2023年第二季度全国住宅市场研究报告

全 国 住 宅 市 场 研 究 12023年第二季度全国住宅市场研究戴德梁行研究院CONTENTS1P4-6P7-13P23-26P14-22宏观环境住宅市场政策及预测典型市场全国 24 个重点城市2342 戴 德 梁 行 研 究 院全 国 住 宅 市 场 研 究 301第一部分 宏 观 环 境4 戴 德 梁 行 研 究 院全 国 住 宅 市 场 研 究 50%2%4%6%8%10%12%14%16%18%0150,000300,000450,000600,000750,000900,0001,050,0001,200,0001,350,000GDP:累计总量（亿元）GDP:同比增幅上半年 GDP 同比增长 5.5%，国民经济回升向好2023 年上半年，国内生产总值 593,034 亿元，按不变价格计算，同比增长 5.5%，比一季度加快 1.0个百分点，国民经济恢复向好。其中，各项扩大内需的政策措施落地生效使得内需潜力得以释放，消费对经济增长的拉动明显增强⸺上半年，社会消费品零售总额同比增长 8.2%，最终消费支出对经济增长的贡献率达到 77.2%，明显高于去年同期水平。单看第二季度，国内生产总值实现 6.3% 的高增速相当程度是得益于上年同期低基数的影响，实际恢复效果略低于市场预期。但在错综复杂的国际局势及环境下，中国经济增速仍明显快于世界主要发达经济体。全国历年经济总量走势变化资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部GDP 总量为 593,034 亿元，同比增速 5.5%0固定资产投资增速放缓，基建和制造业投资支撑相对有力全国固定资产投资增速走势变化资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部上半年，全国固定资产投资（不含农户）243,113 亿元，同比增长 3.8%，累计增速较一季度放缓 1.3个百分点。分行业来看，基建和制造业投资支撑有力。随着财政支出和施工建设保持较快进度，上半年基础设施投资同比增长 7.2%。此外，电动车、锂电池、集成电路等技术密集型产业驱动制造业投资增长，上半年制造业投资增长 6.0%，且持续向高端化、智能化、绿色化转型。6 戴 德 梁 行 研 究 院35.0%3.8%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%同比增速02第二部分 住 宅 市 场全 国 住 宅 市 场 研 究 78 戴 德 梁 行 研 究 院信心恢复仍然不足，房地产开发投资跌幅持续扩大上半年全国房地产投资增速仍处于低位运行，显示行业资金环境及投资信心恢复仍然不足。上半年，全国房地产开发投资 58,550 亿元，同比下降 7.9%；其中，住宅投资 44,439 亿元，下降7.3%；二者累计跌幅较一季度分别扩大 2.1 和 3.2个百分点。考虑到稳楼市政策效力的滞后性，以及房地产市场仍处下行通道的现状，预计房地产投资短期内快速回升可能性较低。全国房地产及住宅开发投资走势变化资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部房地产开发投资 58,550 亿元，同比下降 7.9%；住宅开发投资 44,439 亿元，同比下降 7.3%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000房地产开发投资（亿元）住宅开发投资（亿元）房地产开发投资同比增幅住宅开发投资同比增幅-60%-40%-20%0%20%40%60%035,00070,000105,000140,000175,000210,000住宅新开工面积(万㎡)同比涨幅资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部全国住宅新开工面积及增幅历年走势变化全国住宅竣工面积及增幅历年走势变化住宅竣工面积增速持续加快，但新开工意愿继续滑落全 国 住 宅 市 场 研 究 9资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部-20%-10%0%10%20%30%020,00040,00060,00080,000100,000住宅竣工面积（万㎡）同比涨幅上半年，全国住宅新开工面积 36,340 万平方米，同比下降 24.9%；住宅竣工面积 24,604 万平方米，同比增长 18.5%，累计增速较一季度分别下降 7.1 和上升 1.7 个百分点。“保交楼”政策效果逐渐显现，住宅竣工增速较一季度继续提升；但从新开工增速跌幅较一季度扩大可以看出，当前房企重心仍在“保交楼”，多数开发商新开工意愿处在较低水平。1 0 戴 德 梁 行 研 究 院上半年住宅销售面积同比下降 2.8%，整体行情“先扬后抑”全国住宅销售面积走势变化资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部全国住宅销售面积 51,592 万平方米，同比下降 2.8%上半年，全国住宅销售面积51,592万平方米，同比下降2.8%，新房成交量增速由一季度的1.4%重回负值。上半年中国房地产市场整体表现为“先扬后抑”行情，其中一季度住宅销售市场小幅升温，但随着市场积压需求陆续释放完毕，市场信心尚未出现根本性回暖，当前仍存在较大的销售压力。-40%-20%0%20%40%60%030,00060,00090,000120,000150,000180,000全国住宅销售面积（万㎡）同比涨幅userid:206478,docid:137259,date:2023-08-21,sgpjbg.com资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部尽管住宅新房销售面积较上年同期有所减少，但上半年全国住宅销售额实现 3.7% 的同比增长。在此影响下，全国住宅销售均价同比上涨 10.5% 达到 10,978 元 / 平方米。在销量下跌、市场下行背景下均价走高，其原因在于结构性因素影响了成交均价走向⸺国家统计局分区域数据显示，中部、西部、东北地区商品房销售额同比增速持续下降；仅东部地区上涨，其中尤以重点一二线城市带动作用显著。全国住宅销售均价走势变化全国住宅销售均价 10,978 元 / 平方米，同比上涨 10.5%区域成交涨跌分化，结构性因素主导全国住宅新房均价同比上行全 国 住 宅 市 场 研 究 1 1-10%0%10%20%30%02,0004,0006,0008,00010,00012,000销售均价（元/㎡）同比涨幅1 2 戴 德 梁 行 研 究 院70 城中过半城市住宅新房销售均价环比下降70 个大中城市新建商品住宅销售价格环比涨跌个数资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部经历一季度成交的短暂活跃后，二季度住宅成交走弱的同时价格回落的趋势也逐渐显现：70 个大中城市新建商品住宅销售价格环比下降城市数量持续增加，至 6 月达到 38 城，房价下调城市已超半数。尽管上半年全国住宅销售均价同比增速较一季度加大，但剔除结构性因素，以各城市具体表现来看，房价下行走势已然显现。至 6 月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比变化率由上月上涨 0.1% 转为持平，二线城市环比变化率由上月上涨 0.2% 转为持平，三线城市环比变化率由上月持平转为下降 0.1%。01020304050607019.0419.0519.0619.0719.0819.0919.1019.1119.1220