房地产市场形势总结及未来趋势展望

1中国指数研究院2018.6中国房地产市场形势总结&趋势展望2CHINA INDEX ACADEMY当前房地产市场形势总结3最新政策基调：调控延续，金融监管加强，长效机制加快建立¾ “房住不炒”“坚持房子是用来住的、不是用来炒的……实行差别化调控，建立健全长效机制”¾ 多层次住房供应体系“支持自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房”¾ 加快住房制度改革节奏“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”¾ 强化金融监管统筹协调“健全对影子银行、互联网金融、金融控股公司等监管”¾ 棚改攻坚“启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套”2018年两会房地产相关政策政策基调短 期 ： 2018 年 严格执行各项调控措施，调控不放松中期：金融监管力度加强，降杠杆，行业资金环境趋紧不变长期：长效机制加快出台，住房制度改革继续深化¾ 推动楼市健康发展推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患¾ 货币政策稳健中性保持货币政策稳健中性，把加快调整结构与持续扩大内需结合起来2018.4.23中央政治局会议¾ 住建部就房地产市场调控问题约谈成都、太原两市政府负责同志。“五一”前，住建部已约谈西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府负责同志。2018.5 住建部约谈地方、重申调控4长三角城市群珠三角城市群中西部重点城市京津冀城市群2016年以来政策收紧城市分布政策现状：分城、多策、持续深化，调控仍保持收紧、纠偏趋势◆2016至2018年至5.31：99个地级以上城市（约319项政策）43个县市（约43项政策）。2018年3、4、5月又迎来政策高峰，约30城出台相关调控政策。海南、河北从省级全面调控。其中，海南省级政策频出，4月出台全域限购政策。5月住建部约谈后成都、太原相继出台政策。◆金融信贷政策对调控发挥重要作用，后期仍将保持收紧态势！金融信贷政策贯穿其中2016：严管违规互联网金融业务2016-2017：降杠杆收紧企业融资渠道2016-2017：差别化信贷调整首付比2017年以来：利率上调城市逐步增加未来三年：防范金融风险，降杠杆控房价需求侧限购限售创新性举措限贷(含收紧公积金)供给侧增加土地供应拍地环节设置更多限制整顿新房、存量房、商办销售市场限价扩大有效供给2018 以 来政策强调扩大有效供给。地级以上城市月度政策出台数量县/市月度政策出台数量23442314614-10010203040505海南：海南房地产调控经历了去库存、分类调控到全域收紧三阶段。为抑制市场借“自贸区、自贸港”炒作，2018年4月全域收紧。去库存分类调控全域收紧2016.2-2017.2《关于加强房地产市场调控的通知》• 重点做好“两个暂停”，对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批，暂停新建商品住宅项目规划报建审批。原则上停建公租房，加大棚改货币化安置比例。此阶段推出政策旨在库存去化。2017.2-2018.3《关于限制购买多套商品住宅的通知》• 此阶段政策分化明显，针对房价上涨过快的热点城市，分区限购、限贷、限售、禁止土地炒作等。同时，加速非热点城市的库存去化。2018.4以来以4月16日发文防止炒作和哄抬房价为起点开启新一轮调控，至4月22日实施全域限购。• 调控背景：海南迎来 “自贸区+自由港”重大利好，海南针对上涨预期全面升级调控政策。• 此次海南调控由差别化过度到全域收紧。政策调控变化近期重点调控区：海南在出台自贸港政策后房地产调控进入全域收紧期62018年5月15日，成都市出台《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，调控持续升级。近期重点调控区：成都收紧人才购房政策，形成示范效应限购新增圈：青白江区、简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、新津县、大邑县、蒲江县限购升级圈成都此次限购的主要内容限购对象：由个人调整为家庭限购方式：由只考虑新购套数调整为考量家庭已有套数限购资格天府新区、高新区等12区县购房本区户籍+两人及以上家庭没房子或者只有1房子/单身无房两人及以上家庭没房子或者只有1房子/单身无房/非本市户籍家庭无房+本区稳定就业并连续缴纳2年社保青白江区、简阳市等10区县购房本市户籍非本市户籍+本市稳定就业并连续缴纳1年社保新落户成都买房新落户已满两年新落户未满两年+稳定就业且缴纳社保1年以上父母投靠子女入户的及离异的家庭购房父母投靠成年子女入户的，不得作为单独家庭购房离异两年内购房以离异前家庭总套数计算限售年限：新购房3年内不得转让7深圳“房改”新政：构建长达17年住房供给体系，提高有效供给水平，形成示范效应‹6月5日，深圳发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》。‹提出“八大供给主体、六类保障渠道、三类（四种）住房、三类补贴”的深圳市住房供给和保障体系的总体设计，着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系。2018年—2035年新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。第一阶段（近期）第二阶段（中期）第三阶段（远期）• 2018—2020 年建设筹集各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。• 2021—2025 年建设筹集各类住房45万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。• 2026—2035 年建设筹集各类住房83万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于50万套。缓解深圳目前面临的四大住房问题：» 房价上涨过快» 住房供需不平衡» 结构不合理» 保障不充分规划时间供应目标8房地产税已“箭在弦上”，通过影响预期有效降低房价波动幅度，短期将抑制成交量• 2017年12月，时任财政部长人民日报撰文：推进房地产税立法和实施……逐步建立完善的现代房地产税制度。• 2018年两会：稳妥推进房地产税立法→正抓紧起草和完善法律草案→参考国际共性制度，同时从中国国情出发。房地产税的影响房地产税已“箭在弦上”• 通过影响预期有效降低房价波动幅度：国际经验表明房地产税长期来看能够有效降低房价波动幅度。• 降低市场交易热度；• 短期抑制成交量。房地产税征收的预判• 总体思路：立法先行、充分授权、分步推进；• 进程：2019年将完成房地产税立法程序，2020年有望落地实施；• 标准：因地区、因户、因人而异；9• 2018两会再提建立租购并举住房制度• 以住房租赁为抓手的“新房改”格局已开启。《住房租赁和销售管理条例》、《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》、《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》为代表的顶层设计进入落地阶段。住房租赁的政策机遇把握租购并举开启“新房改”• 人：住房租赁布局结合人口流动（一线及热点二线城市重点布局）• 地：获取租赁土地（例如，集体建设用地）• 钱：融资渠道（银行贷款、险资、资产证券化）对未来住房租赁市场的判断• 政策态势：强风口期• 市场规模：2020年租赁市场规模近两万亿元• 发展趋势：供应主体机构化，未来金融资本逐步介入，企业从土地拓展到金融需求全面打通