上海产业园区市场发展与展望白皮书

研究部中国 | 2023年10月joneslanglasalle.com.cn迎风笃行，拓新谋远上海产业园区市场发展与展望白皮书2023引言建设具备全球影响力的科技创新中心是上海城市规划发展中的战略使命，也是上海推动经济高质量发展的关键驱动力，更是我国建设世界科技强国的重要支撑。从夯基垒台到积厚成势，上海的产业园区作为产业发展的重要承载地，培育了众多全国领先的行业企业。在经济结构性转型的关键时期，创新驱动的发展战略持续深化的进程中，产业园区的产业聚集效应逐渐加剧，科创生态氛围逐步完善，创新策源功能日益凸显。本报告将聚焦上海产业园区的物业市场，结合产业“长链”发展和价值链提升的特点，对五大产业的布局和租赁需求进行探讨，并预测这些产业在未来中长期将引领上海产业园区的需求增长。产业复合特征也将为未来租赁需求的能级跃迁提供动力之源。仲量联行对产业园区内100余家企业租户进行了调研，深入了解当前园区租户的需求，从物业条件和资管运营等多个维度出发，拓展并培育园区物业的产业视角，以适配产业的长期发展需求。此外，仲量联行还结合了60余份投资机构调研结果，深入探究了在短期供应压力和长期产业发展的共同作用下，园区物业投资市场的变迁和机遇。2迎风笃行，拓新谋远 | 上海产业园区市场发展与展望白皮书2023目录01五大行业擎动园区租赁需求， 产业复合助推租赁能级跃迁 4五大行业擎动产业园区稳健需求 4产业复合孕育发展新机遇 1402产业思维拓新升级，适配租户特性需求 17产业发展扩充租户选址因素考量，拓展业主产业思维 17适配租户发展需求的双通道升级：物业条件与资管服务 2103投资呈现多元模式，产业视角充实投资逻辑 29产业属性增益，渗透园区投资各项维度 29产业红利和短期供应压力共同影响产业园区投资策略 31产业视角推升长期投资机遇，投资策略的多元化持续提高 373迎风笃行，拓新谋远 | 上海产业园区市场发展与展望白皮书2023五大行业擎动园区租赁需求，产业复合助推租赁能级跃迁01五大行业擎动产业园区稳健需求数据来源：仲量联行图 1.核心产业园区租赁需求占比（2021年下半年至2023年上半年）在建设具备全球影响力的科创中心进程中，上海产业园区市场承载了众多高质量产业的创新发展。经济发展的结构性转型，驱动高科技属性行业快速发展，使园区的产业聚集效应愈发加剧，科创氛围日益浓厚，吸引众多高端科研行业或战略新兴产业企业入驻。在过去两年中，五大行业，包括：集成电路、生命科学、人工智能、新能源汽车以及游戏，已经成为擎动园区租赁需求的主要来源。作为上海三大先导产业，集成电路、生物医药和人工智能一直得到政策支持，并在创新发展的战略转型中逐步释放市场需求，已经发展成为上海产业园区内的支柱产业，展现出引领全国的行业优势和发展动力。同时，新能源汽车产业凭借其丰富的产业“长链”，以及游戏产业展现出的巨大终端市场需求及其行业复合潜力，已成为上海产业园区的新兴需求动力。根据仲量联行的统计数据，过去两年中这五大行业在上海产业园区内的新增租赁需求达到近70%。25% 生命科学7% 人工智能14% 新能源汽车16% 集成电路31% 其他7% 游戏25% 生命科学7% 人工智能14% 新能源汽车16% 集成电路31% 其他7% 游戏五大行业在 产业园区占比4迎风笃行，拓新谋远 | 上海产业园区市场发展与展望白皮书2023经过多年的培育与积累，中国已成为全球最大的集成电路单一市场。作为全国最早培育和发展集成电路产业的地区之一，上海拥有深厚的产业基础和引领作用，推动产业升级发展。