美国房地产：长期特征与短期展望

1 证 券 研 究 报 告 Ta宏观研究 宏观专题研究 Tabl e_First|Tabl e_Summary 美国房地产：长期特征与短期展望 投资要点： 美国房地产是美国经济重要组成部分，二手房为主导的市场结构下，其消费属性较强，占居民资产比重与股票相当：（1） 经济地位：房地产部门占GDP比重在15%-18%之间，住宅投资、住宅服务的消费支出分别占GDP的3%-5%、12%-13%，消费属性大于投资；（2）市场结构与产业关联：超高城镇化率下，美国地产销售中二手房占比超80%，而中国不到四成。二手房为主的市场结构下，美国房地产对服务业拉动较为明显，而中国房地产对服务业、制造业均有带动；（3）居民资产负债表地位：美国房地产占居民资产比重为25%、与股票相当，而同期中国房地产占比35%、远远领先股票；（4）资产收益率：1972-2023年，美国房地产复合收益率5.3%，明显落后REITs（9.2%）和美股（11.4%），而2005年以来中国房地产则跑赢A股；（5）景气周期：90年代以来美国房地产先后经历五轮周期：（1）1991-2005H1（二战后最长的上行周期）1991-2005H1（二战后最长的上行周期）、2005H2-2008（次贷危机）、2009-2019（金融危机后的温和复苏）、2020-2021（疫情期间的V型反转）、2022-今（加息周期引发的调整）；（6）需求主导因素：美国25-44岁主力置业人口数量持续提升，“人口红利”为房地产销售带来长期支撑；利率是短期住房需求的主导因素，领先地产销售1-2个季度。 2023.11以来美国房地产触底回升，2024年基本面仍相对稳健，偏紧的供需格局、美联储降息的潜在利好以及主力置业人口规模持续增长，对应2024年美国地产有望继续修复：（1）景气度：2023年11月以来，受益于金融条件改善，美国住房市场景气度边际回升；（2）需求：2023年以来销量同比降幅持续收窄，新屋销量增速好于成屋；（3）供给：成屋库存处于低位，新屋待售相对较高；（4）房价： 2023年开始美国房价再度上行、已创历史新高，而在高房价和加息作用下，住房购买力仍相对较低；（5）后续展望：往后看美国房地产基本面仍相对稳健，偏紧的供需格局、美联储降息的潜在利好以及主力置业人口规模持续增长，对应2024年地产有望继续修复，但需警惕地产上行→二次通胀风险→降息时点推迟、幅度下降的负反馈机制。 美国地产若温和修复，中国地产链出口通常受益：（1）历史经验看，美国地产上行周期，通常带动家具家居、家电、木材等地产链产品进口需求提升，进而推动中国相应出口；（2）截至2024年初，美国地产链商品库存增速已处于历史偏低位置，且初步呈现补库迹象，同样对中国地产链出口带来提振。 风险提示：美联储表态偏鹰；美国利率下行偏缓；金融风险事件爆发等。 宏观专题研究 2024 年 3 月 28 日 团队成员 Tabl e_First|Tabl e_Author 分析师 燕翔 执业证书编号：S0210523050003 邮箱： yx30128@hfzq.com.cn 联系人 石琳 邮箱：sl30332@hfzq.com.cn Tabl e_First|Tabl e_Rel ateRepor t 相关报告 1、《宏观周报：关注美国房地产周期变化》 —2024.03.25 2、《警惕降息预期的“假摔”—3 月 FOMC 会议点评点评 11 月 FOMC2024.02.28 点评》—2024.03.21 3、《海外库存周期走到哪了》—2024.02.28 诚信专业 发现价值 请务必阅读报告末页的重要声明 华福证券华福证券 诚信专业 发现价值 2 请务必阅读报告末页的重要声明 宏观专题研究 正文目录 1 美国房地产的长期特征 ................................................... 4 1.1 经济地位：占 GDP 比重在 15%-18%之间 ................................... 4 1.2 市场结构与产业关联：二手房占主导，对下游服务业拉动大 ................. 4 1.3 居民资产负债表：占居民资产比重为 25%、仅次于股票 ..................... 6 1.4 资产收益率：累计收益跑输美股，REITs 相对领先 ......................... 7 1.5 景气周期：90 年代以来经历五轮周期 .................................... 8 1.6 需求主导因素：长期看人口，短期盯利率 ................................. 9 2 美国房地产周期的当下位置与未来展望 .................................... 11 2.1 景气度：2023.11 以来触底回升 ........................................ 11 2.2 需求：2023 年以来销量同比降幅持续收窄 ............................... 11 2.3 供给：成屋库存处于低位，新屋待售相对较高 ............................ 12 2.4 房价：继续创新高，或对美联储降息带来掣肘 ............................ 13 2.5 展望：基本面仍稳健，2024 地产有望继续修复 ........................... 14 3 美国地产若温和修复，中国地产链出口有望受益 ............................ 16 3.1 美国地产上行周期，国内地产链出口通常受益 ............................. 16 3.2 极低库存水位下，地产链商品逐步向补库迈进 ............................. 17 4 风险提示 ............................................................. 18 图表目录 图表 1：房地产占美国 GDP 比重在 15%-18%之间 ......................................................... 4 图表 2：地产占投资、消费比重分别为 18.1%、16.6%................................................... 4 图表 3：1960 年代美国城镇化率已超 70%............................