中国城镇住房空置分析-中国家庭金融研究中心-2018.12-40页.pdf

2017 中国城镇住房空置分析 甘犁 中国家庭金融调查与研究中心 2018 年 12 月 21 日 摘 要 本报告利用中国家庭金融调查 2011-2017 年的微观数据，对当前我国城镇家庭住房拥有及使用状况进行了分析。 根据 2017 年中国家庭金融调查的数据，全国家庭住房拥有率为 92.8%，城镇家庭住房拥有率为 90.2%，农村家庭住房拥有率为 97.2%。与 2013 年和 2015年相比，住房拥有率有稳步的上升。我国家庭的住房自有率位于全球前列，全国家庭住房自有率为 85.0%，城镇家庭住房自有率为 80.8%，农村家庭住房自有率为 93.6%。城镇家庭多套房住房拥有率为 22.1%，相较于 2013 年和 2015 年均有所上升。2017 年，城镇住房套户比已达 1.18。其中，家庭自有住房套户比为 1.155，政府及单位提供住房的套户比为 0.029。 本报告将空置住房定义为在调查时无人居住的住房。空置住房包括两类：一是仅有一套住房的家庭因外出务工等原因而空置的自有住房，二是多套房家庭持有的，既未自己居住，也未出租的住房。按照一致口径计算的城镇地区住房空置率在 2011、2013、2015 年及 2017 年分别 18.4%、19.5%、20.6%以及 21.4%。据此估算，2017 年，我国城镇住宅市场空置的住房数量总数为 6500 万套。 空置率的区域差异表现在：当前我国二线和三线城市空置情况更为严峻，空置率明显高于一线城市。2017 年二线城市、三线城市空置率分别高达 22.2%和21.8%，远高于一线城市的 16.8%。数据同时显示，商品房的空置率在所有住房类型中位居第一，且呈持续上升趋势，达 26.6%。 通过对影响家庭空置住房的原因进行分析后发现，持有空置住房的可能性与家庭投资风险偏好、收入水平、有家族企业、参加住房公积金、成员受雇于公共部门、家庭成员有成年未婚男性等特征呈正相关。在宏观影响因素方面，空置住房与城镇化率呈正相关，与区位房价呈负相关。城镇化率每提高 10 个百分点，持有空置房家庭的比例就会增加 0.685 个百分点。地方房价每上涨10%，持有空置房家庭比例就会降低 0.255 个百分点。土地出让收入依存度提高10 个百分点，空置住房家庭比例将增加 0.38 个百分点。 本报告从空置率的国际比较、自然空置率的测算、空置住房的负债以及空置住房进入市场的可能性四个方面，对空置住房的风险进行了深入分析。 从国际比较上看，中国住房空置率仍然处于较高水平。参考 Rosen and Smith(1983)的文章，我们估算出中国的自然空置率为 9.8%，一线城市的自然空置率为 11.3%，二线城市为 9.1%，三线城市为 8.8%。我国目前的空置率水平已远高于自然空置率的标准，尤其是二三线城市明显偏离自然空置率。 从住房贷款余额来看，2017 年空置住房占用的贷款余额显著上升，有空置住房的家庭未偿抵押贷款占抵押贷款总额的 47.1%，预计规模为 10.3 万亿元。空置住房占用了大量的住房贷款，是对贷款资源的一种浪费，也蕴含了金融风险。 此外，与非空置住房相比，由于不涉及搬迁及出租合约限制，家庭出售空置住房更加便捷。在市场出现波动的情况下，若大量空置住房集中入市，必然对住房市场造成冲击。比较不同家庭 2013-2015 年与 2015-2017 年间出售住房行为可以发现，拥有住房越多，家庭出售住房的比例越高，而拥有城镇空置住房的家庭其出售住房的比例更高。尤其是拥有三套及以上住房的空置房家庭售房的比例明显高于其他家庭。值得注意的是，2013-2015 年间住房价格下调期间，拥有三套及以上住房的空置住房家庭出售住房的比例是非空住房家庭的近乎两倍，对市场造成的下行压力更大。 最后，本报告针对盘活空置住房资源的政策进行了梳理，具体包括房产税和空置税。通过分析美国房地产市场 2010-2017 年的城市数据，发现房产税负担越重的地区，空置率越低。回归结果显示有效房产税率上升 1 个百分点，空置率显著下降 2.46 个百分点。按空置类型分，有效房产税率上升 1 个百分，待租空置住房占比下降 0.42 个百分点，待售空置住房占比下降 0.16 个百分点，不投放至市场中的空置住房显著下降 1.67 个百分点。本报告还通过整理实施空置税的国家及地区，分析其政策难点及实施效果，总结归纳出对中国的可借鉴经验。此外，我们认为规范完善租房市场，完善房屋信息公开机制,构建房屋大数据信息系统都有助于盘活住房存量，促进空置住房资源的有效利用。 目 录 一、城镇家庭住房拥有情况 ........................................... 1 （一）城镇住房拥有率持续上涨 ....................................... 1 （二）城镇家庭住房自有率高于国际平均水平 ........................... 1 （三）越来越多城镇家庭拥有多套住房 ................................. 3 （四）城镇住房套户比已达 1.18 ....................................... 4 二、住房空置基本情况及趋势判断 ..................................... 5 （一）本报告对空置住房的定义 ....................................... 5 （二）住房空置率持续上涨 ........................................... 6 （三）多套房家庭购房将继续推高住房空置率 ........................... 9 （四）购房区域升级，三线城市空置率不容乐观 ......................... 9 三、住房空置特征及影响因素分析 .................................... 11 （一）空置住房的特征 .............................................. 11 1.空置住房的类型 ................................................. 11 2.空置房的购房时间 ............................................... 12 3.住房空置状态 ................................................... 13 （二）住房空置率影响因素的计量分析 ................................ 15 四、空置住房的市场风险分析 ........................................ 16 （一）住房空置处于较高水平 ........................................ 16 1.高于