房地产专题研究：比较视野下的房地产浪潮及核心城市房地产特征

1 行业报告│行业专题研究 请务必阅读报告末页的重要声明 房地产专题研究 比较视野下的房地产浪潮及核心城市房地产特征 ➢ 各国房价浪潮不断趋同，上涨和下跌过程较为对称 基于房地产浪潮的聚集情况，我们将过去五十年的房地产浪潮分为四个阶段。1）随着时间的推进，不同国家的房地产浪潮趋同性增强：从数量上来看，四段房地产浪潮分别涉及 6、4、8 和 12 个国家，同一阶段经历房地产浪潮的国家数量随时间的推进呈上升趋势；从形态上来看，同一阶段不同国家的房价峰值落入的时间区间也在不断缩小，四段房地产浪潮房价峰值时间区间分别为 8、7、3 和 2 年。2）大多数房地产浪潮房价上涨和下跌过程对称性较强：在已经结束的前三段房地产浪潮中，10 次房地产浪潮上涨和下跌过程较为对称，8 次上涨明显快于下跌，2 次上涨明显慢于下跌。 ➢ 核心城市房价与人口和城市发展相匹配，房价和购房负担持续上升 房价：1）核心城市的房价随着人口持续流入增速大于全国平均水平，2015-2023 年北京、上海和深圳房价复合年增长率分别高于中国平均 0.69%、2.64%和 4.75%。2）房地产浪潮后，核心城市房价反弹力度大于全国平均水平，次贷危机后英国平均房价和伦敦房价分别上涨了 88.62%和 117.33%。购房负担：1）发达国家核心城市的房价与人均 GDP 比大多维持在 10 左右，中国核心城市房价与人均 GDP 比随着时间推移呈上升趋势，2022 年北上深该比例均大于 40。2）中国和韩国核心城市抵押贷款占家庭收入比超过200%，美国、日本和德国核心城市该比例低于 100%。 ➢ 核心城市住房租金上涨平稳，受房价下调的影响较小 1）不同于房价具有上涨和下跌的波动情况，核心城市的租金大多保持较为稳定的速度持续增长。2）中国核心城市租金收益率低于无风险收益率，2015年 7 月-2023 年 10 月，北京、上海、深圳的租金收益率低于 2%，与其他国家核心城市 4%-6%的租金收益率差距较大。 ➢ 房地产健康稳定发展是经济稳健增长的重要因素之一 基于各国历史数据挖掘核心城市房价与国家平均房价之间的关联性以及房地产的投资情况，我们认为：1）历史复盘来看，房地产浪潮末期房价约为最高值的 70%。2）房地产业链对 GDP 贡献在 10%左右会是一个较为稳定的状态，房地产业会持续成为经济增长的重要动力之一。3）大多数国家的房地产资产在家庭总资产中占比超过 30%，且随时间的推移该比例较为平稳。 ➢ 投资建议 通过对海外房地产历史复盘，我们总结了在房地产浪潮过程中不同国家房价变化的共性特征，并分析各国核心城市的房价趋势及背后原因。中国城市正经历从快速增长向更成熟、稳定的市场转变，政府对国内房地产市场的调控相比于海外市场更为严格和直接，有助于房地产市场平稳发展。长期来看，中国核心城市作为经济增长的引擎，持续吸引着投资和人才，推动房地产市场的平稳发展。我们建议重点关注资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。此外二手房市场有效恢复，建议关注存量房龙头企业。 风险提示：行业修复不及预期；政策落地效果不及预期；市场空间测算可能存在偏差。 证券研究报告 2024 年 01 月 04 日 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议： 强于大市 相对大盘走势 作者 分析师：郭荆璞 执业证书编号：S0590523070003 邮箱：jpguo@glsc.com.cn 分析师：杨灵修 执业证书编号：S0590523010002 邮箱：yanglx@glsc.com.cn 联系人：姜好幸 邮箱：hxjiang@glsc.com.cn 相关报告 1、《房地产：美国房地产市场：开发商期权拿地及风险应对》2023.12.28 2、《房地产：政策持续宽松，基本面边际改善》2023.12.19 -30%-17%-3%10%2022/122023/42023/82023/12房地产沪深300请务必阅读报告末页的重要声明 2 行业报告│行业专题研究 正文目录 1. 过去五十年各国房地产浪潮的发生与破裂 .............................. 4 1.1 不同国家房地产浪潮上涨和下跌过程较为对称 ..................... 4 1.2 房价泡沫破裂反映大区域的经济变动 ............................ 8 2. 核心城市房地产发展特征 ........................................... 11 2.1 核心城市住宅价格复盘 ....................................... 11 2.2 核心城市住房情况横向对比 ................................... 24 2.3 小结 ....................................................... 26 3. 房地产健康稳定发展是经济稳健增长的重要动力 ....................... 27 3.1 房地产浪潮中房价最大跌幅在 30%左右 .......................... 27 3.2 具备完善保障性住宅的国家：新加坡 ........................... 29 4. 投资建议：重点关注资金实力强、土储优质充裕的国央企 ............... 34 5. 风险提示 ........................................................ 34 图表目录 图表 1： 房地产浪潮测算假设及过程 ..................................... 4 图表 2： 1970 年至今部分国家房地产浪潮房价指数变动 ..................... 4 图表 3： 1970 年至今的四段房地产浪潮房价指数变动 ....................... 5 图表 4： 前三段房地产浪潮房价上涨和下跌过程 ........................... 6 图表 5： 第四段房地产浪潮房价上涨和下跌过程 ........................... 7 图表 6： 各阶段房地产浪潮对称性（数值越低，对称程度越高） .............. 8 图表 7： 房地产泡沫上涨和下降的原因 ................................... 9 图表 8： 日本 1974 年能源供给情况 ...................................... 9 图表 9： 英国 1974 年能源供给和进口情况 ................................ 9 图表 10： 经历第三次房地产浪潮的国家股票指数变动 ..................... 10 图表 11： 1970-2022 年部分核心城市人口量（万人） ...