房地产：日本房地产市场：调整后走向成熟

1 行业报告│行业专题研究 请务必阅读报告末页的重要声明 房地产 日本房地产市场：调整后走向成熟 ➢ 日本房地产市场调整后走向成熟 日本房地产在历史上经历了多次发展和改革来适应多变的国内外经济，社会，政治环境。二战结束后，日本房地产行业在经历了短暂的快速成长繁荣后泡沫经济破裂，在 20 世纪 90 年代日本房地产快速回落。进入 21 世纪后，在经历了一系列的政策调整以及刺激下，日本房地产行业渐渐复苏，逐渐回归良性发展。 ➢ 日本房地产市场规模增长放缓，呈现成熟期特点 受到人口老龄化和少子化的影响，日本房地产市场的需求逐步进入平稳释放期，尽管目前地产投资仍有一定热度，但人口需求减弱，供给减少等因素为日本房地产市场增加不确定性。 ➢ 利率长期下行及对冲政策缓解行业下行压力 利率调整是日本政府调控房地产市场的重要方式之一。日本长期实行低利率的宽松货币政策以刺激经济发展。低借贷成本导致日本总贷款额创新高，居民贷款不断增加也增加日本家庭经济压力。家庭收入增长缓慢，人口老龄化，消费水平下降等因素也在不断的影响着日本房地产市场的发展。 ➢ 日本房地产企业营收向多元化发展 21 世纪后，日本房地产主要开发商营收稳步增长，公司财务状况保持良好，但受人口结构变化、房地产开发饱和、投资收益下降等影响，日本房地产行业逐渐向服务业发展。包括三井不动产等多家房地产开发商主要营收已转变为房地产服务产业，包括房屋租赁、资产管理等业务。同时，在成熟的城镇化过程中，日本房地产公司对餐饮娱乐，酒店旅游，医疗服务等业务的相关投资也在不断探索。 ➢ 投资建议 日本房地产的调整对中国房地产行业的发展有一定借鉴意义，防止房地产下滑失速是政策关注的重点，未来国内地产政策有望在需求端及保障房，城中村改造等领域发力，一定程度支撑房地产销售和投资。我们建议重点关注资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。此外二手房市场恢复强劲，建议关注存量房龙头企业。 风险提示： ➢ （1）政策效果滞后性风险；（2）房地产市场超预期下行风险;（3) 金融市场波动风险 证券研究报告 2024 年 01 月 30 日 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议： 强于大市 相对大盘走势 作者 分析师：杨灵修 执业证书编号：S0590523010002 邮箱：yanglx@glsc.com.cn 联系人：姜好幸 邮箱：hxjiang@glsc.com.cn 相关报告 1、《房地产：从美日对比看中国都市圈产业和人口聚集潜力》2024.01.22 2、《房地产：销售环比改善，投资端表现较弱》2024.01.21 -40%-23%-7%10%2023/12023/52023/92024/1房地产沪深300请务必阅读报告末页的重要声明 2 行业报告│行业专题研究 正文目录 1. 日本房地产市场调整后走向成熟 ...................................... 3 1.1 日本人口老龄化少子化问题加剧 ................................ 3 1.1.1 人口地域差异变化刺激房地产市场发展 ........................ 3 1.1.2 日本人口老龄化、少子化导致市场潜在需求不足 ................ 3 1.1.3 楼市调整日本居民消费水平影响有限 .......................... 5 1.2 日本房地产市场仍为重要信贷吸纳部门........................... 5 1.2.1 日本房地产方向贷款持续增加 ................................ 6 1.2.2 日本居民债务压力增加 ...................................... 6 1.2.3 日本房地产市场缓慢回升 .................................... 6 1.3 日本房地产市场区域分化明显 .................................. 7 1.3.1 东京都内各区房价差异加大 .................................. 7 2. 日本房地产政策跟随市场及时调整 .................................... 8 2.1 利率政策：以低利率及宽松货币政策为主......................... 9 2.1.1 利率变动与投资收益高度相关 ................................ 9 3. 日本房地产主要开发商 ............................................. 10 3.1 日本房地产行业公司业绩向好发展 ............................. 10 3.2 日本房地产开发商营业收入多元化发展.......................... 12 4. 风险提示 ........................................................ 13 图表目录 图表 1： 日本城镇人口超 90%，城镇化基本完成（1960-2022） ............... 3 图表 2： 日本人口增长率为-0.5%（2021），进入负增长时代 .................. 4 图表 3： 日本新生儿出生率不断降低（1950-2022）(每位妇女平均生育子女) ... 4 图表 4： 日本人口结构向老龄化少子化发展 ............................... 5 图表 5： 日本工薪家庭可支配收入增长放缓 ............................... 5 图表 6： 有贷款家庭与无贷款家庭消费支出差异扩大 ........................ 5 图表 7： 银行地产方向总贷款金额不断增加达 91 兆（单位：亿日元） ......... 6 图表 8： 日本全国偿还住房贷款家庭占比超 40% ............................ 6 图表 9： 日本日经 225（N225 年平均值）与日本房价指数对比（1955=100） .... 7 图表 10： 首都圈公寓出售户数减少，但均价有所增加 ....................... 7 图表 11： 东京都内各区住宅平均价格差异加大（公示地价；日元/平方米） .... 8 图表 12： 首都圈新建商品房销售地区重心向周边城市移动 ................... 8 图表 13： 日本长期利率（10 年期国债）与房地产投资收益率高度相关 ........ 9 图表 14： 官方利率和 10 年期日本国债流通利率........................... 10 图表 15： 土地价格、利率和股票价格存在关联性（1987=100） .............