房有关税费政策的公告》，指出 1）对保障性住房项目建设用地免征城镇土地使用税，这一政策有助于降低保障性住房的开发成本。2）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为保障性住房房源且增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税，这鼓励了更多的单位和组织参与到保障性住房的供应中来，增加了房源的多样性。 2023 年 12 月的中央经济工作会议提出要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。保租房作为“三大工程”之一，有助于构建房地产发展新模式，为市场稳增长提供新的动力，对促进房地产发展模式转变具有重要意义。 在保障性租赁住房 REITs 的政策方面，2023 年 2 月 24 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》指出，稳步推进 REITs 试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房，优先支持国家政策重点支持区域及人口净流入的大城市开展 REITs 试点。 2023 年 3 月 7 日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，明确未来三年净现金流分配率降低至 3.8%，鼓励更多保障性租赁住房 REITs 发行，首次申报发行 REITs 的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于 8 亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的 2 倍。保租房 REITs 发行门槛进一步降低，为更多优质项目提供了上市机会。 2. 行业分析 “十四五”期间，全国计划筹建保障性租赁住房（保租房）共计 900 万套（间）。其中，住建部特别指定了 40 个重点城市作为保障性住房租赁试点，并计划在这些城市内建设筹集保障性租赁住房（保租房）650 万套（间）。规划筹建规模最大的五个城市分别为广州、深圳、上海、北京和重庆，筹建保租房房间数分别为60、60、47、40 和 40 万套（间）。据统计局数据，2021-2023 年全国保障性租赁住房开工建设和筹集规模分别为 94.2 万套、240 万套、213 万套，合计约为 547.2万套，完成“十四五”规划指标超 60%。分城市来看，截至 2023 年末，20 个重点新世纪评级版权所有 资产证券化市场研究报告 3 城市保租房规划目标累计完成率位于 50%-70%区间，其中，杭州、上海、深圳、重庆完成率较高，达成 65%以上的完成率。 图表 1. 2021-2023 全国保租房筹集规模（单位：万套） 数据来源：Wind，新世纪评级根据相关资料整理。 图表 2. 部分重点城市保租房筹集建设情况（单位：万套） 数据来源：Wind，新世纪评级根据相关资料整理。 2023 年，一线城市住宅租金有所恢复，同比略有上升。相比之下，二线城市和三线城市的租金水平尚未完全恢复。分城市来看，北上深的租金水平依然领先全国，整体呈波动上升。2023 年，北京住宅平均出租单价为 120.83 元/月·平方米，上海住宅平均出租单价为 105.67 元/月·平方米，深圳住宅平均出租单价为95.68 元/月·平方米，厦门住宅平均出租单价为 49.86 元/月·平方米。 大部分城市的保租房租金均接受政府指导，一般来说，租金标准按低于同地段同品质市场租赁住房评估租金执行，住宅租赁市场的价格也会对保障性租赁住房租金价格形成支持。与北上广保租房租金定价“低于市场价 90%”的要求相比，深圳市的保租房项目需按市场价 60%左右的比例确定项目的租金水平。 01002003004005006007008009001000202120222023十四五0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%010203040506070北京 上海 深圳 广州 重庆 杭州 成都 武汉 西安 厦门十四五规划目标2022年筹集计划2023年筹集计划2024年筹集计划2023年末累计完成率新世纪评级版权所有 资产证券化市场研究报告 4 图表 3. 一线、二线和三线城市月租金及同比增速 数据来源：Wind，新世纪评级根据相关资料整理。 图表 4. 部分城市住宅租金情况（单位：元/月·平方米） 数据来源：Wind，新世纪评级根据相关资料整理。 二、保障性租赁住房公募 REITs 发行情况 2023 年，新发了 1 支保租房公募 REITs，即国君城投宽庭 REIT，具体情况可见下表。 图表 5. 保障性租赁住房公募 REITs 在 2023 年的发行情况