澳洲主要城市地产市场现状

乾立行研 Hightlights  截止 2016 年年中，悉尼地产市场的 5 年投资回报率高达 85.3%，但同时悉尼也进入了瑞银 2016 全球地产泡沫指数危险区间。  “经济学人智库”（EIU）公布 2016 年全球宜居城市指数：澳洲第二大城墨尔本连续第 6 年稳居全球最适宜居住的城市排行榜首。同时，墨尔本近年持续完善的基建设施以及仅次于悉尼的投资回报率（51.7%），被投资者们格外看好。  布里斯班作为澳洲首府，其发达程度虽不及悉尼、墨尔本，但从长期来看随着人口的不断增长，未来较长一段时间里澳洲主要城市的地产市场仍然有着较大的上涨空间。 系列专题 本期： 澳洲主要城市地产市场现状 预告： 著名地产基金 制作 战略管理部行研部 意见&联系 majianyang@chamrich.com 澳洲主要城市地产市场现状 2017.02 乾立行研 乾立行研 一、 2016 年澳洲亮眼地产信息 1) 维州别墅、新州公寓抢眼 CoreLogic 最新公布的《最佳之最》（Best of the Best）报告总结了 2016 年澳洲表现最佳的房市。该报告从价值增幅到租金涨幅和买房者收益等各方面分析了房市的赢家，是维州的 Windsor。 过去 12 个月 Windsor 的别墅中位价攀升了 47%；而表现最佳的单元房市场是新州的 Hunters Hill，公寓中位价跳升 45.8%。 2) 今年不仅仅是州府城市的城区表现亮眼。 对于别墅市场的房产购买者来说，金牌地区是塔州的 Rosebery。该地区的别墅租金收入比为 9.3%，是全国最高。别墅中位周租最高的是悉尼的 Tamarama，周租为 1725 澳元。 至于单元房市场，凯恩斯的 Woree 表现最好，租金收入比为 8.7%。单元房中位周租最高的是悉尼的 Dawes Point，周租为 1775 澳元。 3) 房产销售总值最高的无疑是悉尼。 悉尼 Mosman 区在 2016 年的别墅总销售额为 1,047,292,200 澳元；墨尔本的单元房总销售额是 739,769,597澳元。CoreLogic 研究主管 Tim Lawless 先生表示，这份结果显示了澳洲房市的多样化程度及复杂程度。 4) 房租最贵：道斯角（Dawes Point）/皮蓬岬（Point Piper） 地处半岛、紧邻悉尼海港大桥（Sydney Harbour Bridge），道斯角房租居全澳首位。该区公寓平均周租金为 1775 澳元，甚至高于各地独立屋租金；塔玛拉玛（Tamarama）独立屋租金紧随其后，平均为 1725 澳元。该区公寓中位价也居全澳首位，高达 309 万澳元。 皮蓬岬独立屋中位价为 662 万澳元，卫冕独立屋最贵地区。总理谭保（Malcolm Turnbull）也在该区居住。 5) 5 年内增长最快：康宝树（Homebush） 内西区的康宝树在过去 5 年一直领跑全澳房价增长，独立屋中位价增长超过 1 倍，目前达到 202 万澳元——2011 年，当地独立屋中位价不到 85 万澳元。 6) 最廉价：斯潘塞（Spencer） 斯潘塞位于中部海岸（Central Coast），邻近高斯福（Gosford），独立屋中位价 34.6 万澳元，为大悉尼地区最低；其次是怀昂（Wyong）附近的圣雷莫（San Remo），39.3 万——悉尼独立屋中位价在 40 万以下的仅 乾立行研 剩这两区。 7) CBD10 公里内最廉价：坦佩（Tempe）/垦思（Campsie） 坦佩独立屋均价为113万澳元，成为CBD 10公里内最“实惠”地区；其次是图里拉（Turella）、滑铁卢（Waterloo）和坎特伯雷（Canterbury），均价介乎 113-117 万。该范围内公寓中位价最低在垦思，为 50.8 万澳元，其次是博塔尼湾（Botany Bay）附近的希尔斯代尔（Hillsdale）。 二、 悉尼房产 悉尼及其他澳洲首府房价指数变化 Source：新南威尔士州议会研究报告 从上图中可以看到，2005 年至 2012 年，悉尼的房价指数一直比较平缓，变化幅度比其它主要首府城市小得多。 2011 年起，央行启动了一轮货币宽松，基准利率降至 2.5%，为 50 年来的最低点。房贷利率随之从 7.8%下降到了 5.95%。2012 年 CPI 增长水平较低，这意味着人们的购买力水平有所提升。加上房地产市场供需缺口的扩大，从 2013 年起，悉尼房价进入了快速增长模式。 从下图可见，2014 年到 2015 年的一年内，悉尼已建房屋的中位价上涨了 20 万元，涨幅为 22.9%。2015年 7 月，悉尼已建房屋的中位价首次突破 100 万元。 乾立行研 住房供应长期短缺 按国家房屋供应委员会的估算，2012 年悉尼的住房供给缺口是 89000 套。根据澳大利亚统计局的数据，1995-2012 年间，悉尼的独立屋建造许可数下降了 40%，处于 20 年来的最低点。其它类型的建造许可数也处于一个低位。 悉尼住房供需矛盾的一个重要原因是自然条件的限制。悉尼的西面靠山，东面是海，北面和南面是国家公园，仅有的拓展空间只能在西北和西南面的狭窄范围之内。而澳洲另一大城市墨尔本则位于广阔的平原地带，拓展空间充足。仅由于地理条件限制的原因，悉尼建房成本就要比墨尔本高 30%。 另外尚未充分建立和实施更有效的土地利用的法规，基础设施及其它服务投入不足，税收调节不到位等等原因，都使得悉尼的房地产市场可能在未来若干年内仍无法轻易解决供应短缺的矛盾。 行情走稳，入场机会窗口还在 ACB News《澳华财经在线》报道，随着各大银行收紧房贷政策，并又在酝酿提高房贷利率，悉尼的这一轮房产热似乎已经踩下了刹车。今年第一季度，悉尼房价中位数回落至 100 万元以下。 值得注意的还有另外一点：四月份悉尼房屋清盘率有所增长，整体来看，整个悉尼地区的房屋清盘率在 70%以上。即使在房价松动最多的西悉尼地区，清盘率也跳高了一截。 这是一个明显的信号：尽管挂牌房源和成交量减少，市场流露出观望情绪，但购房者对悉尼楼市风险的预期已进入了一个比较稳定的时期。 无论从哪方面看，悉尼房价将要大跌和大涨的可能性都很小，行情已经走稳，入场的机会窗口还在。 2014-2015 年，新州的海外移民数量占到澳洲海外移民总数的 39%，在所有首府中位居第一。对于新增海