房地产行业：“认房不认贷”政策效果如何？楼市还有哪些政策空间？

中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 X` 好的 8 月底，多部委联合发文将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱，同时将全国首套、二套商贷首付比例下限降至 20%、30%，此后各地紧抓“金九银十”窗口期，不断加快政策落地节奏。一系列政策密集出台后，对房地产市场情绪带动明显，本文将从新政后置业意愿、交易量价、土地市场的变化情况对市场进行分析和研判。 根据中指监测，9 月 1 日-11 日，全国已有超 30 省市发布楼市优化政策近 40 条，8 月 30 日，广州、深圳两地率先落地执行首套房“认房不认贷”政策，9 月 1 日，北京、上海全面跟进执行，力度超预期，除了一线城市外，已有成都、杭州、厦门、长沙、苏州等超 30 城跟进落实“认房不认贷”政策。此外，近期南京、沈阳、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州已宣布取消限购，上海降低临港新片区人才购房门槛。另据媒体报道，近日深圳已优化离婚购房政策、北京调整了海淀区 29 个二手小区指导价限制。 整体来看，受前期政策严厉程度不同、市场基本面及房价预期不同等因素影响，新政对不同城市的影响差异较大，预计本次政策对市场的带动程度将表现为：京沪>广深>核心二线>>普通二线>三四线。同时，考虑到此次一线城市是在较严格的限购条件下放松“认房不认贷”政策，对于换房客户来说，换房需要一个过程，市场短期集中成交主要是此前已看房并有明确购房目标的客户，而新政精准释放的需求传导到实际销售数据仍需时间。 1、置业意愿：政策落地后，购房信心提升，京沪提升明显 图：购房意愿变化趋势 23%39%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%购房意愿强于上月“认房不认贷”政策效果如何？楼市还有哪些政策空间？ 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 图：一线城市政策优化前后购房意愿变化情况 数据来源：中指调查，中指数据 CREIS 短期购房信心触底回升。8 月底，房地产放松政策逐步落地，带动置业意愿提升，8 月置业调查数据显示，居民购房意愿强于上月的占比环比提升 4.2 个百分点。为进一步了解 8 月底以来密集利好落地对居民置业意愿的影响，中指院在 9 月 4 日-6 日再次进行了线上问卷调查，结果显示，新政后居民购房信心改善明显，其中北京、上海在政策出台后，购房意愿强于上月的受访者占比提升超 15 个百分点，广州、深圳提升幅度相对较小，分别提升 7、10 个百分点。 图：居民对房价预期变化 数据来源：中指调查，中指数据 CREIS 未来房价预期出现改善。居民对未来房价悲观预期有所改善，本轮政策密集放松前，8 月受访者中认为房价下跌的占比仍位于 32%的较高水平，政策集中出台后，房价下跌预期出现高位下滑，环比下降 3个百分点，上涨预期增加 5 个百分点。一线城市政策调整后，北京、上海房价上涨预期明显增加，分别上升 5、4 个百分点，而广州、深圳房价预期相对稳定，房价上涨预期变化不大。 32%48%28%51%37%44%37%47%00.10.20.30.40.50.68月9月初8月9月初8月9月初8月9月初北京上海广州深圳购房意愿强于上月21%23%35%19%26%26%30%30%34%30%32%29%23%22%12%22%15%15%14%12%10%12%13%18%0%5%10%15%20%25%30%35%40%房价下跌房价上涨中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 图：计划半年内购房占比变化 数据来源：中指调查，中指数据 CREIS 居民入市节奏或加快。政策密集出台后，受访者中计划半年内购房的占比升至 30.5%，创近一年来新高水平。在一线城市中，北京、上海 9 月初半年内购房占比回升明显，广州、深圳提升相对一般，仅增加 2、1 个百分点。 2、价格水平：卖一买一置换需求带动挂牌量增加，二手房价格保持平稳；房企去化压力下，新房涨价预期不明显 根据中国房地产指数系统百城价格指数，8 月百城新建住宅价格环比下跌 0.01%，已连续 4 个月下跌，环比下跌的城市数量为 42 个；百城二手住宅价格环比下跌 0.38%，已连续 16 个月下跌，环比下跌的城市数量为 96 个。近期利好政策出台后，对于市场预期带来积极影响，核心城市房价有望逐步止跌，但弱二线及三四线房价仍有下调压力。 二手房方面，一线城市“认房不认贷”政策推动“卖一买一”置换链条转动，短期内二手房挂牌量增加，供求同步增加背景下，房价未出现大幅波动。中指院根据 9 月 10 日的房价数据与 8 月 25 日数据进行对比，北京二手房挂牌均价较 8 月 25 日上涨 0.03%，与 8 月价格环比相比由跌转涨；上海微跌0.05%，跌幅较 8 月明显收窄；广州、深圳分别下跌 0.15%、0.22%，仍与 8 月环比跌幅相当。 另外，对于新房市场来说，当下房企策略仍以快速出货为主，尚未出现明显涨价预期。 图：2021 年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化 数据来源：中指数据 CREIS 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 3、成交规模：个别城市政策效果初显，市场销售数据恢复仍需时间 图：2019 年以来 100 个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势 图：2021 年以来重点 50 城商品住宅周度成交面积及同比走势 数据来源：中指数据 CREIS 根据中指数据，8 月，市场情绪延续回落态势，重点城市商品住宅成交面积同比下降 27%，环比下降0.6%，绝对规模为 2016 年以来同期最低水平。新政后，重点城市网签数据整体尚无明显好转，9 月第二周（9.4-9.10），重点 50 城新房销售面积环比下降 26.9%，同比下降 24.6%。 由于网签数据存在滞后情况，结合房天下 APP 访问量来看，一线城市在发布“认房不认贷”新政后，市场情绪明显改善，9 月首个周末，网友通过房天下 APP 线上浏览新房楼盘及二手房小区的流量数据较8 月日均大幅提升，且京沪热度提升强于广深。房天下线上访问量是楼市销售的前瞻性指标，随着核心城市线上楼盘访问量的增加，预计后续网签数据和实际成交也将出现好转。值得注意的是，从近几日数据来看，访问量在上周后半周出现一定回落，这也反映出当下购房者整体较为理性。 010002000300040005000600070001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万平方米20192020202120222023-100%-50%