越秀地产(00123.HK)全年销售增速行业领先，拿地聚焦一二线

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明证券研究报告＃industryId＃房地产＃investSuggestion＃买入(＃维持 ）＃marketData＃市场数据日期2024.01.15收盘价（港元）5.29总股本（亿股）40.25总市值（亿港元）213净资产（亿元）552.45总资产（亿元）3794.21每股净资产（元）13.72数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理＃relatedReport＃相关报告《中期业绩符合预期，精益管理提效率》20230827《销售同比翻倍增长，拿地强度有望提升》20230612《供股融资谋发展，销售亮眼可持续》20230510《业绩符合预期，派息丰厚，Alpha 属性强》20230316＃emailAuthor＃海外研究分析师：宋健songjian@xyzq.com.cnSFC：BMV912SAC：S0190518010002＃assAuthor＃孙钟涟sunzhonglian@xyzq.com.cnSAC：S0190521080001请注意：孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动＃00123.HK＃dyCompany＃越秀地产港股通（沪、深）＃title＃全年销售增速行业领先，拿地聚焦一二线＃createTime1＃2024 年 01 月 16 日投资要点＃summary＃2023 年公司合约销售金额同比增长 13.6%：2023 年公司实现合约销售金额1420 亿元，同比增长 13.6%，对应全年 1320 亿销售目标完成度达 108%，对应 2023 年初铺排可售货值 2400 亿元的去化率为 59%。根据中指院排行榜，公司合约销售金额位列行业第 12 位。此外，公司在超额完成销售目标的同时，仍保证了销售均价的稳定性，2023 年公司合约销售均价为 31910 元/平米，同比增长 5.7%。多元增储且均位于一二线城市：公司积极补充优质货值，2023 年共新增土储385 万平米，其中一线和二线城市分别占比 39%和 61%。此外，通过招拍挂、TOD、城市更新等多元拿地方式，2023 年公司权益土地款约 337 亿元，其中公开市场和非公开市场的权益土地款分别占比 80%和 20%。拿地强度保持合理水平：2023 年公司拿地强度为 40%，虽较 2022 年下滑，仍保持合理水平。根据中指院数据，公司 2023 年新增货值 706 亿元，位列行业第 13 位。销售、拿地保持广州市场领先地位：根据克而瑞广州房企销售金额排行榜，2023 年越秀地产广州销售金额达 640 亿元，连续三年位列市场第一；从市占率来看，公司项目成交套数在 2023 年广州商品住宅项目网签成交中市占率达 18%，在广州市场保持领先地位。从拿地来看，公司深耕广州市场，2023年公司于广州布局项目的总土地款为 157 亿元，占比约 28%，预计可为 2024年公司于广州的推货带来支撑。融资渠道畅通：2023 年 12 月 20 日，公司发行 15 亿元公司债，其中“3+2”年期品种发行规模 6 亿元，发行利率 3.03%，“5+2”年期品种发行规模 9 亿元，发行利率 3.25%，发行利率在行业同期限债券发行利率中属于较低区间。维持“买入”评级：公司在行业下行周期投资策略精准，销售增速保持行业领先，令行业占位稳步提升。我们预计公司 2023/2024 年核心净利润分别为35.67/39.91 亿元，分别同比-15.9%/+11.9%。维持“买入”评级，截至 2024年 1 月 15 日收盘价对应 2023 年预期 DPS 的股息收益率为 7.3%。风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。主要财务指标＄zycwzb|主要财务指标＄会计年度2022A2023E2024E2025E营业收入(百万元)72,41684,26493,15699,852同比增长26.2%16.4%10.6%7.2%核心净利润(百万元)4,2403,5673,9914,310同比增长2.2%-15.9%11.9%8.0%毛利率20.4%15.5%15.7%15.9%核心净利率5.9%4.2%4.3%4.3%ROE8.3%6.3%6.7%7.0%每股收益(元)1.280.890.991.07每股股息(港仙)62.638.543.146.6来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明- 2 -海外公司跟踪报告(评级)报告正文2023 年公司合约销售金额同比增长 13.6%：2023 年公司实现合约销售金额 1420亿元，同比增长 13.6%，对应全年 1320 亿销售目标完成度达 108%，对应 2023 年初铺排可售货值 2400 亿元的去化率为 59%。根据中指院排行榜，公司合约销售金额位列行业第 12 位。此外，公司在超额完成销售目标的同时，仍保证了销售均价的稳定性，2023 年公司合约销售均价为 31910 元/平米，同比增长 5.7%。图 1、公司历年合约销售金额图 2、公司 2023 年月度合约销售金额同比增速资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理图 3、公司历年合约销售面积图 4、公司历年合约销售均价资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理多元增储且均位于一二线城市：公司积极补充优质货值，2023 年共新增土储 385万平米，其中一线和二线城市分别占比 39%和 61%。此外，通过招拍挂、TOD、城市更新等多元拿地方式，2023 年公司权益土地款约 337 亿元，其中公开市场和非公开市场的权益土地款分别占比 80%和 20%。拿地强度保持合理水平：2023 年公司拿地强度为 40%，虽较 2022 年下滑，仍保持合理水平。根据中指院数据，公司 2023 年新增货值 706 亿元，位列行业第 13位。请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明- 3 -海外公司跟踪报告(评级)图 5、公司历年新增土储 GFA图 6、2023A 公司新增土储区域布局（按 GFA）资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理图 7、2023A 公司新增土储城市能级布局（按 GFA）图 8、2023A 公司新增土储拿地渠道结构（按权益土地款）资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理图 9、公司历年土地款及权益比例图 10、公司历年拿地强度资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理*拿地强度=土地款/合约销售金额销售、拿地保持广州市场领先地位：根据克而瑞广州房企销售金额排行榜，2023年越秀地产广州销售金额达 640 亿元，连续三年位列市场第一；从市占率来看，公司项目成交套数在 2023 年广州商品住宅项目网签成交中市占率达 18%，在广州市场保持领先地位。从拿地来看，公司深耕广州市场，2023 年公司于