房地产行业12月报：建安带动投资稳增，政策风险逐步释放

地产 | 证券研究报告 — 行业月报 2019 年 1 月 21 日 [Table_IndustryRank]强于大市 中银国际证券重点关注股票池 公司名称 代码 评级 收盘价 (人民币) 万科 A 000002.SZ 买入 25.65 保利地产 600048.SH 买入 12.04 绿地控股 600606.SH 买入 6.32 华夏幸福 600340.SH 买入 25.70 招商蛇口 001979.SZ 买入 18.38 新城控股 601155.SH 买入 25.96 世茂股份 600823.SH 买入 3.88 荣盛发展 002146.SZ 买入 8.35 华侨城 A 000069.SZ 买入 6.16 金融街 000402.SZ 未有评级 6.84 光大嘉宝 600622.SH 未有评级 5.97 华发股份 600325.SH 未有评级 6.45 中南建设 000961.SZ 未有评级 5.84 金科股份 000656.SZ 未有评级 5.90 以 2019 年 1 月 21 日当地货币收市价为标准 本报告所有数字均四舍五入 相关研究报告 [Table_relatedreport]《房地产周刊》2019.1.21 《房地产周刊》2018.12.24 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industry]地产 晋蔚 (8610)66229394 jinwei@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300518010002 [Table_Title]房地产 12 月报 建安带动投资稳增，政策风险逐步释放 [Table_Summary] 2018 年 1-12 月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长 17.2%和9.5%，销售面积和金额同比分别下降 1.3%和 12.2%。12 月单月投资及新开工面积增速分别为 8.2%和 20.5%，分别较上月高位回落 1.1 及 1.2 个百分点。我们预计伴随前期新开工高增，施工及竣工面积将继续走强；土地投资及新开工在行业景气度下行的背景下将持续下滑。12 月单月销售增速 0.9%，较上月上涨 6 个百分点，增速再度回正，主要由于年底推盘增加。1-12 月，房地产开发企业合计资金来源为 16.6 万亿元，同比上升 6.4%，较 1-11 月回落 1.2 个百分点。我们认为在行业景气度下行的背景下，政策风险逐步释放，流动性边际改善，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，行业集中度提升趋势不可逆，价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科 A、保利地产、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注高成长性房企：中南建设、阳光城等。 支撑评级的要点 1-12 月，全国房地产开发投资额同比增长 9.5%，较 1-11 月回落 0.1 个百分点；商品房新开工面积同比上升 17.2%，较 1-11 月扩大 0.3 个百分点；施工面积同比上升 5.2%，增速较 1-11 月扩大 0.5 个百分点；土地购臵面积同比上升 14.2%。12 月单月投资及新开工面积增速分别为 8.2%和20.5%，分别较上月高位回落 1.1 及 1.2 个百分点；施工面积增速走强至近年新高 33.5%，竣工面积增速 5.8%，结束连续 14 个月的负增长。我们预计伴随前期新开工高增，施工及竣工面积将继续走强；土地投资及新开工在行业景气度下行的背景下将持续下滑。1-12 月的商品房销售面积为 171654 万平方米，同比上升 1.3%；销售额为149973 亿元，同比上升 12.2%；较上月扩大 0 个百分点；销售均价为 8737元/平米，同比上升 10.7%，较上月扩大 0.1 个百分点。12 月单月销售增速 0.9%，较上月上涨 6 个百分点，增速再度回正，主要由于年底推盘增加。我们预计 19 年一二线在供给改善、去化较好的情况下，成交将稳步改善；三四线由于棚改弱化销售或将大幅下行。开年以来，成交及去化下行趋势显著，我们预计在 H2 将逐步改善。1-12 月，房地产开发企业合计资金来源为 165963 亿元，同比上升 6.4%，较 1-11 月回落 1.2 个百分点。从各资金来源同比来看，1-12 月累计数据中，国内贷款同比下降 4.9%，较 1-11 月扩大 1.2 个百分点；利用外资同比下降 35.7%，较 1-11 月扩大 5.1 个百分点；自筹资金同比上升 9.7%，较 1-11 月回落 0.3 个百分点；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升 7.8%，较 1-11 月回落 1.9 个百分点，其中，1-12 月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升 13.8%和下降 0.8%。评级面临的主要风险 房地产行业销售大幅下滑，三四线景气度下滑超预期。2019 年 1 月 21 日 房地产 12 月报 2 目录 房地产开发数据分析：投资高位回落，销售微幅下行 ........... 4投资高位回落，施工走强，竣工回正 ........................................................... 4 国房景气指数环比下降 ................................................................................ 5 单月销售增速回正，库存持续下降 .............................................................. 5 房企到位资金小幅回落 ................................................................................ 6 土地成交数据分析：成交区域性分化 .................................... 740 城前 12 月土地供应同比升 11.4%，土地成交同比升 5.2% ..................... 7 40 城前 12 月土地成交额同比降 6.4%，土地价格同比降 11.1% ................. 8 房地产政策分析：长效机制继续落地 .................................. 10风险提示 ............................................................................. 14 2019 年 1 月 21 日 房地产 12 月报 3 图表目录 图表 1. 商品房地产开发投资额及增速 ....................................................4 图表 2. 商品房新开工和施工面积及增速 ................................................4 图表 3. 国房景气指数 .................