房地产行业土地市场跟踪报告：10月一线城市土地成交规模放大

[Table_RightTitle] 证券研究报告|房地产 [Table_Title] 10 月一线城市土地成交规模放大 [Table_IndustryRank] 强于大市(维持) [Table_ReportType] ——房地产行业土地市场跟踪报告 [Table_ReportDate] 2023 年 11 月 21 日 [Table_Summary] 行业核心观点： 10 月土地市场中一线城市成交规模明显放大，或一定程度上受益于一线城市房地产政策持续优化，但目前行业销售端表现仍偏弱，土地市场成交规模提升的延续性或较弱。土拍政策持续优化，多城取消地价限制，地价限制取消后进行首次土拍的四城表现分化，土地市场表现整体还在低位，近期三部门联合召开座谈会表态支持房企融资，预计后续或有相关利好政策跟随推出，建议持续关注销售端修复进展以及融资端资金面修复进展情况。建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企，以及受益于城中村改造的相关个股。 投资要点： 整体：土地成交规模有所回升。根据中指研究院数据统计，2023 年 1-10 月，300 城住宅用地推出规划建面约为 3.68 亿平，同比变动-29.73%，较 1-9 月下滑幅度收窄 3.65pct；2023 年 1-10 月，300 城住宅用地土地出让金规模为 1.89 万亿元，同比下滑 23.75%，较 1-9 月下滑幅度收窄 2.64pct。10 月，300 城住宅用地土地出让金规模为 2,898.46 亿元，环比+35.80%，同比-12.0%。其中一线、二线、三四线城市土地出让金额分别约为 1038.59 亿元、1199.45 亿元、660.42 亿元，同比分别变动+116.7%、-24.3%、-46.4%。10 月溢价率水平、流拍率水平环比均下降，10 月，300 城住宅用地平均溢价率为 3.58%，同比上升 2.46pct，环比下降 0.72pct。其中，一线、二线、三四线平均溢价率分别为 5.18%、3.0%、2.2%，同比分别变动+4.68pct、+2.14pct、+0.5pct，环比分别变动-1.41pct、-1.44pct、-0.43pct ；10 月 300 城住宅用地流拍率为10.2%，环比-9.5pct，同比-3.2pct。一线城市无土地流拍情况，二线、三四线城市土地流拍率分别为 9.4%、11.2%，环比变动+0.2pct、-15.5pct。 土地限价取消后进行土拍的各城市间表现分化。截至 11 月 7 日，全国22 个集中供地城市中，已有 16 城取消设置地块竞拍价上限，郑州部分城区依然限制了地价，核心一线城市上海、北京仍维持地价、房价“双限”政策。济南、重庆、合肥和厦门四城完成了新政后的首次土拍，根据中指研究院数据统计显示，土地限价放开后两周，济南和合肥平均溢价率较限价放开前（2023 年 1-10 月）土地成交平均溢价率明显提升，而重庆和厦门溢价率仍走低。 房企：央/国企持续担当主力，拿地强度有所上升。将 2023 年 1-10 月中指研究院权益拿地排行榜居前的部分房企，按照规模划分，大中小型房企 2023 年 1-10 月拿地强度分别为 26.9%、36.1%、32.1%，较 23 年1-9 月分别变动+3.8%、+1.8%、+1.0%。 风险因素：销售端修复不及预期、融资端政策收紧、政策放松力度不及 [Table_Chart] 行业相对沪深 300 指数表现 数据来源：聚源，万联证券研究所 [Table_ReportList] 相关研究 “三部门”表态支持房企融资 行业整体表现仍较弱，政策端有望持续发力 四部委联合召集房企座谈 [Table_Authors] 分析师: 潘云娇 执业证书编号： S0270522020001 电话： 02032255210 邮箱： panyj@wlzq.com.cn -25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%房地产沪深300证券研究报告 行业跟踪报告 行业研究 3436 [Table_Pagehead] 证券研究报告 万联证券研究所 www.wlzq.cn 第 2 页 共 11 页 预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、城中村改造推进不及预期、数据统计偏误等。 [Table_Pagehead] 证券研究报告 万联证券研究所 www.wlzq.cn 第 3 页 共 11 页 $$start$$ 正文目录 1 整体：土地成交规模有所回升 ....................................................................................... 4 1.1 10 月土地市场热度冷热不均，一线城市热度较高 ............................................ 4 1.2 土地出让金规模环比上升，一线城市成交规模显著放大 ............................... 6 1.3 10 月整体溢价率、流拍率水平环比均下降 ...................................................... 6 2 土地限价取消后进行土拍的各城市间表现分化 ........................................................... 7 3 房企：央/国企仍持续担当主力，拿地强度有所上升 ................................................. 8 4 投资建议与风险提示 ..................................................................................................... 10 图表 1： 300 城住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴） ............ 4 图表 2： 300 城住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴） ............ 4 图表 3： 一线城市住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴） ....... 4 图表 4： 一线城市住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴） ....... 4 图表 5： 二线城市住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴） ....... 5 图表 6： 二线城市住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴） ....... 5 图表 7： 三四线城市住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴） ... 5 图表 8： 三四线城市住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴） ... 5 图表 9： 300 城住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速（%，左轴） ................ 6 图表 10： 一线城市住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速（%，左轴） ......... 6 图表 11： 二线城