银行业存量按揭贷款利率下调点评：存量按揭降息靴子落地，存款降息箭在弦上

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023 年 9 月 1 日 行业研究 存量按揭降息靴子落地，存款降息箭在弦上 ——存量按揭贷款利率下调点评 银行业 买入（维持） 作者 分析师：王一峰 执业证书编号：S0930519050002 010-57378038 wangyf@ebscn.com 联系人：蔡霆夆 caitingfeng1@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 从“鼓励”变“指导”，存量按揭利率料将择 日 下 调 — — 银 行 业 周 报 （ 2023.7.31 – 2023.8.6） 银行业 ROE 见底了吗？——银行业周报（2023.6.26 – 2023.7.2） 银行业息差见底了吗？——银行业周报（2023.6.19 – 2023.6.25） MLF 降息“概率论”——银行业周报（2023.6.5– 2023.6.11） 如果存款再降息？——银行业周报（2023.5.29– 2023.6.4） 按揭贷款早偿那些事——银行业周报（2023.5.22– 2023.5.28） 如果存量按揭贷款利率被下调？——基于按揭贷款利率分布的分析（2022-11-22） 事件： 8 月 31 日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，对现行差别化住房信贷政策进行了调整优化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。 点评： 一、存量按揭贷款利率整体偏高，利率下调有利于缓解早偿压力、释放居民消费动能 存量按揭贷款实际执行利率水平在 4.7%左右，约有超 7 成高于现行 5Y 以上 LPR 4.2%。2004 年以来，我国按揭贷款规模持续高速增长，截至 2023 年 6 月末，存量规模已达 38.6 万亿；2004-2022 年我国按揭贷款复合增长率为 19.4%，显著高于各项贷款 14.8%的复合增速。从新发生利率水平看，自 2008 年央行货币政策执行报告有统计披露以来，历史上新发放按揭贷款的利率运行经历了两轮高点，分别在2011-2014 年，2017-22Q1，新发放按揭利率区间分别在 6%~7.6%以及 5%~5.8%之间。截至目前，考虑到贷款利率重定价、按揭摊还和早偿，我们预估 2011-2014年期间发放的按揭贷款大部分完成了偿还；而对于 2017~22Q1 期间发放的按揭贷款，由于投放量更大、摊还期较短，导致存量按揭贷款多为该时期发放。截至目前，第二轮高峰期投放的按揭贷款大概占全部存量按揭比在 3/4 左右，且因为期间政策利率下调幅度较小，导致目前这部分贷款的实际执行利率整体较高，多数在 5%-5.3%之间。 根据我们前期报告《从“鼓励”变“指导”，存量按揭利率料将择日下调——银行业周报（2023.7.31 – 2023.8.6）》（2023 年 8 月 6 日）预估，截至 2023 年 6 月末，存量按揭贷款实际执行利率在 4.7%左右，超 7 成高于现行 5Y 以上 LPR（4.20%）；存量按揭贷款实际执行利率与 6 月份新发生按揭贷款利率 4.11%的价差在 60bp 左右，存在较大出入。我们将存量按揭贷款利率大体可为【LPR-30bp~LPR】、【LPR~4.5%】、【4.5%以上】三部分，存量规模占比分别为 24%、17%、59%。 下调存量按揭利率，对于“稳信贷、防风险、扩消费、促公平”，具有现实意义 ① “稳信贷”：降低存量按揭利率有助于部分缓释按揭贷款早偿压力，稳定涉房类融资增长。2022 年，银行业按揭贷款提前偿还压力有所加大，全年早偿率“先升后降”，22Q4 部分银行机构为缓解早偿压力阶段性采取暂停线上预约申请等方式。2023 年开年以来，监管引导银行业做好提前还款相关服务，按揭贷款早偿率反弹回升，致使按揭贷款增长乏力。央行数据显示，今年上半年按揭贷款累计投放达到 3.5 万亿，但新增约-2000 亿，同比少增 7400 亿，6 月末按揭贷款余额同比增速为-0.7%，自有统计以来首次出现负增长。经测算，今年上半年月均早偿规模接近 4000 亿，较 22Q4 提升了 8 成。根据中国货币网按揭贷款条件早偿指数显示，上半年平均早偿率为 14%，而去年下半年为 11.6%，亦出现明显提升。按揭贷款早偿率处于高位，导致增长读数持续走弱，下调存量按揭贷款利率，有助于改善按揭贷款增长读数。 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 银行业 ② “防风险”：降低存量按揭利率将有助于减轻居民债务负担，增强债务可持续性。2022 年，疫情持续反复对居民收入形成冲击，城镇居民人均可支配收入累计同比增速降至 3.9%左右，较 2021 年下降 4.3pct，低于疫情前 8%左右的增速水平。2023 年以来，伴随着防疫政策优化调整，6 月城镇居民人均可支配收入累计同比增速升至 5.4%，但仍处在低位。与此同时，央行二季度城镇储户问卷调查报告显示，2Q23 就业感知指数、收入信心指数分别为 37.6%、48.5%，较 1Q 分别下降 2.3、1.4pct，居民就业、收入预期持续恶化，资产负债表扩表压力加大，按揭贷款风险有所上行。截至 6 月末，4 大行按揭贷款不良率为 0.45%，较 2022 年、2021 年分别提升 2bp、19bp。 ③ “扩消费”：降低存量按揭利率有助于释放居民消费动能。近年来，我国居民债务收入比 DTI指数持续走高，由2016年的 1.2%升至2022年的3.8%，高额房贷利息支出挤占居民可支配收入，对居民消费能力形成制约。通过降低存量房贷利率，将可以增加居民可支配收入，释放消费增长空间。 ④ “促公平”：存量和新发放按揭贷款利率价差较大，有必要予以拉平来保障刚需阶层利益。2022 年 1 月 6 日，原银保监会召开新闻发布会，会上表示“个人住房贷款中 90%以上用于支持首套房”。可以看到，近年来新发放的存量按揭贷款超 9 成为首套，但在考虑重定价因素后，这部分刚需阶层仍执行较高的按揭贷款利率，并与当前新发放的贷款利率形成较大价差。从促进社会公平角度出发，也有必要对存量按揭利率实施下调。 图 1：今年以来新发放按揭贷款利率继续下行，目前已跌破 LPR基准利率，但存量房贷实际执行利率仍处在高位 图 2：考虑重定价因素后，2017 年后的房贷客户执行了更高的房贷利率 资料来源：人民银行，存量实际执行利率为光大证券研究所测算；数据截至 2023 年 6月；5Y 期以上 LPR 在 2019 年 9 月之前通过法定贷款利率替代，单位：% 资料来源：人民银行，光大证券研究所；数据截至 2023 年 6 月；注：图中数据为站在当前时点，历史上各季度新发生贷款利率在经过重定价之后的实际执行利率水平，单位：% 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 银行业 图 3：存量按揭贷款定价在 5%及以上的规模占比为 47.8%，高息贷