2024中国酒店存量资产改造白皮书—存量改造焕然一新

市场研究中国｜2024年5月joneslanglasalle.com.cn中国酒店资产价值管理系列三存量改造 焕然一新中国酒店存量资产改造白皮书酒店及旅游地产事业部 中国酒店存量资产改造白皮书回目录 →目录前言 301 资产评估 802资产重塑 1403资产重生 21运营模式选择的考量 22品牌选择考量 24改造项目开业筹备 25工程改造 26改造工程的降本增效 28创新投资策略与增值机遇 30可持续发展之零碳酒店 3104调查问卷结果 352中国酒店存量资产改造白皮书回目录 →城市更新是经济发展的一个重要体现，对改变城市面貌、人们的生活品质也起着重要的作用。2022年5月,北京市人民政府正式印发了《北京市城市更新专项规划(北京市“十四五”时期城市更新规划)》，这是全国首个减量发展背景下的城市更新专项规划。它明确规定了严控大拆大建，提倡分类审慎处置既有建筑，严守安全底线，严格生态保护，小规模、渐进式、有机更新和微改造、可持续地开展城市更新；同时，也强调了城市更新应坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。近些年来，北京从聚集资源求增长转向疏解非首都功能谋发展，主动做减法，成为全国第一个减量发展的超大城市。因此可以说这次北京的城市更新专项规划，指明的方向是千年古都的城市更新，是落实新时代首都城市战略定位的城市更新，是减量背景下的城市更新，也是满足人民群众对美好生活需要的城市更新。它的重要意义是明示了首都从“增量发展”正式进入了“存量提质”的城市更新模式，相信这也将是全国各地其它城市的更新模式，具有重要的历史意义和现实意义。而在这样一个新高度和新维度下的城市更新中，酒店应该扮演什么样的角色、起到怎样的作用，对酒店从业者来说都将是不得不思考的问题。如何顺应从“增量发展”到“存量提质”的转变，并牢牢抓住新模式中的各种机会，对疫情后酒店行业的发展至关重要！城市更新的目标载体，不少场合都是“城市综合体”。因此规划好城市综合体就成为确保城市更新成功的重要元素。也可用一个人造的英文单词“HOPSCAS”从产品形式或业前言态上来归纳表述,即：酒店Hotel、办公Office、公园Park、商场ShoppingMall、会议Convention、公寓Apartment和地铁Subway，“HOPSCAS”也是这些业态英文单词首字母的组合。一个城市综合体往往会包括多个甚至是以上的全部业态，而在地铁越来越发达的当今大城市中，城市综合体又往往处于地铁上盖，因此也就自然地包括了地铁这个元素。在这个造词中，酒店之所以被排在第一位，是因为在现实中，酒店在城市综合体中的作用和地位是非常重要的。随着城市更新的不断推进，越来越多的新建城市综合体将构成城市街区有机的组成部分，规模大一些的城市综合体本身将构成一整个街区。谈到这，不禁想起了城镇规划史上最具影响力的一本书，也是城市研究和城市规划领域的经典著作——《美国大城市的死与生》。作者是1916年出生于美国宾夕法尼亚州斯克兰顿的美国记者、社会活动家简·雅各布斯女士。简·雅各布斯被认为是新城市主义的代表人物之一，她强烈主张城市的本质在于其多样性，城市的活力来源于多样性，城市规划的目的在于服务和协调多种功用，来满足不同人群的多样而复杂的需求。同时她反对建造规模大但毫无特色的高层建筑群，也抵制兴建和城市格格不入的高架道路。她特别重视城市社区的构建，一种让城市充满活力的社区营建，而不是千篇一律地用高端石材或是玻璃幕墙构成的建筑物，因为它们看似高档，但实际上不由让人产生高不可攀、冷冰冰、或可见不可达的感觉，因而望而却步。