新城控股(601155)公司半年报：商业体系优势明显，静待行业销售回暖

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 新城控股（601155）公司半年报 2023 年 09 月 24 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 股票数据 [Table_StockInfo] 09 月 22 日收盘价（元） 13.69 52 周股价波动（元） 13.00-25.35 总股本/流通 A 股（百万股） 2256/2256 总市值/流通市值（百万元） 30879/30879 相关研究 [Table_ReportInfo] 《业务步入正循环，双轮驱动日趋成熟》2023.05.04 《双轮驱动助力穿越周期，聚力驼行方致远》2023.04.07 《年内债务整体稳定，结算下滑影响增速》2022.10.31 市场表现 [Table_QuoteInfo] -27.21%-15.21%-3.21%8.79%20.79%2022/9 2022/12 2023/32023/6新城控股海通综指 沪深 300 对比 1M 2M 3M 绝对涨幅（%） -4.9 -6.6 -0.9 相对涨幅（%） -4.4 -4.5 2.4 资料来源：海通证券研究所 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:021-23185710 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 联系人:曾佳敏 Tel:(021)23185689 Email:zjm14937@haitong.com 商业体系优势明显，静待行业销售回暖 [Table_Summary] 投资要点：  物业交付减少致经营业绩下滑。2023 年上半年，公司实现营业收入 417.68亿元，同比-2.42%；实现归属于上市公司股东的净利润 22.79 亿元，同比-24.28%。截至 2023 年 6 月 30 日，公司的毛利率和净利率分别为 19.04%和 5.46%，同比分别-2.86 个百分点和-1.58 个百分点。公司认为营业收入同比小幅下降的主要原因是物业交付收入较 22 年同期减少所致。2023 年上半年，公司共实现 75 个子项目竣工交付，竣工面积为 665.51 万平方米（含合联营项目）。  紧抓资金回笼，销售业绩保持行业前列。2023 年上半年，公司实现结算面积481.63 万平方米，实现结算金额 448.97 亿元（含合联营项目）；完成合同销售金额 424.00 亿元，同比-34.93%；合同销售面积 516.65 万平方米，同比-21.39%。根据中国指数研究院发布的《2023 年上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》，公司 23 年上半年房地产合同销售金额和面积在全国房地产企业中分别排名第 18 位和第 10 位。此外，公司紧抓销售和资金回笼，实现 485亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为 114%（按全口径回笼/全口径签约计算）。  双轮驱动，商业体系优势明显。公司持续围绕“重资产、轻资产、新增量、旧改造”四种模式开展商业发展各项业务，提升存量效率，深挖增量效益，全力增收创收。截至 2023 年 6 月 30 日，公司实现 143 个大中城市、205 个综合体项目的布局，吾悦广场开业面积达 1367.14 万平方米，出租率达95.22%。2023 年上半年，吾悦广场实现租金收入 48.38 亿元，同比+10.06%，对公司业绩贡献逐步提高；吾悦广场商户销售收入 388 亿元、活跃用户 1358万人。我们认为公司在商业管理方面，吾悦广场同时具备数量、面积的规模优势与招商、运营的体系优势。  融资渠道通畅，财务保持稳健。2023 年上半年，公司完成 11 亿元公司债的发行，综合票面利率为 5.65%。同时，公司在境外发行总额为 1 亿美元的无抵押固定利率债券，用于偿还公司到期本金为 1 亿美元的境外美元债券。截至 2023 年 6 月 30 日，公司整体平均融资成本为 6.41%；获得各大银行给予的集团授信总额度合计为 1156 亿元。  投资建议：维持“优于大市”评级。考虑到公司“地产+商业”业务双轮驱动，商住模式日趋成熟，商业 C-REITS 为企业盘活资产带来机遇，我们预测公司2023 年 EPS 为 1.85 元，给予公司 2023 年 10-12 倍 PE 估值，对应市值区间为 417-501 亿元，对应合理价值区间为每股 18.49-22.19 元。风险提示：1）房地产行业新房总量增速具有缩量风险；2）市场修复不及预期。 主要财务数据及预测 [Table_FinanceInfo] 2021 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 168232 115457 118500 124618 131359 (+/-)YoY(%) 15.6% -31.4% 2.6% 5.2% 5.4% 净利润（百万元） 12598 1394 4171 5528 6471 (+/-)YoY(%) -17.4% -88.9% 199.3% 32.5% 17.1% 全面摊薄 EPS(元) 5.59 0.62 1.85 2.45 2.87 毛利率(%) 20.4% 20.0% 20.1% 21.6% 22.6% 净资产收益率(%) 21.2% 2.3% 6.6% 8.0% 8.6% 资料来源：公司年报（2021-2022），海通证券研究所 备注：净利润为归属母公司所有者的净利润 公司研究〃新城控股（601155）2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 事件：公司公告 2023 年半年度报告 2023 年中报点评： 物业交付减少致经营业绩下滑。2023 年上半年，公司实现营业收入 417.68 亿元，同比-2.42%；实现归属于上市公司股东的净利润 22.79 亿元，同比-24.28%。截至 2023 年 6 月 30 日，公司的毛利率和净利率分别为 19.04%和 5.46%，同比分别-2.86 个百分点和-1.58 个百分点。我们认为公司营业收入同比小幅下降的主要原因是物业交付收入较 22 年同期减少所致。2023 年上半年，公司共实现 75 个子项目竣工交付，竣工面积为 665.51 万平方米（含合联营项目）。 图1 公司合同销售面积及同比情况 资料来源：公司 2022-2023 年经营简报，海通证券研究所 图2 公司合同销售金额及同比情况 资料来源：公司 2022-2023 年经营简报，海通证券研究所 图3 公司累计合同销售金额及同比情况 资料来源：公司 2022-2023 年经营简报，海通证券研究所 图4 公司销售均价情况（元/平方米） 资料来源：公司 2022-2023 年经营简报，海通证券研究所 图5 公司物业出租率情况 资料来源：公司 2022-2023 年经营简报，海通证券研究所 图6 公司物业租金收入及同比情况 资料来源：公司 2022-2023 年经营简报，海通证券研究所