美国地产行业2024年3月跟踪：二手房延续补库趋势，新房单户住宅开工放缓

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 外 研 究 行业跟踪 报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产 ＃investSuggestion＃ 推荐 ( ＃investSuggestionChange＃ 维持 ） 相关报告 《【兴证海外地产】美国地产2024 年 2 月跟踪报告：二手房库存开始底部修复，新房供需稳中有增》 《【兴证海外地产】美国地产2024 年 1 月跟踪报告：二手房库存销售边际改善，单户住宅开工许可量加速增长》20240228 《【兴证海外地产】美国地产2023 年 12 月跟踪： 二手房库存同比转正，新房销售连续 9个月同比正增长》20240201 ＃emailAuthor＃ 分析师： 宋健 songjian@xyzq.com.cn SFC：BMV912 SAC：S0190518010002 孙钟涟 sunzhonglian@xyzq.com.cn SAC：S0190521080001 请注意：孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动 ＃assAuthor＃ 投资要点 ＃summary＃ ⚫ 3 月利率上行，抵押贷款购买指数和再融资指数转降：截至 2024 年 3 月 28日，美国 30 年抵押贷款固定利率为 6.79%，在经历年初 2 个月的稳定期后，3 月美国 30 年抵押贷款固定利率较 2024 年 2 月末上行，抑制住房需求。截至 2024 年 3 月 29 日，抵押贷款购买指数和抵押贷款再融资指数分别为 145.6和 453.5，较 3 月第一周数据下滑。截至 2024 年 2 月，美国住房购买力固定指数为 103.0，仍为历史低位水平，环比略降。 ⚫ 3 月二手房市场库存增加但销售尚未有反应，去化周期缩短：从供给端来看，截至 2024 年 3 月，美国二手房库存量 111 万套，同比增长 14.4%，实现自 2023年 11 月以来最高同比增幅，也是连续第 5 个月实现同比正增长；3 月，新增挂牌量为 39.6 万套，同比增长 15.5%，主要因在“春季销售”之前二手房卖家开始补库。从需求端来看，2024 年 3 月美国二手房销量季调折年数为 419万套，位于历史低位水平，同比下降 3.7%，环比下降 4.3%，2 月二手房销量改善为昙花一现，购房者因高利率环境和高价仍处于观望状态；3 月美国二手房去化周期中位数降至 50 天，较 2023 年 3 月缩短 2 天。从价格来看，2024 年 3 月美国二手价格中位数为 39.35 万美元/套，同比增长 4.8%，保持高位增长趋势。 ⚫ 3 月新房销售大幅增长且销售均价提升，单户住宅新开工较 2 月放缓：从供给端来看，截至 2024 年 3 月，新房待售库存量（季调）为 47.7 万套，同比增长 10.2%，开发商保持积极补库的趋势。从需求端来看，2024 年 3 月，新房销售季调折年数为 69.3 万套，同比增长 8.3%，环比增长 8.8%，自 2023年 4 月起连续第 12 个月实现同比正增长。此外，2024 年 3 月，住房市场指数为 51，是 2023 年 8 月以来首次超过 50，购房者意愿以及开发商信心自底部逐步修复。从价格来看，2024 年 3 月美国新房价格中位数 43.07 万美元/套，环比增加 5.9%，且和二手房价差略增至 9.5%，主要因开发商在有利的供需格局下降低折扣力度。从开工来看，2024 年 3 月新房开工许可季调折年数环比下降 4.3%至 145.8 万套，其中单户住宅开工许可季调折年数环比下降4.7%至 97.3 万套；实际的新房开工量为 132.1 万套，环比下降 14.7%，同比下降 4.3%，其中单户住宅开工量为 102.2 万套，同比增长 21.2%，环比下降12.4%。过去几个月新房开工量的增长主要由单户住宅开工推动，但随着利率的提升，开发商主动放缓了单户住宅的开工节奏。 ⚫ 我们的观点：5 月 3 日，美国公布非农就业数据低于预期且失业率环比提升，令市场对美联储提前降息的预期升温。我们认为在当前供不应求的市场格局下，若利率松动下跌，被抑制的购房需求将被释放，对于新房、二手房市场均有积极作用，尤其对于新房开发商可以降低利率优惠力度，有望获取更多的利润空间。 ⚫ 风险提示：美联储降息进度不及预期，美国房价降幅超预期。 ＃title＃ 美国地产 2024 年 3 月跟踪： 二手房延续补库趋势，新房单户住宅开工放缓 ＃createTime1＃ 2024 年 05 月 08 日 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 海外行业跟踪报告 报告正文 ⚫ 3 月利率上行，抵押贷款购买指数和再融资指数转降 3 月利率上行，抵押贷款购买指数和再融资指数转降：截至 2024 年 3 月 28 日，美国 30 年抵押贷款固定利率为 6.79%，在经历年初 2 个月的稳定期后，3 月美国30 年抵押贷款固定利率较 2024 年 2 月末上行，抑制住房需求。截至 2024 年 3 月29 日，抵押贷款购买指数和抵押贷款再融资指数分别为 145.6 和 453.5，较 3 月第一周数据有所下滑。截至 2024 年 2 月，美国住房购买力固定指数为 103.0，仍为历史低位水平，环比略降。 图 1、美国住房购买力固定指数 图 2、美国 30 年抵押贷款固定利率 资料来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理 抵押贷款质量达到历史较佳水平：自 2019 年 Q3 以来，信用评分 760 分以上住房抵押贷款占比保持 60%以上。 图 3、美国住房抵押贷款评级分布 图 4、抵押贷款购买指数和抵押贷款再融资指数 资料来源：New York Fed，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：Wind，美国抵押贷款银行家协会，兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 3 - 海外行业跟踪报告 ⚫ 二手房市场：3 月二手房库存、新增挂牌量持续增长 3 月二手房库存量同环比均明显提升：截至 2024 年 3 月，美国二手房库存量为 111万套，同比增长 14.4%，环比增长 4.7%，实现自 2023 年 11 月以来最高同比增幅，也是连续第 5 个月实现同比正增长。 图 5、美国二手房库存量 图 6、美国二手房库存量同比及环比 资料来源：Wind，全美地产经纪商协会，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：Wind，全美地产经纪商协会，兴业证券经济与金融研究院整理 3 月美国二手房新增挂牌量达 2023 年 7 月以来新高：2024 年 3 月，美国二手房新增挂牌量为 39.6 万套，同比增长 15.5%，环比增长 16.6%，达自 2023 年 7 月以来新高。 图 7、二手房新增挂牌量 图 8、美