房地产行业中国房地产市场：运行状况、政策周期与风险评估

请务必阅读正文之后免责条款部分 [Table_Summary] 中国房地产市场：运行状况、政策周期与风险评估 恒大研究院研究报告 房地产行业 专题报告 2019/7/18 房地产首席研究员：夏磊 联系人：郑南宏 联系人：庞欣 陈雨田对本文有重要贡献 相关研究： 1. 中国住房制度：回顾、成就、反思与改革 2019-07-11 2. 国际宜居大都市和美丽乡村如何建成？英国经验 2019-06-28 3. 控制供地+货币超发=高房价——英国住房制度启示录 2019-06-27 4. 日本房地产市场大起大落的终极逻辑——日本住房制度启示录 2019-04-02 5. 发达经济体房地产税怎么收？ 2019-03-18 6. 60 年房地产大牛市的巅峰繁荣与骤然落幕——美国住房制度启示录 2019-03-01 7. 传统周期延续，还是长效机制破局？—2019 年房地产市场展望 2018-12-26 8. 高房价之困—香港住房制度反思 2018-11-07 9. 新加坡如何实现“居者有其屋”？—新加坡住房制度启示录 2018-09-21 10. 全面解码德国房价长期稳定之谜——德国住房制度启示录 2018-08-20 导读： 房地产是周期之母，事关国计民生。住房制度则是一国之重器。有因必有果，有什么样的政策和制度，就有什么样的房地产市场运行结果，住房制度是深植于一国房地产市场的基因密码。 纵观 70 年中国住房制度变迁与房地产市场演变，每个历史阶段的房地产市场问题，很大程度上都跟我国基本住房制度有关。促进市场平稳健康发展，根本上取决于住房制度改革和长效机制建设。 中国住房制度形成于 1949-2019 年的一系列改革。从解放之初的福利公房，到改革开放后的提租改革，从 1994 年出售公房，到 1998 年商品房改革。70 年制度变迁，是每一个追求美好生活的中国人共同创造的辉煌历史，也是发挥中央、地方两个积极性，不断的摸着石头过河，以政策激活市场、以市场积累经验、以政策总结教训的过程。 中国，一个 14 亿人口的大国，占世界 18.8%的人口，在 1949 年解放之初，人均居住面积仅 4.5 平米，到如今城镇人均住宅建筑面积超 30 平，市场的力量创造着奇迹，因为房改，充分调动了每个社会成员的积极性，充分相信每个人都对改善住房条件有持久的动力，蕴含其中的改革哲学，奠定着成功的基石。 新时代，新思路，新住房制度。 住房制度的要义就是解决住房问题，维持平稳发展的房地产市场。 当前，城镇化率仅 59.6%，住房自有率 79.2%，经济发展水平从 1998 年房改时的人均 GDP6860 元、经济总量世界第八，到 2018 年人均 GDP64644 元、世界第二大经济体。对住房制度的认识，当随着发展阶段而逐渐深化。 摘要： ·什么是好的房地产市场？ 综观全球，各经济体房地产市场表现各异，有的实现了房价近半个世纪的稳定；有的经历过 60 年不衰的房地产大牛市的巅峰繁荣，却引爆了全球金融危机，进而黯然落幕；有的历经两次房地产危机，痛苦地度过了“失去的二十年”。一个好的房地产市场，理应做到住房供求平衡、房价长期稳定、居住质量高。 ·我国有着怎样的房地产市场？ 单一指标无法准确描述一个住房市场的真实状况，因此我们试图用“量、价、质”等维度来刻画。其中，“量”对应着供给风险，包括套户比等指标； 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 2 服务国家大局战略 “价”对应着价格风险，包含房价增速、房价收入比等指标；“质”是指住房质量，用人均居住面积、住房成套率等指标来衡量。 从“量”上看，供需较为均衡，2017 年城镇住房套户比 1.07，从国际看，当前美国、日本、德国和英国分别为 1.15、1.16、1.02 和 1.03，中国城镇住房套户比尚低于 1.1，既解决了住房短缺问题，又不存在明显过剩。从“价”上看，房价绝对涨幅高，相对涨幅低。1998-2018 年中国名义房价上涨 4 倍，年均涨 8%，高于美国、日本、英国等主要发达经济体，但同期城镇居民人均可支配收入上涨 6 倍，名义房价涨幅/人均收入涨幅仅为0.6，低于 OECD 平均值 1.1。2018 年全国房价收入比 7.3，为 1998 年以来最低 25%分位，尚处于较安全的水平。从“质”上看，整体居住水平较好，2016 年城镇人均住房建筑面积为 36.6 平/人，折算成人均居住面积为 29.3平/人，已达到部分发达经济体的水平，如香港、日本、新加坡人均居住面积分别为 16.0、22.3、27.6 平方米；住房设施方面，估算 2015 年城镇住房成套率（同时拥有独立厨房和卫生间的住房占比）达 85.7%，相比 2000年 68.0%明显提升，但相比发达经济体接近 1 的水平还有改善空间。 ·二十年房地产周期回顾 中国房地产经历了二十年长景气周期，由城镇化和经济增长驱动。 1998-2018 年，中国城镇化率从 33.4%上升至 59.6%，年均提升 1.3 个百分点；同期，中国城镇人均可支配收入年均增长 11%，居民住房购买力大幅提升。由城镇化和经济增长驱动，中国房价经历了二十年趋势性、大幅度上涨。1998-2018 年，商品住宅均价从 1740 元/平方米上涨至 8544 元/平方米，累计上涨 4 倍，年均上涨 8%。涨幅高于多数发达国家，如英国、美国、德国、日本同期分别上涨 2.2、1.3、0.4、-0.3 倍，年均上涨 6%、4%、2%、-2%。 二十年长景气周期中包含六轮小周期。 中国房地产市场维持上行趋势的同时，经历了 6 轮小周期波动，平均每轮历时 3 年，周期峰值（以商品房销售额同比、商品住宅销售均价同比为指标）依次为 2003、2005、2007、2010、2013 和 2016 年。小周期上行阶段房价上涨 8%至 54%，下行阶段房价增速-4%至 15%，每轮小周期结束房价累计增速-2%至 54%。伴随房地产小周期波动，中国共出台 6 轮房地产调控政策，其中 2 轮刺激，包括 2008-2009 年、2014-2016 年 9 月；4 轮收紧，包括 2002-2004 年、2005-2007 年、2010-2013 年、2016 年 9 月至今。 风险提示：政策推动不及预期等 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 3 服务国家大局战略 目录 1 70 年住房制度变迁与房地产市场演变 ............................................................................................................... 4 1.1 1949-1978：福利公房时代 ........................................................................................................................ 4 1.1.1 时代背景：重工业优先战略，“先生产，