银行行业动态跟踪：房地产“政策包”来临，关注后续政策落地效果

行业研究行业动态跟踪证券研究报告银行2024 年 05 月 19 日诚信专业发现价值1请务必阅读报告末页的声明银行房地产“政策包”来临，关注后续政策落地效果投资要点：多部委联合出手，房地产政策发力5 月 17 日，全国切实做好保交房工作会议召开。后续的国务院政策例行吹风会上，相关部委介绍了切实做好保交房工作配套政策情况。此次政策包含支持政府收储、信贷宽松政策、盘活存量土地、融资协调机制、保交楼等多个方面。从供给侧提出 3000 亿元再贷款支持地方政府收储，消化存量商品住房，从需求侧给予房贷政策再度“松绑”，稳地产政策加力。相较于前期政策，本次政策的加码力度更大前期房地产供给端超调，房企流动性收紧、销售回款减少，带来两方面影响：一是地方政府端房地产相关税收减少，土地财政退坡；二是居民端购房趋于观望，需求下降。本次一揽子政策从需求侧给予更多利好的同时，提出了稳定供给侧的住房收储政策。收购房企存量土地和商品房有望直接改善房企流动性、推动房地产去库存。关注后续政策落地效果虽然本次政策为稳地产带来了新的方式，但房地产供需问题的实质性缓和进展，仍需关注后续政策落地效果。一是收储政策的落地需要大量资金支持。拟设立的保障性住房再贷款支持下，或仍有一定资金缺口。随着土地财政退坡和地方化债推进，地方政府举债或出资空间或相对有限，或仍需要一定资金支持。建议后续持续观察 PSL、政策性银行信贷等指标。二是收储后的配售和租赁需要覆盖成本。本次收储形式为城市政府选定符合要求的地方国有企业作为收购主体，收购后迅速进行配售或租赁。考虑到收储行为对于地方国企的资金占用和信贷成本，后续需关注收储房屋的租赁或出售价值。落地层面政策空间相对充足。今年积极财政政策力度较大，特别国债、政府债发行节奏正在加快。随着政策“靠前发力”，有望带动更多内需恢复。4 月政治局会议提出“要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具”。考虑到降息仍然受到汇率掣肘、近期公开市场操作以货币回收为主，我们认为降准可能性加大，银行有望获得更多流动性。投资建议：政策红利下，银行资产质量和信贷需求双重获益稳地产是银行资产质量稳定的有力支撑。政府收储、房地产融资协调机制等政策下，房企的流动性有望改善，银行涉房资产质量有望边际向好，前期估值受制于地产风险的银行基本面有望改善。政策红利同样利好银行信贷需求。在房贷政策多重放宽、“保交楼”政策推进下，居民购房需求有望被提振，带动住房按揭需求回暖。当前处在政策发力的时点，银行基本面有望持续改善。建议关注招商银行、宁波银行、苏州银行、长沙银行、成都银行、常熟银行、杭州银行。风险提示宏观经济疲弱；政策推进不及预期；信用风险暴露。强于大市（维持评级）一年内行业相对大盘走势团队成员分析师： 张宇(S0210524050005)zy30521@hfzq.com.cn分析师： 郭其伟(S0210523080001)gqw30259@hfzq.com.cn联系人： 付思雨(S0210123090004)fsy30287@hfzq.com.cn相关报告1、4 月新增社融转负怎么看？——2024.05.122、3 月社融点评：在高基数下继续回落——2024.04.153、2 月社融点评：在高基数下回落，企业贷款保持强劲——2024.03.18华福证券华福证券诚信专业发现价值2请务必阅读报告末页的声明行业动态跟踪 | 银行正文目录1 多部委联合出手，房地产政策发力........................................................................... 31.1 供给侧：3000 亿元再贷款支持地方政府收储，消化存量商品住房.................. 31.2 需求侧：房贷政策再次放松，个人住房按揭需求有望边际向好........................32 监管层稳地产态度坚决，观察后续政策落地效果...................................................32.1 政策背景.....................................................................................................................32.2 房地产风险实质性缓和还需要观察政策落地效果................................................43 投资建议：政策红利下，银行资产质量和信贷需求双重获益...............................44 风险提示........................................................................................................................5图表目录图表 1： 2023 年末上市银行房地产相关贷款占比.....................................................6华福证券华福证券诚信专业发现价值3请务必阅读报告末页的声明行业动态跟踪 | 银行1多部委联合出手，房地产政策发力5 月 17 日，全国切实做好保交房工作会议召开。后续的国务院政策例行吹风会上，住建部、自然资源部、人民银行和金融监管总局四部委介绍了切实做好保交房工作配套政策有关情况。此次政策包含支持政府收储、信贷宽松政策、盘活存量土地、融资协调机制、保交楼等多个方面，稳地产政策加力。1.1供给侧：3000 亿元再贷款支持地方政府收储，消化存量商品住房4 月政治局会议要求“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。本次会议总理提出“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”，对于前期的要求给予落实。资金来源方面，央行将设立 3000 亿元保障性住房再贷款，期限 1 年，可展期 4次，支持地方国有企业收购商品房，可带动银行贷款 5000 亿元。政府收储商品房对存量商品房去化提供了新的方案，为稳地产带来实质利好。1.2需求侧：房贷政策再次放松，个人住房按揭需求有望边际向好随着房地产销售疲弱，近期居民部门信贷需求也持续走弱。本次房地产信贷政策进行了三方面调整：1）下调首付比 5 个百分点，降低置业门槛。2023 年 8 月末，央行将全国首套、二套房最低首付比例分别下调至 20%、30%。此次央行将首付比例再下调 5 个百分点，首套、二套房首付比例降至 15%、25%。2）取消全国层面房贷利率下限。2022 年 9 月监管阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限，2023 年初开始正式实施首套房贷利率政策动态调整机制。本次取消全国层面房贷利率下限，政策进一步放宽。3）下调公积金贷款利率 0.25 个百分点，降低居民房贷成本。房贷政策再次放松，刺激个人个人住房按揭需求，叠加消费品以旧换新等新一轮政策逐步落地，居民端信贷需求有望边际回暖。本次房地产政策“政策包”还包括回收存量闲置土地、推进落实城市房地产融