房地产行业研究报告：七月销售断崖式下跌，跌至2020年二月以来的低位

1 1 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 七月销售断崖式下跌，跌至 2020 年二月以来的低位 报告内容 内房七月销售断崖式下跌。百强房企 1-7 月全口径销售总额约 38,373 亿元，同比下跌 5.9%，前值（1-6 月）为下跌 0.4%，跌幅扩大；权益销售总额 27,072 亿元，同比下跌 5.1%，前值为上升 0.1%；操盘口径销售 34,094 亿元，同比下跌 4.8%，前值为上升 0.2%。累计销售同比增速由正转负。百强房企月度销售额在二季度开始持续回落。权益口径总销售额从三月、四月的 +30.6%（同比）及+32.3%，下跌至五月的 +3.1%，六月更是由正转负，增速下跌至 -27.9%。七月跌幅更扩大至 -35.6%。七月销售环比六月下跌 -36.1% 至 2704 亿元。以月度总销售金额来看，是继 2020年二月（疫情初期）以来销售额最低的月份。反映购房需求在二季度释放后，七月出现断崖式下跌，跌至比去年因疫控而来的「低基数月份」之销售额还要低。 整体成交走弱。 1-7 月销售面积（操盘口径）累计同比下降 -15.2%，跌幅有所扩大，同期的操盘口径销售金额为 34,094 亿元，同比下跌 4.8%，销售金额跌幅较低、销量跌幅较高，反映销售结构向高能级城市和高端产品的倾斜。根据中指院数据，二、三线成交面积环比跌幅较大，分别为 -55.4%和 -59.2%。一线城市虽然相对较好，但仍录得负增长，环比下跌幅度为 -14.5%。总成交面积七月同比下跌 -41.1%，一、二、三线城市分别为下跌 -18.4%、-47.6%及 -86.4%。整体楼市持续走弱，并且蔓延至高能級城市。 国、民企销售同样负增长。主流房企（累计销售额高于 400 亿元）销售表现相对较佳的房企为越秀、华发、建发、中交、招蛇、滨江、华润、中铁建、中海，1-7 月累计销售额同比增幅在 20%以上，主要以国企为主。民企以滨江、龙湖表现较为优秀，1-7 月累计销售额同比增长分别为 29.0%及 6.3%，其他民企销售大部份录得负增长且跌幅有所扩大，融创、旭辉、中骏、碧桂园、世茂、新城等跌幅均在 -35%以上。然而单月七月销售来看，基本上所有房企，不论国企、民企也录得负增长。以环比跌幅计算，百强房企中，国企平均下跌 -20.3%、民企平均下跌 -47.0%。 市场继续憧憬出台利好。地产销情不佳，市场继续期待具效果的政策出台。为稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用，住建部亦呼吁进一步宽松措施，包括大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款「认房不用认贷」等政策措施，同时继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。城市放松政策上升至高能级城市，北上广深四大一线城市房管局亦先后发布声明，将加大对房地产市场的支持力度。中长期来看国企头部发展商依然值得关注。 风险提示：i) 地产销售复苏的不确定性；ii）资本市场态度审慎 Tabl e_Title 2023 年 8 月 2 日 房地产行业研究报告 Tabl e_BaseInfo 房地产行业策略 证券研究报告 关注股份 华润置地 (1109.HK) 中國海外 (688.HK) 中海物业 (2669.HK) 华润万象 (1209.HK) 股价表现 地产板块 物管板块 数据来源：彭博、安信国际 黄焯伟 行业分析师 +852–2213-1402 stevewong@eif.com.hk 0.500.600.700.800.901.001.1001-2302-2303-2304-2305-2306-2307-23地產板塊恒指相对股价及恒指相对走势0.500.600.700.800.901.001.1001-2302-2303-2304-2305-2306-2307-23物业板块恒指相对股价及恒指相对走势31/12 年结 代码 股价 目标价 评级 2022 2023 2024 2022 2023 2024 2022 2023 2024 市盈率 市盈率 市盈率 市净率 市净率 市净率 周息率 周息率 周息率 每股港元 每股港元 倍 倍 倍 倍 倍 倍 % % % 华润置地 1109.HK 35.45 不適用 未評級 8.7 8.1 7.4 0.99 0.89 0.82 4.3% 4.5% 4.9% 中國海外 688.HK 18.38 不適用 未評級 8.0 6.9 6.3 0.53 0.49 0.46 4.1% 4.6% 5.1% 中海物业 2669.HK 9.03 11.00 买入 21.6 16.8 13.4 7.61 5.68 4.29 1.9% 1.8% 2.3% 华润万象 1209.HK 38.05 不適用 未評級 36.4 28.3 22.2 5.63 5.01 4.31 1.2% 1.5% 2.0% Z Z 数据来源：公司资料、彭博、安信国际预测 2 房地产行业/行业策略 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图 1：50 大房企全口径销售金额（克而瑞排名） 图 2：50 大房企权益销售金额（克而瑞排名） 全口径 公司名称 2023 年 2022 年 同比 排名 1-7 月 1-7 月 增长 亿元 亿元 % 1 保利发展 2,678 2,432 10.1% 2 万科地产 2,244 2,473 -9.2% 3 中海地产 1,925 1,570 22.6% 4 华润置地 1,874 1,490 25.8% 5 招商蛇口 1,866 1,428 30.6% 6 碧桂园 1,749 2,855 -38.7% 7 龙湖集团 1,106 1,041 6.3% 8 绿城中国 1,079 1,051 2.7% 9 建发房产 1,057 732 44.4% 10 滨江集团 1,028 797 29.0% 11 金地集团 963 1,191 -19.1% 12 中国金茂 923 804 14.8% 13 越秀地产 919 554 65.9% 14 华发股份 846 582 45.5% 15 绿地控股 686 763 -10.1% 16 中国铁建 587 472 24.3% 17 融创中国 572 1,236 -53.7% 18 新城控股 484 762 -36.4% 19 旭辉集团 466 792 -41.1% 20 美的置业 446 475 -6.2% 21 中交房地产 443 321 38.0% 22 卓越集团 440 378 16.5% 23 中国恒大 414 263 57.4% 24 中国中铁 409 缺数据 25 保利置业 402 197 104.1% 26 联发集团 395 257 53.7% 27 远洋集团 387 520 -25.6% 28 首开股份 383 497 -22.9% 29 电建地产 350 298 17.7% 30 国贸地产 334 152 120.3%