“作为城市地标、带着卓越品牌的酒店，即使是在存量资产改造的项目中，也必须为靓化城市的天际线发挥应有的作用，而非落入雅各布斯如上所提的陷阱中。周涛仲量联行酒店及旅游地产事业部 大中华区董事总经理 全球注册酒店资产管理师CHAM3从城市更新的案例而言，上海艾迪逊酒店项目就是一个很好的例子。该项目坐落于上海最繁华的南京东路步行街，其塔楼原是上海电力的办公楼，整个大楼呈发电机形状，其带棱角的窗户，是大楼的标志性特征。塔楼高124米，在1988年当时曾是上海第一高楼。6层的裙楼更是十九世纪三十年代的历史建筑，其外立面需无条件地保留原有风格。在这样的条件下，艾迪逊酒店的改造，就变得不那么简单了。从市场定位、确定品牌、各方论证、启动设计、建设、筹开到开业，足足花了6年多的时间。上海艾迪逊酒店开业以后，成了南京路步行街上的网红酒店，除了业绩卓越外，其浓郁的历史韵味和时尚的现代风格也得到了市场的充分认可。发电机外形的大楼和带棱角的窗户、近百年裙楼的外立面纹丝没动，但并不影响酒店的网红地位，低消高达数千元的酒店屋顶露台、客房棱角窗中的陆家嘴夜景更是频频出现在网络照片中。上海艾迪逊无疑是酒店改造项目在城市更新中发挥了积极作用的一个成功案例。回目录 →中国酒店存量资产改造白皮书4中国酒店存量资产改造白皮书回目录 → 在上海艾迪逊酒店顶层露天吧眺望陆家嘴天际线。该露台空间，在改造前几乎无人问津，而在改造后，却变身为最有人气的空间。真可谓是化腐朽为神奇，现该空间体现了极佳的经济效应和社会效应。 上海艾迪逊带棱角的窗户中看出去的陆家嘴夜景，昔日棘手的棱角窗成了当下绝对的网红打卡点。5中国酒店存量资产改造白皮书回目录 →我们再来看另外一个海外的案例。位于东京最繁华的商业街银座的凯悦旗下的尚萃酒店，是一家极受市场关注和客人喜爱的时尚精品酒店。这也是一家成功改造的酒店，其历史可追溯至140年前。该楼栋最早的业主来自大阪的《朝日新闻》报社，他们在此设立了办公室和印刷厂。在运营了20年后，《朝日新闻》报社搬去了附近的其它地点，而在银座的这栋楼便成了纯粹的办公楼，直到2015年作为城市更新的一环，这栋位居东京黄金地段的办公楼开始重新定位，从办公楼变成了一家 酒店。如何传承140年的文化，如何较完美地保留这栋楼的历史， 成为改造过程中的关键。经过严谨的策划，最终通过业态完全改变后的凯悦尚萃酒店向人们呈现了惊喜：整个酒店的8个楼层，分别体现了银座属地及报馆性质的四个主题，5层和12层为媒体楼层，6层和9层为娱乐楼层，7层和10层为时尚楼层， 8层和11层为景观楼层。“如上两个案例所示，希望改造后的酒店都能成为一个区域甚至是一个城市的中心地，它要带着城市或区域浓浓的烙印，让远道而来的客人和周边的居民都能来到酒店聚集，这样酒店就自然成了区域和城市的有机组成部分。　东京银座凯悦尚萃酒店的外立面，既保持了部分报社的 特色，又以现代的风格和银座的时尚街风融为一体。东京银座凯悦尚萃酒店餐厅中的艺术品，它以印刷活字块为主题，用 英 文 字 母 和 日 语 汉 字 展 现 了Hyatt Centric Ginza Tokyo字样，非常引人注目。6中国酒店存量资产改造白皮书住建部在2023年7月发布的《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》也明确了城市更新底线要求。坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建。加强历史文化保护传承，不随意改老地名，不破坏老城区传统格局和街巷肌理，不随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价