地产观察系列报告之三：当下地产行业怎么看之上篇

请参阅最后一页的重要声明 [table_main]宏观深度模板证券研究报告·利率深度·地产观察系列报告之三 当下地产行业怎么看之上篇 政策方面，“调控走平或弱化+三四线城市棚改收紧”的反向组合预期对地产销售变化的影响幅度不会特别明显，大概率是小幅走弱。而和棚改弱化导致销售、新开工下降相比，更大的变化可能来自于政策预期所带来的地产预期变化。 销售方面，近期有所回暖，或源于两头好中间差的格局暂时性地对于全国销售形成了一定的对冲，但考虑到棚改计划收缩的负面影响，预计全年销售总量仍将保持偏弱的状态。上市房企纷纷下调了今年的年度销售增速目标，反映出对 2019年的销售情况相对悲观的态度。分城市来看，一线城市已缩量调整两年，进一步大幅下行概率较小，但市场预期转变将对成交恢复形成掣肘，预计全年成交低位盘整，下半年随着政策微调及货币宽松，或有望缓慢回升。三线房市需求端受棚改收缩、房价快速上涨制约购买力、需求透支等因素影响，仍将延续疲态，销售量价均将面临压力。 库存方面，目前处于历史低位，但由于未来销售增长的力量依然偏弱且商业地产逆势去化库存的可能性较低，2019 年下半年商品房库存可能会呈现累积趋势，房企为保证现金周转和盈利，会减少拿地，充分利用现有土储，减少新开工，加快存量施工项目的推进，以保证自身的库存合理，从而对投资的支撑力度也将削弱。 土地方面，2018 年房企较大的拿地力度支撑了房地产投资的水平，但由于销售前景尚不明朗、土地储备已经高企，房企放缓拿地速度，土地购置在 2019 年进入趋势性回落的阶段，预计在 2019 年对房地产投资将产生一定压制；此外，2018年 10 月土地溢价率出现拐点开始回升，由于一线城市的开发原本就已经相对饱满，而三四线城市原本人口流失较多，人口流动性较弱，空置率也高，市场已经不具备足够力量支撑这两年来房价的大幅度上涨，预计未来土地市场将步入降温趋势；房企拿地将重点布局在人口、经济发展、产业支撑能力较强的二线城市，二线城市土地市场预计将持续升温。 [table_invest]黄文涛 huangwentao@csc.com.cn 010-85130608 执业证书编号：S1440510120015 郑凌怡 zhenglingyi@csc.com.cn 010-85130465 执业证书编号：S1440513090009 发布日期： 2019 年 5 月 23 日 债券研究 20909579/36139/20190528 17:29 债券研究 固定收益 请参阅最后一页的重要声明 正文目录 一、回顾：2008 和 2014 年的市场 ........................................................................................................................ 1 二、政策：调控走平或弱化+三四线城市棚改收紧 ............................................................................................. 2 三、销售：一线城市继续回暖，三四线城市渐显疲态........................................................................................ 4 四、库存：处于历史低位，支撑投资的空间有限................................................................................................ 8 五、土地：房企拿地趋于谨慎，二线城市成为布局重点 .................................................................................... 9 六、小结：2019 年的地产 .................................................................................................................................... 10 图目录 图 1：全国商品房销售面积状况 ........................................................ 5 图 2：分城市商品房销售面积同比增速 .................................................. 5 图 3：分城市商品房销售面积环比增速 .................................................. 5 图 4：房贷平均利率 .................................................................. 6 图 5：分地区商品房销售面积同比增速 .................................................. 6 图 6：全国平均房价及分城市房价同比增速............................................... 7 图 7：分城市房价环比增速 ............................................................ 7 图 8：二三线城市土地购置面积同比增速 ................................................ 8 图 9：二三线城市新开工面积同比增速 .................................................. 8 图 10：商品房待售面积 ............................................................... 8 图 11：住宅与商业用房待售面积 ....................................................... 8 图 12：土地购置面积 ................................................................. 9 图 13：待开发土地面积 ............................................................... 9 图 14：土地购置面积年度增速 ........................................................ 10 图 15：住宅类成交土地面积同比增速 .................................................. 10 图 16：土地溢价率 ..........................