美的置业(03990.HK)经营结构持续优化，融资保持优势

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明[Table_MainInfo]公司研究/房地产/房地产证券研究报告美的置业（3990）公司半年报2023 年 09 月 21 日[Table_InvestInfo]投资评级 优于大市维持股票数据[Table_StockInfo]09 月 20 日收盘价（港元）6.7152 周股价波动（港元）4.61-12.69总股本（百万股）1435总市值（亿港元）96相关研究[Table_ReportInfo]《美的置业（03990.HK）2022 年业绩公告点评：融资优势频现，迈入良性成长通道》2023.03.28市场表现[Table_QuoteInfo]沪深 300 对比1M2M3M绝 对 涨 幅（%）-2.15-1.152.58相 对 涨 幅（%）-10.38-6.35-1.82资料来源：海通证券研究所[Table_AuthorInfo]分析师:涂力磊Tel:021-23185710Email:tll5535@haitong.com证书:S0850510120001联系人:曾佳敏Tel:(021)23185689Email:zjm14937@haitong.com经营结构持续优化，融资保持优势[Table_Summary]投资要点： 增收不增利，集约管理降费用。2023 年上半年，公司实现营业收入 363.4 亿元，同比+14.8%；归母净利润 7.82 亿元，同比-49.2%。截至 2023 年 6 月末，公司的毛利率和净利率分别为 13.2%和 2.2%，同比分别-4.7 个百分点和-2.7 个百分点，我们认为毛利率下降的主要原因是由于确认项目单方成本较高和对存在减值迹象的物业开发项目计提减值拨备增加所致。此外，公司通过集约化管理，集团管理和销售费用率在 23 年上半年稳步控制。 紧抓回款，聚焦深耕优储。23 年上半年，公司实现合同销售总额 406 亿元，对应销售面积 321 万平方米，签约回款率提升至 98%。为贯彻区域深耕战略，公司于大湾区和长三角经济区的布局贡献近 7 成业绩，销售均价增长 3%至12653 元/㎡，城市升级战略再上台阶。截至 23 年 6 月末，公司土储面积权益比提升至 72%，较 22 年年初上升 3%。其中，二线及以上城市的土储占比67%。23 年上半年，公司新获广州、佛山、长沙等核心城市优质地块，权益货值约 38 亿元，为后续高质量发展增添动能。 多元业务实现有利润规模增长，外拓占比持续提升。物业方面，美置服务截至 23 年 6 月末的合约面积为 9114 万平方米，累计清退 21 个低质项目（其中 23 年上半年主动清退 3 个），清退面积合计 323 万平方米，坚持稳健获取优质项目，实现有质量的经营。商业方面，美置商业于 23 年上半年的运营面积超过 70+万平，在营商场 9 个，满铺率 92%，累计销售额达 14 亿元，同比+27%。睿住系列方面，睿住建筑科技于 23 年上半年新增合同金额 4 亿元，第三方业务占比达到 100%。此外，睿住建筑科技 MIC 模块化建筑产品已获香港技术标准体系认证，通过供港联盟及渠道合作方式，锁定未来 3 年每年不低于 5 亿港币的模块化建筑产品订单。 流动性充足偿债能力强。截至 23 年 6 月末，公司净负债率下降至 39.8%；剔除受限制现金的现金短债比稳定在 1.49，扣预资产负债率稳步下降至67.9%；持有现金 238 亿元，银行授信额度 1517 亿元，尚未动用的银行授信额度 1118 亿元，现金及金融资源充裕。23 年上半年，公司融资成本保持低位，加权平均融资成本为 4.68%；并分别于 4 月和 8 月成功发行 12 亿元和 9.2 亿元中期票据，优秀的融资能力巩固强大的资金实力，且无美元债。 投资建议。维持“优于大市”评级。考虑到公司融资端优势显著，土储结构已逐步调整至高能级核心城市，我们给予公司 23 年 EPS 为人民币 1.31 元，6-7 倍 PE 估值，对应市值区间为 123-143 亿港元，对应合理价值区间为每股8.55-9.98 港元。（本文非特别注明，均为人民币计价，1 港元=0.9156 元人民币）风险提示：市场修复不及预期。主要财务数据及预测资料来源：公司 2022 年年报，海通证券研究所备注：净利润为归属母公司所有者的净利润[Table_FinanceInfo]202120222023E2024E2025E营业收入（百万元）7370373631767918380992395（+/-）YoY（%）40.4%-0.1%4.3%9.1%10.2%净利润（百万元）37441726187321072831（+/-）YoY（%）-13.5%-53.9%8.5%12.4%34.4%全面摊薄 EPS（元）3.031.271.311.471.97毛利率（%）18.3%15.36%14.78%15.67%16.62%净资产收益率（%）15.9%6.94%7.01%7.30%8.94%公司研究·美的置业（3990）2请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明表 1 公司利润表对比单位：百万元1H20231H2022YOY%海通分析一、营业总收入363353166314.75%主要由于确认销售单价的增长二、营业总成本315422599421.34%加：其他收入-111252-143.91%减：投资物业公平值变动损失117197320.29%减：行政开支767953-19.52%减：销售开支1349737.73%减：计提预期信贷亏损拨备158438-63.91%减：融资成本160272-41.19%加：应占合营企业业绩143-38-480.58%三、利润总额27514026-31.68%减：所得税10851418-23.45%四、净利润16652608-36.15%减：少数股东损益8831070-17.46%归属母公司净利润7821538-49.15%五、每股收益基本每股收益（元）0.581.25-53.60%主要由于确认销售单价的增长资料来源：wind、公司 2023 年中期业绩公告，海通证券研究所表 2 公司资产负债表、现金流量表和其他核心财务数据分析（%）1H20231H2022Ppt2022海通分析毛利率13.217.9-4.715.4确认项目单方成本较高和对存在减值迹象的物业开发项目计提减值拨备增加所致归母净利率2.24.9-2.72.3资产负债率78.482.4-4.080.0三项费用占收入比5.86.9-1.176.1ROE3.26.4-3.27.1（百万元）1H20231H2022Ppt2022海通分析总资产231467286167-19.1%251939归属上市公司股东净资产24659246470.0%24865货币现金1843723218-20.6%21811合约负债69244107037-35.3%86140资料来源：wind、公司 2022 年年度和 2023 年中期业绩公告，海通证券研究所公司研究·美的置业（3990）3请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明投资建议。维持“优于大市”评级。考虑到公司融资端优势显著，土储结构已逐步调整至高能级核