房地产行业专题研究：广州发布城改条例，未来城改或进一步加速

1 行业报告│行业专题研究 请务必阅读报告末页的重要声明 房地产 广州发布城改条例，未来城改或进一步加速 ➢ 政策高度重视城中村的整治与改造，不断完善相关政策体系 城中村改造是“城市更新”的重要组成部分，也是我国改善民生、扩大内需的重要举措。我国一直以来都高度重视棚户区和危旧房综合整治，出台相关政策体系，支持城中村改造的开展与推进。11 月 22 日，广州人大官网发布《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》（以下简称《意见稿》），向社会各界公开征求意见。这是广州市首次针对城中村改造进行的立法工作，也是全国首个将出台专门针对城中村改造的地方性法规条例。 ➢ 明确各级政府职责，城改效率有望进一步提升 意见稿第五条【政府职责】明确划分的各级政府在城中村改造中的职责所在，明确了市人民政府统筹协调、区人民政府组织管理、街道办事处与镇人民政府协助落实的三级职责划分体系。意见稿的出台对原有的三种改造（政府主导、企业主导、集体主导）模式做出了明确规范，进一步优化政府在城中村改造中所发挥的关键统筹规划作用，整合多方力量，形成协同效应，后续城中村改造的执行效率有望进一步提高。 ➢ 明确资金来源，平衡各项资金组成 意见稿第八条【资金支持】明确了本轮城改的五大资金来源，（一）国家有关城中村改造项目的专项补助；（二）政府专项债券等地方政府财政资金；（三）城中村改造专项借款、专项贷款；（四）企业债券、基金等社会资金；（五）其他符合规定的资金。结合上一轮棚改的资金特点，预计在本轮城中村改造中，中央政策性银行专项资金或将为城中村改造资金的主要来源之一，财政资金或将进一步发挥杠杆作用，专项债或将成为城中村改造的重要资金补充。 ➢ 明确改造方式，2/3 同意率或能加速 意见稿中，第十条【改造方式】与第十八条【改造意愿征询】对城中村改造的改造方式与意见征询做出明确规范，确定了经改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意的，方可启动改造。对城中村改造的具体方式做出明确规范，预计后续城中村改造效率将进一步提升，城中村改造或将进一步加速。 ➢ 投资建议 我们认为，城中村改造是未来地产相关政策发力的重点，伴随项目落地，一定程度缓解投资下行压力。广州草案是全国首个将出台专门针对城中村改造的地方性法规条例。其中，明确了政府职责，资金来源和改造方式等重要环节，为其它城市提供样例，或有更多城市出台细则，推动改造项目持续落地。广州草案落地后，有望加速改造进程。在拆除新建，整治提升的过程中，释放对地产后周期，家电，建材，家居等消费需求。 风险提示：城中村改造政策落地不及预期，地方财政资金有限导致项目无法推进；市场主体参与积极性不及预期。 证券研究报告 2023 年 12 月 01 日 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议： 强于大市 相对大盘走势 作者 分析师：杨灵修 执业证书编号：S0590523010002 邮箱：yanglx@glsc.com.cn 联系人：姜好幸 邮箱：hxjiang@glsc.com.cn 相关报告 1、《房地产：支付集中期，监管引导支持房企融资》2023.11.21 2、《房地产：政策仍在宽松期》2023.11.16 -30%-17%-3%10%2022/112023/32023/72023/11房地产沪深300请务必阅读报告末页的重要声明 2 行业报告│行业专题研究 正文目录 1. 棚改及城中村改造相关政策要点梳理 .................................. 3 2. 明确各级政府职责，城改效率有望进一步提升 .......................... 4 2.1 本轮城中村改造的三大主要模式 ................................ 4 2.2 明确政府统筹协调职责，强调以“稳”为主 ......................... 5 2.3 “南头古城”案例：政府引领的多方参与的城中村改造模式 ........... 5 3. 明确资金来源，平衡各项资金组成 .................................... 7 3.1 中央政策性银行专项资金或为城中村改造的主要资金来源之一 ....... 7 3.2 财政资金或将进一步发挥杠杆作用 .............................. 8 3.3 专项债或将成为重要资金补充 .................................. 8 4. 明确改造方式，助力拆除比例优化 .................................... 9 4.1 实施城中村改造的具体建设方式 ................................ 9 4.2 整治提升与拆整结合将是本轮主要模式.......................... 10 4.3 从天河区城中村改造中考量综合整治模式的落实 .................. 10 5. 投资建议 ........................................................ 11 6. 风险提示 ........................................................ 12 图表目录 图表 1： 2023 年前关于城中村改造的相政策要点梳理 ....................... 3 图表 2： 2023 年来关于城中村改造的政策要点梳理 ......................... 4 图表 3： 按主体区分三大主要改造模式 ................................... 5 图表 4： 部分城市城中村改造周期 ....................................... 5 图表 5： 南头古城南城门改造前后图片 ................................... 6 图表 6： 多元参与的“南头模式” ......................................... 7 图表 7： 抵押补充贷款（PSL）月度新增量与期末余额规模较大 ............... 8 图表 8： 国家一般公共支出中的年均棚户区改造支出保持在 900 亿元左右 ...... 8 图表 9： 保障性安居工程专项债券规模走势 ............................... 9 图表 10： 主要改造模式 ................................................ 9 图表 11： 城市更新四道红线 ........................................... 10 图表 12： 天河区石牌村“暖蜂巢·小哥驿站” ............................... 11 图表 13： 天河城中村综合整治模式 ......