锦和商管(603682)营收和归母净利双增，经营现金流良好

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 锦和商管（603682）公司年报点评 2024 年 04 月 02 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 股票数据 [Table_StockInfo] 04 月 01 日收盘价（元） 4.85 52 周股价波动（元） 3.61-9.14 总股本/流通 A 股（百万股） 473/473 总市值/流通市值（百万元） 2292/2292 相关研究 [Table_ReportInfo] 《归母净利润增加，在管项目面积行业领先》2023.09.10 市场表现 [Table_QuoteInfo] -26.07%-11.07%3.93%18.93%33.93%48.93%2023/4 2023/7 2023/10 2024/1锦和商管海通综指 沪深 300 对比 1M 2M 3M 绝对涨幅（%） 6.6 -2.8 -15.5 相对涨幅（%） 5.0 -14.6 -20.3 资料来源：海通证券研究所 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:021-23185710 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 分析师:谢盐 Tel:(021)23185696 Email:xiey@haitong.com 证书:S0850511010019 营收和归母净利双增，经营现金流良好 [Table_Summary] 投资要点：  事件。公司公布 2023 年年报。报告期内，公司实现营收 10.32 亿元，同比增加 17.04%；归属于上市公司股东的净利润为 0.99 亿元，同比增加 1.85%；经营活动产生的现金流量净额为 6.44 亿元，同比增加 10.57%；  公司向全体股东每 10 股派发现金红利 2.20 元（含税）。  2023 年公司营收增加的主要原因：主要系并购及爬坡期项目收入增加所致。2023 年公司归母净利润增加的主要原因：遵循新租赁准则规定，与项目相关的使用权资产、租赁负债终止确认导致资产处置损益增加。  根据 2023 年年报披露：公司的经营模式主要包括承租运营、参股运营和受托运营。截止 2023 年末，公司承租运营的项目有 42 个，可供出租运营的物业面积约 77 万平方米。公司受托运营的项目有 29 个，可供出租运营的物业面积约 52 万平方米。公司参股运营的项目有 2 个，可供出租运营的物业面积约10 万平方米。  截止 2023 年末，公司在管项目 73 个，在管面积约 140 万平方米，整体项目数量、面积均处于行业领先地位。分地域看，上海 61 个项目，北京 9 个项目，杭州 2 个项目，南京 1 个项目。  投资建议：受益超大特大城市城中村政策的利好，“优于大市”评级。公司是一家轻资产运营的服务型公司，主营业务为城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务。  我们预计公司 2024-2025 年 EPS 约为 0.28 元、0.36 元，根据上海、北京两地的统计局披露，截止 2003 年年底，两地办公建筑、商场店铺及其他非住宅房屋累计竣工面积规模约 8000 万㎡，排除部分项目已经更新改造，仍存在较大的可供改造空间。而公司在管物业主要位于上海、北京等一线城市的核心区位，将充分受益，因为我们给予公司 2024 年 18-22 倍的动态市盈率，对应合理价值区间为 5.04 元-6.16 元，维持“优于大市”投资评级。  风险提示：出租率和租金差下降风险；区域过度集中风险。 主要财务数据及预测 [Table_FinanceInfo] 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 882 1032 1211 1425 1683 (+/-)YoY(%) -3.0% 17.0% 17.4% 17.7% 18.0% 净利润(百万元) 97 99 130 168 215 (+/-)YoY(%) -21.8% 1.9% 31.7% 29.4% 27.8% 全面摊薄 EPS(元) 0.21 0.21 0.28 0.36 0.46 毛利率(%) 40.6% 28.7% 35.9% 35.7% 35.5% 净资产收益率(%) 8.6% 8.8% 10.7% 12.7% 14.5% 资料来源：公司年报（2022-2023），海通证券研究所 备注：净利润为归属母公司所有者的净利润 公司研究〃锦和商管（603682）2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 表 1 相关上市地产公司估值表（收盘价日期为 2024.4.1） 序号 项目 2024 年 EPS 预测（元/股） 2025 年 EPS 预测（元/股） 2024 年动态 PE（倍） 2025 年动态 PE（倍） 1209.HK 华润万象生活 1.56 1.86 14.38 12.06 9909.HK 宝龙商业 0.74 0.80 3.00 2.78 均值 8.69 7.42 注：表中 EPS 预测来自 wind 一致预期，港币汇率中间价为 1 港元=0.90655 人民币。因德必集团没有 wind 一致预期，因此替换为商业运营公司华润万象生活。 资料来源：Wind，海通证券研究所 风险提示：出租率和租金差下降风险；区域过度集中风险。 公司研究〃锦和商管（603682）3 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 财务报表分析和预测 [Table_ForecastInfo] 主要财务指标 2023 2024E 2025E 2026E 利润表（百万元） 2023 2024E 2025E 2026E 每股指标（元） 营业总收入 1032 1211 1425 1683 每股收益 0.21 0.28 0.36 0.46 营业成本 736 777 916 1085 每股净资产 2.37 2.56 2.81 3.13 毛利率% 28.7% 35.9% 35.7% 35.5% 每股经营现金流 1.36 0.19 0.26 0.37 营业税金及附加 8 10 14 17 每股股利 0.16 0.08 0.11 0.14 营业税金率% 0.8% 0.8% 1.0% 1.0% 价值评估（倍） 营业费用 44 48 60 71 P/E 23.19 17.61 13.61 10.65 营业费用率% 4.3% 4.0% 4.2% 4.2% P/B 2.05 1.89 1.72 1.55 管理费用 84 97 128 151 P/S 2.22 1.89 1.61 1.36 管理费用率% 8.1% 8.0% 9.0% 9.0% EV/EBITDA 8.91 20.29 18.21 15