房地产行业专题研究：美国房地产市场：二手房市场

1 行业报告│行业专题研究 请务必阅读报告末页的重要声明 房地产 美国房地产市场：二手房市场 ➢ 美国二手房市场占比高，三大交易商领军二手房市场 美国二手房市场成熟，2022 年交易量约为 503 万套，占房屋交易总量的 88.65%。在这一市场中，Zillow、Realtor.com 和 Redfin 等三大交易商占据主导地位，其网络浏览量占市场份额的 3/4 以上，其中 Zillow 占比高达 43%。2023 年，美国房地产市场增速放缓，三大交易商的营业收入增长随着行业增长进入平台期，一方面加息影响美国购房者成本，一方面对未来房价的担忧也增加了购房者的观望情绪。 ➢ 以美国三大都市区为例，市场供需相对均衡 整体上，美国房价稳步上涨，受到就业市场推动的人口增长影响，类似洛杉矶等核心城市市场表现突出。购房挂牌到成交时间呈现季节性周期，受到严格贷款规则和交易流程的影响，购房者付款周期较长。住房交易量存在季节性波动，市场供需相对均衡，但 2023年末交易量下降，或受联储加息影响。库存量整体下降，但春季月份新增挂牌量较多。 ➢ 产权、税收与交易机制，永久产权下较高的持有成本 美国的房地产交易涉及多方面，其中比较重要的是税费和成本，其中包括房产税、资本收益税和转让税。房屋买卖基于永久产权，保护所有者长期控制和使用财产。然而，房产税因州而异，部分州的税率较高，增加了长期持有成本。资本收益税取决于收益金额和资产持有时间，长期持有的资产税率较低，短期交易成本较高。房产转让税也因州而异，部分州不收取，而部分州也采取低税或免税策略。 ➢ 市场波动下的利率变动，美国购房者的新购房障碍 部分购房者对未来的房地产市场持观望态度，主要因素包括担忧未来经济前景、抵押贷款利率上升和房价上涨。购房者面临的主要障碍包括存款不足、低收入、信用评分问题以及经济不确定性。购房者也在积极采取应对措施，如增加储蓄、考虑搬迁至房价更低的地区，以及等待抵押贷款利率下降。美国购房市场在市场波动和利率上涨的影响下，对购房者提出更高的财务要求。 ➢ 投资建议 美国成熟的二手房市场对国内二手房市场发展有一定借鉴意义，未来国内二手房交易服务商有望向专业化，高效化发展。未来政策有望在支持需求端购房及企业端融资持续发力，一定程度支撑房地产销售和投资。我们建议重点关注资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。二手房市场有效恢复，建议关注存量房龙头企业。 风险提示：（1）政策调整滞后性风险；（2）房地产市场下行风险;（3）金融市场波动风险 证券研究报告 2024 年 01 月 07 日 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议： 强于大市 相对大盘走势 作者 分析师：杨灵修 执业证书编号：S0590523010002 邮箱：yanglx@glsc.com.cn 联系人：姜好幸 邮箱：hxjiang@glsc.com.cn 相关报告 1、《房地产：城中村改造有望加速》2024.01.07 2、《房地产：比较视野下的房地产浪潮及核心城市房地产特征》2024.01.04 -40%-23%-7%10%2023/12023/52023/92024/1房地产沪深300请务必阅读报告末页的重要声明 2 行业报告│行业专题研究 正文目录 1. 三大交易商领军美国二手房市场 ...................................... 4 1.1 美国二手房交易市场占比高 .................................... 4 1.2 Zillow 和 News Corporation 财务状态稳健 ....................... 5 1.3 美国 2023 年二手房市场增长放缓 ............................... 6 2. 以美国三大都市区为例，房价跟随城市发展上涨 ........................ 7 2.1 美国租赁市场：空置率下降，租金平稳上涨 ....................... 7 2.2 美国住房市场成交：供需平衡，成交周期稳定 ..................... 8 2.3 美国住房市场存量整体下降 .................................... 9 2.4 美国住房市场挂牌成交：降价房源比例较稳定 ..................... 9 3. 产权、税收与交易机制，永久产权下的较高持有成本 ................... 10 3.1 房屋买卖根本是产权交易 ..................................... 11 3.2 永久产权下较高的房产持有成本 ............................... 11 3.3 房屋买卖的必要税费成本 ..................................... 13 4. 利率变动，美国购房者的新购房障碍 ................................. 14 4.1 各类型抵押贷款利率均较高 ................................... 15 4.2 购房者观望情绪较浓 ......................................... 16 4.3 信用评分严重影响贷款利率与条件 ............................. 16 5. 风险提示 ........................................................ 17 图表目录 图表 1： 各交易商标志与网站主打服务与卖点 ............................. 4 图表 2： 美国三大二手房交易商浏览量占市场超 3/4 ........................ 4 图表 3： 新建住房量在次贷危机后稳步回升 ............................... 5 图表 4： 美国二手房交易量基本为新房约 10 倍 ............................ 5 图表 5： 新房库存占总库存比例增加 ..................................... 5 图表 6： 三大交易商财报表现呈现差异化 ................................. 6 图表 7： 三大二手房交易商 2023 年营收增长停滞 .......................... 6 图表 8： 美国三大都市区房价指数基本为同一趋势 ......................... 7 图表 9： 美国房价整体平稳上涨，洛杉矶上涨幅度更大 ...................... 7 图表 10： 美国租金近年整体平稳上涨 .................................... 8 图表 11： 美国租金空置率近年整体