基本面量化系列之房地产开发专题：聚焦房地产销售数据中的结构性变化

证券研究报告 请务必阅读正文之后第 15 页起的免责条款和声明 聚焦房地产销售数据中的结构性变化 基本面量化系列之房地产开发专题｜2023.6.5 ▍ 中信证券研究部 ▍ 核心观点 张若海 数据科技首席 分析师 S1010516090001 张全国 房地产和物业服务行业联席首席分析师 S1010517050001 陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 王博隆 数据科技分析师 S1010522050005 汤可欣 数据科技分析师 S1010520120002 积压购房需求的释放推动了年后房地产销售的回温，在前期积压的需求释放结束后，4、5 月商品房及二手房销量环比持续走弱，进一步引发市场担忧。我们从分城市环线、住房户型、小区物业费的维度跟踪了房地产销售数据的走势，发现需求结构性分化趋势明显，期待结构性需求复苏后的再平衡。 ▍ 地方政策持续发力，提振房地产市场。地方政府持续发布利好政策，据克尔瑞数据， 2023 年 4 月 1 日至 5 月 23 日，区域房地产政策以保需求为主， 19 省市发布 22 个松绑政策，落地相关措施以优化公积金贷款额度、首付比例为主。19 省市中，安徽、河南两省优化住房公积金部分提取政策，大连、郑州、宁波三个准一线城市优化公积金提取、贷款相关政策。重点政策方面，泉州、大连下调首套房公积金贷款首付比例至 20%，青岛下调首台房商贷首付比例至 20%；青岛、南昌、宁德鼓励尝试房票安置。 ▍ 新房交易复苏暂缓，各城市环线结构分化明显。2023 年 5 月，商品房交易量同比正增长，周度交易量震荡中短期走弱。根据 Wind 数据，2023 年 5月前 29 日，30 个大中城市的商品房成交量同比增长 15%，增幅缩窄；最近一周（5.22-5.28），环比下降 10%，环比短期震荡。高能级城市新房交易量同比增幅较高，2023 年 5 月前 29 日，30 个大中城市内，一线、二线商品房交易量同比增长 84%、10%，而三线城市商品房交易量同比下降 9%。在房价上，70 个大中城市内，2023 年 4 月，一线、二线城市新建商品住宅价格指数同比上涨 2%、0.2%，而三线城市同比下降 1.9%。 ▍ 二手房交易量同比增幅收窄，环比轻微下降。从 100 座样本城市的二手房成交量来看，统计各主要中介平台（含我爱我家、兔博士、中原地产、21世纪不动产、麦田、贝壳平台，下同）的数据发现，2023 年 5 月前 11 日，100 样本城市二手房成交量同比提升 48%，同比增幅收窄；环比视角，近三周（4.21 至 5.11）周度成交量下降 5%；分环线看，低基数原因，一线城市同比提升 68%，同比增幅最高，二三线城市同比提升幅度均高于 40%。 ▍ 二手房交易存结构性差距，优质二手住房交易量较 21 年同期增速高于刚需性住房。大户型、中高档物业费二手房交易量较 21 年同期增速较高。统计各中介平台的数据发现，2023 年 4 月，分户型来看，一居二居、三居二手房交易量较 21 年 4 月减少 26%、4%，三居以上提升 16%；分物业费来看，100 个样本城市内，物业费低于 1 元/平方米、位于 1-2.2 元/平方米区间的二手房成交量较 21 年 4 月减少 29%、18%，而物业费位于 2.2-3.2、3.2-4.2元/平方米区间的二手房成交量减少幅度低于 7%。环比角度，2023 年 4 月，各户型、物业费二手房环比下降幅度接近。 ▍ 全国土地成交同比量减价升，一线城市土地成交热度最高。全国土地成交量下降。根据 Wind 数据，2023 年 4 月，100 个大中城市的供应住宅用地规划建筑面积同比下降 38%，成交住宅用地规划建筑面积同比下降 54%，而楼面均价同比提升 28%。分环线看，一线城市土地市场热度较高，根据Wind 数据，2023 年 4 月，100 大中城市内，一线城市成交住宅类用地，规划建筑面积同比增长 237%，成交楼面均价同比增长 29%，而二、三线 基本面量化系列之房地产开发专题｜2023.6.5 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 城市成交住宅类用地，规划建筑面积同比均在-50%左右，楼面均价同比-28%、4%。 ▍ 投资建议：积压购房需求的释放推动了年后房地产销售的回温，在此前积压的需求释放结束后，30 大中城市新房销售和 100 样本城市二手房销售均环比走弱。而供给侧一线城市和二线城市的土地成交量，需求侧优质住房和刚需性住房的二手房交易量、一线城市和二三线城市的商品房签约量均呈现明显的数据分化，建议关注市场的结构性变化。 ▍ 风险因素：我们基于多个中介平台统计的数据进行研究，可能存在数据样本不足、数据误差及数据缺失问题，进而可能影响到相关数据的准确性；地产销售不及预期；地产扶持政策执行进度、效果不及预期。 pOoNrRtPqQtNnMsOuMpRqPbRcMaQnPrRnPmPjMmMqOjMmMwObRmNoRNZoPmPMYtPmO 基本面量化系列之房地产开发专题｜2023.6.5 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 3 目录 地方政策持续发力，提振房地产市场 ................................................................................ 4 新房交易复苏趋势暂缓，各环线城市分化......................................................................... 5 二手房交易短期走弱，结构性变化明显 ............................................................................ 7 100 城土地成交量减价升，一线城市土拍火热 ................................................................ 11 投资建议 ......................................................................................................................... 13 风险因素 ......................................................................................................................... 14 插图目录 图 1：全国 30 大中城市商品房成交量周度同比变化 ......................................................... 6 图 2：30 大中城市中，商品房周度成交量同比变化 .......................................................... 6 图 3：70 大中