地产行业2019年年度策略：穿越寒冬，静待花开

房地产| 证券研究报告 — 行业深度 2019 年 1 月 4 日 [Table_IndustryRank]强于大市 公司名称 股票代码 股价(人民币) 评级 保利地产 600048.SH 11.71 买入 绿地控股 600606.SH 6.06 买入 华夏幸福 600340.SH 25.15 买入 招商蛇口 001979.SZ 16.83 买入 新城控股 601155.SH 24.16 买入 世茂股份 600823.SH 3.73 买入 荣盛发展 002146.SZ 7.85 买入 华侨城 A 000069.SZ 5.97 买入 金融街 000402.SZ 6.34 未有评级 光大嘉宝 600622.SH 5.67 未有评级 华发股份 600325.SH 6.12 未有评级 中南建设 000961.SZ 5.57 未有评级 金科股份 000656.SZ 6.09 未有评级 资料来源：万得，中银国际证券 以 2019 年 1 月 3 日当地货币收市价为标准 相关研究报告 [Table_relatedreport]《房地产 2018 年中期策略：博弈资金环境，龙头强者恒强》20180629 《房地产 2018 年中期策略：博弈资金环境，龙头强者恒强》20180629 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industry]房地产 [Table_Analyser]晋蔚 (8610)66229394 jinwei@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300518010002 [Table_Title]地产行业 2019 年年度策略 穿越寒冬，静待花开 [Table_Summary]我们判断 2019 年房地产行业政策及融资环境有较明显改善，区域市场将呈现需求、供给、政策等各个层面的分化，销售及投资下行压力加大，弱市下龙头强者恒强。我们认为 2019 年的地产板块看点在于：1）调控政策总基调不变，因城施策持续落地，货币政策边际改善；2）销售下行压力加大，去杠杆缓和或支撑需求；3）开发投资彰显韧性，竣工增速或将回升，融资端边际改善； 4）行业集中度持续提升，龙头房企销售高增锁定业绩，迎估值切换。我们维持板块强于大市评级，建议积极关注政策及融资环境变化。 支撑评级的要点 政策端：调控总基调不变，边际放松可期。2018 下半年以来，房地产调控政策仍坚持“房住不炒”的总基调，但由于经济下行压力加大，部分地区、部分政策出现松动。我们认为在经济形势发生变化的背景下，房地产调控不再是政策矛盾的焦点， 而以“六个稳定”为核心的稳经济目标为新的政策主导方向。同时，因城施策被给予更大肯定，未来预计将有更多城市进行政策微调。城镇化的继续推进及人才新政陆续出台落地，将激发二线城市释放需求与活力。销售端：下行压力加大，去杠杆缓和或支撑需求。2018 年下半年以来，全国楼市明显降温，单月销售面积同比增速已自 9 月起连续 3 个月负增长，分别同比下降 3.5%、3.1%和 5.1%。并且行业平均去化率已从年初高点下降至 60%以下。结构上来看，一二线城市成交量低位复苏，我们预计未来随着基数效应的回落和供货能力的持续释放，一二线城市或为增长重要积极因素。三四线城市受到棚改政策暂缓影响，预计成交将大幅下滑。中期来看，“去杠杆”转为“稳杠杆”及按揭利率见顶回落或将刺激需求，拉动销售额及去化率。供给端：土地市场转冷，投资增速下台阶。2018 年投资持续保持高位但增速下滑，其中新开工和施工均保持高速增长，竣工却大幅下降，主要由于在“低库存+紧资金”背景下，房企持续加快开工补货、加快销售回款，同时降低预售后施工强度来减少现金流出。下半年以来，土地市场热度骤降，流拍率创新高、溢价率下行，三四线成交断崖尤为明显。随着全国楼市降温，库存去化速度有所减慢，去化周期拉长。但同时，2018年房企到位资金增速回升，行业流动性边际改善，优质房企融资渠道进一步拓宽，有助于拉动 2019 年投资，并促进融资集中度进一步提升。公司端：行业集中度持续提升，积极推荐龙头。今年 TOP 50 房企的销售规模占比已过半，随着明年行业进入调整周期，我们认为龙头房企的市占率将进一步提升。从估值来看，当前地产板块整体无论绝对估值还是相对估值均处于历史低位，业绩保障度创十年新高，同时普遍超过 3%的分红率也具有吸引力，预计 2019 年板块持仓比例将提升。目前行业利润率处历史较高水平，随着限价政策及高价拿地的项目进入结算期，利润率有下行可能性。评级面临的主要风险 三四线城市在棚改政策调整后销售及投资下滑幅度超预期；行业流动性未见明显改善及融资集中度提升背景下，中小型房企面临较大现金流压力。重点推荐 龙头房企：推荐保利地产、招商蛇口、新城控股；区域房企：推荐华夏幸福、荣盛发展，关注华发股份、金科股份；建议关注高成长性房企：阳光城、中南建设。 2019 年 1 月 4 日 地产行业 2019 年年度策略 2 目录 政策端：调控总基调不变，边际放松可期 ............................. 6 1、外部环境生变，政策稳字当头 ................................................................ 6 2、因城施策持续落地，货币政策边际改善 ................................................. 7 3、城镇化进程推进，二线城市人口持续流入 .............................................. 8 销售端：下行压力加大，去杠杆缓和或支撑需求 .................. 9 1、销售下行周期开启，单月销售面积连续多月下降 ................................... 9 2、一二线成交低位复苏，推盘增加增速转正 ............................................ 10 3、棚改货币化安臵暂缓，三四线销售动能减弱 ........................................ 11 4、去杠杆温和转变为稳杠杆，按揭利率见顶回落 ..................................... 12 供给端：土地市场转冷，投资增速下台阶 ........................... 16 1、开工施工增速维持高位，竣工大幅走弱 ................................................ 16 2、库存去化周期回升，总量开始累积 ....................................................... 17 3、土地市场供需两弱，三线成交断崖式下滑 ............................................ 18 4、房企到位资金增速回升，融资端边际改善 ............................................