宏观研究：城镇化的空间，从人口到增长

www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明880822[Table_Header]宏观研究2024 年 1 月 30 日[Table_Title]城镇化的空间：从人口到增长核心观点：[Table_Summary]2023 年，在总人口减少的背景下，人口从乡村向城镇的流动并没有停止。2023 年城镇化率增加 0.94 个百分点至 66.16%，城镇化速度比 2022 年上行。乐观的观点认为，城镇化率持续上行，房地产面临的困难是暂时的。城镇化率的国际比较：越向上越艰难国际经验看城镇化率从 70%~80%用时更长。西方发达国家城镇化进程普遍用时较长，城镇化从 70%~80%的过程，美国用时 46 年，欧洲用时 28 年，日本用时 35 年。中国处于城镇化率 60%~70%的过程。美国用时 16 年，欧洲用时 32 年，日本 12 年，韩国 7 年，中国已经用时 7 年。韩国经验：75%是分水岭。1992 年城镇化率突破 75%之后，人口增速首先下滑，人均 GDP 增速随之走低。1997 年之后城镇化率本身上行主要支撑动力在于经济的增长。也就是说，在城镇化率达到 75%之后，人口的力量开始减弱，经济支持的力度增强，城镇化率曲线接近扁平化。日本 90%的经验： 城乡一体化的结 合。超高城镇化率是行政区域的调整，实际在80%之后，日本城镇化率停滞。基于国际比较来看：我国城镇化率 68.3%在人口持续负增长，到 2035 年我国预计人均 GDP 达到 2 万美元/人。我国城镇化率增速可能在 2023 年后下滑，城镇化率在接近 68.3%左右时增速减缓。基于农村人口转移：城镇化率 72.7%乐观观点认为我国即使总人口负增长，但是在经济持续增长的条件下，仍然有庞大的农村人口可以转移到城镇，这是我国有别于其他国家的特殊所在。理论上未来 5 年我国城镇人口仍然上行，但是增长速度比 2010-2020 年下降了 50%以上，城镇年均人口增长在 944 万左右。2030 年人口转移基本趋于结束，城镇化率达到 72.7%。2030 年之后城镇化率增长缓慢。房地产行业的未来：区域化、精细化、个性化无论是基于国际经验，还是基于人口转移，2024 年~2030 年我国城镇化速度持续减缓，2030 年之后城镇化进程速度减缓，我国城镇化率高速发展时期可能在城镇化率达到 68%~73%之后结束。以往的房地产占经济主要地位的发展模式已经不适用，而在现有条件下我国积极发展科技产业，以数字经济为依托，全面进行产业数字化和数字产业化，才会推动我国经济持续上行。更现实的意义在于，房地产行业依托城镇化率快速上行的时期已经结束。城镇房地产发展模式进入区域化、精细化、个性化阶段。分析师[Table_Authors]章俊：010-8092 8096：zhangjun_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070003许冬石：（8610）8357 4134：xudongshi@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130515030003风险提示1.海外经济衰退的风险2.地缘政治的风险3.民调误差的风险请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。2[Table_ReportTypeIndex]宏观研究目 录一、城镇化进程与总人口、房地产背离.......................................................................................................................................... 3二、城镇化率的国际比较：越向上越艰难...................................................................................................................................... 4三、基于国际比较来看：我国城镇化率 68%..................................................................................................................................7四、基于农村人口转移：城镇化率 73%.......................................................................................................................................... 9五、房地产行业的未来：区域化、精细化、个性化................................................................................................................... 10请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。3[Table_ReportTypeIndex]宏观研究一、城镇化进程与总人口、房地产背离2023 年，我国总人口增长率和城镇化率的增长背离。2023 年我国人口为 14.097 亿，同比增长-0.15%，同期城镇化率增速为 0.94%。2023 年全国总人口减少了 208 万人，但城镇人口增加了 1196 万人。在总人口减少的背景下，人口从乡村向城镇的流动并没有停止，乐观的观点认为，我国未来的城镇化率仍会不断上行，并且给与房地产行业坚实的支持。图 1：城镇化率和中国总人口（%，万人）图 2：城镇化率和人口增长率资料来源：wind，中国银河证券研究院资料来源：wind，中国银河证券研究院城镇化率与人口和经济增长息息相关，可以说这两点决定了一个国家的城镇化率程度。我国城镇化率是伴随着人口和经济的同步增长而来，2000 年后我国城镇化率突飞猛进。我国人均 GDP 自 2000 年开始快速上行，2000 年-2020 年间平均增速 11.45%。同期我国城镇化率也跟随其快速上升，20 年城镇化率平均每年上涨 1.39%。城镇化率的推进支撑着房地产行业的快速上行，但是这种情况在 2022 年出现停滞。2012 年后，我国城镇化增速和商品房销售面积增速开始趋同，2022 年商品房销售面积同比下滑 27.68%，同年城镇化增速降至改革开放以来最低点，仅增长 0.5%。2023 年销售面积增速虽然仍然下探，全年录得-13.9%，但城镇化率增速上行了 0.94%。图 3：城镇化率和人均 GDP 增速（%）(人民币）图 4：城镇化率和房地产投资额（%）（亿元）资料来源：wind，中国银河证券研究院资料来源：wind，中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。4[Table_ReportTypeIndex]宏观研究图 5：城镇化率和商品房销售面积（%）（万平