存量房贷利率：怎么调？影响多大？

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 宏观研究 证券研究报告 宏观专题报告 2023 年 08 月 10 日 相关研究 [Table_ReportInfo] 《与“货币”的赛跑——海通宏观研究框架》2023.08.05 《日本房价下跌后：日元为何升值？——对 1990 年代日元升值的思考》2023.07.30 《降息尚远——美联储 7 月议息会议点评》2023.07.27 [Table_AuthorInfo] 分析师:梁中华 Tel:(021)23219820 Email:lzh13508@haitong.com 证书:S0850520120001 分析师:应镓娴 Tel:(021)23185645 Email:yjx12725@haitong.com 证书:S0850521080001 存量房贷利率：怎么调？影响多大？ [Table_Summary] 投资要点：  8 月 1 日，央行、外汇局召开 2023 年下半年工作会议，会议提出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。”此前，在 7 月 14 日的上半年金融统计数据情况新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜曾表示，“按照市场化、法治化原则，人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”  实际上，今年以来我们曾多次提到我国的存量房贷利率有调整的空间，而对比近期央行从“鼓励”到“指导”的表态，我们认为，居民存量房贷利率的调整或逐步落地。  根据我们的估算，存量房贷当前的加权平均执行利率或在 4.8%附近。如果本轮存量房贷利率的调整目标为最新投放的利率水平，即 4.14%（2023Q1的平均利率），那么两者差距超过 60bp。截至今年上半年，存量的个人住房贷款余额总计 38.6 万亿元，如果按照 60bp 的幅度进行利率调整，或将对应减少银行的年利息收入超 2000 亿元，占 2022 年银行业 2.3 万亿净利润的比例约 10%。如果按照 40bp 的调整幅度进行估算，对银行净利润的影响或缩减至 6.7%。边际上，降低存量房贷利率会直接减少居民的月供支出，对消费起到一定的支撑作用。  风险提示：政策力度不及预期；假设和测算误差风险。 宏观研究—宏观专题报告 2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 目 录 1. 为何调存量？资产、负债的利率倒挂 ........................................................................ 4 2. 如何降成本？降点差 or 再融资 .................................................................................. 6 3. 调整存量房贷，影响有多大？ ................................................................................... 8 宏观研究—宏观专题报告 3 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图目录 图 1 早偿率指数有所回落，但还在历史高位（点） ................................................... 4 图 2 70 个大中城市二手住宅价格同比变化（%） ...................................................... 5 图 3 存量房贷利率跟随 5 年以上 LPR 利率仅调整了 45bp（%） .............................. 5 图 4 存量房贷的平均利率水平测算（%） .................................................................. 5 图 5 30 大中城市商品房日均成交面积（万平方米，7 日移动平均） ......................... 6 图 6 四大银行的个人贷款平均收益率明显下滑（%） ................................................ 7 图 7 随着抵押贷款利率下降，美国的重新再融资的规模大幅上行 ............................. 8 图 8 美国新发放和存量未清偿的房地产抵押贷款平均利率（%） .............................. 8 图 9 2018-2021 年利率高位投放的房贷占存量房贷规模的比例并不低 ...................... 9 图 10 不同情境下，房贷利率调整对银行利润的影响 ................................................. 9 图 11 存量房贷的平均利率水平测算（%） ................................................................ 9 图 12 城商行和大型商业银行净息差下行突破 1.8%（%） ...................................... 10 表目录 表 1 美国抵押贷款再融资分类 ................................................................................... 7 宏观研究—宏观专题报告 4 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 8 月 1 日，央行、外汇局召开 2023 年下半年工作会议，会议提出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。”此前，在 7 月 14 日的上半年金融统计数据情况新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜曾表示，“按照市场化、法治化原则，人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。” 实际上，今年以来我们曾多次提到我国的存量房贷利率有调整的空间，而对比近期央行从“鼓励”到“指导”的表态，我们认为，居民存量房贷利率的调整或逐步落地。 1. 为何调存量？资产、负债的利率倒挂 居民提前还贷潮仍在持续，存量房贷降成本或是“破局”关键。此前在专题《中国居民资产负债表“重构”：利率的倒挂——居民财富“迁徙”研究二》中，我们就提出居民资产端和负债端的利率“倒挂”是引发居民提前还贷潮的重要背景。 实际上从去年 2 月开始，就首次出现了居民中长贷单月负增长