2022年，上海集成电路产业销售额已超过三千亿元，占全国市场的比例超过25%，持续保持领先地位。集成电路产业链具有紧密联动的产业特征。在上游，作为基础技术支撑的高端制造和原材料领域，包含EDA工具、核心生产设备和原材料生产制造环节；在中游，代表产业链主体领域，涵盖从IC设计、制造到封测安装的开发环节；在下游，应用场景十分广泛，主要包括汽车电子、人工智能、消费电子、医疗设备、光伏智能等领域。尽管近期投资市场整体趋冷，但集成电路作为全国重点发展的行业，仍收获大量私募股权投资机构的青睐。在获得投资的企业中，封装材料和检测设备融资活跃，模拟芯片和逻辑器件获得关注度保持高位，应用市场中，汽车电子、人工智能等领域发展迅速，相应的芯片需求增长为集成电路企业带来重大发展机遇。数据来源：中国半导体产业协会，中商产业研究院，仲量联行图 2.2017-2023年中国与上海集成电路销售额1. 集成电路25%上海集成电路产业销售额已超过三千亿元，在全国市场占比超25%，稳居榜首。人民币亿元中国上海04,0008,00012,00016,0002017201820192020202120222023图 3.集成电路产业链模型注：仅展示产业链主要环节与成分数据来源：仲量联行消费电子云计算医疗设备汽车电子人工智能机器人光伏智能物联网集成电路产业链IC设计IC制造IC封测硅片光刻胶光刻机刻蚀机薄膜沉积封装基板测试机分选机探针台光掩模板垂直整合制造晶圆代工传统封装先进封装存储器模拟芯片逻辑芯片上游支撑下游应用EDA工具设计服务IP中游制造原材料与制造设备封装材料与设备5迎风笃行，拓新谋远 | 上海产业园区市场发展与展望白皮书2023图5.上海产业园区集成电路企业租户分布及占比链上企业的频繁联动，使集成电路企业更倾向聚集性选址，在业内龙头企业的带动作用下，张江、漕河泾及金桥已形成享誉全国的集成电路产业高地。根据仲量联行统计，上海产业园区租户占比中，集成电路*租户占比达到7.5%。张江设有上海集成电路研发中心和设计中心，意在打造世界级集成电路产业集聚区，除自用型企业的布局选址外，集成电路企业在张江核心区的租赁面积占比接近15%。金桥板块吸引了部分张江核心区外溢的企业，同时板块内已聚集的下游企业转型发展，展现出对芯片的强劲需求，反向推动关联中上游集成电路企业入驻，金桥板块集成电路租户占比达11.5%。此类拥有人才、政策和下游联动优势的板块成为产业链各环节的公司设立设计研发中心和办公场所的优选地。*仅包含集成电路上游及中游企业。数据来源：仲量联行上海产业园区集成电路企业租户占比（按租赁面积统计）图4.2022.07-2023.06集成电路细分赛道获PE/VC投融资公司数量数据来源：IT桔子，仲量联行IC设计IC制造IC封测56模拟芯片7微处理器12存储器14检测设备22封装材料17硅片集成电路设计微处理器存储器逻辑器件模拟芯片设计工具（EDA工具）垂直整合制造原材料与制造设备晶圆代工集成电路封装集成电路测试封装材料（封装基板）其他集成电路相关7.5%企业聚集度产业园区市场板块环线地铁低高6迎风笃行，拓新谋远 | 上海产业园区市场发展与展望白皮书2023上海是全国最具影响力的生命科学产业高地之一，上海生命科学领域上市企业数量及外资研发总部数量皆位列全国首位。2022年上海生命科学产业规模已达到8,537亿元，预计2025年将突破万亿元。优质的产业基础、丰厚的科研人才及研发平台，以及全国领先的临床医院资源和便捷的融资渠道， 2. 生命科学图6.上海生命科学产业规模数据来源：上海市经济和信息化委员会，《上海市生物医药