4月房地产行业月报（第58期）：弱复苏趋势仍在，土地市场“冷热不均”

【关于我们】 全联房地产商会，经国务院批准在民政部注册登记的国家一级社团法人，主管单位全国工商联，是中国房地产界最具影响力的行业组织之一。 亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判与企业研究为核心的研究机构，并于 2017 年联合数十家房企共同成立企业研究分会（隶属于全联房地产商会的专业二级机构）。本研究成果由双方团队共同完成，定期向业内与资本市场发布，如有疑问，请及时与我们联系。 弱复苏趋势仍在，土地市场“冷热不均” ——4 月房地产行业月报（第 58 期） 相关研究： 投资要点：  行业政策：杭州、合肥边际放松三限，深圳据传松动指导价机制 4 月主要以需求端政策为主，具体表现为“两个持续”：二线城市继续边际放松三限，各城继续出台公积金贷款支持政策，以及“一个新发”：一线城市深圳据传调整二手房指导价制度。4 月底中央政治局会议重申因城施策，支持刚性和改善性需求，意味着宽松政策不会轻易退出，我们认为一二线城市在放松限制性政策方面还有空间，各城预计依据调控目标和市场走势决策进一步动作，三四线城市的政策空间依旧在公积金贷款和购房相关补贴方面。此外，我国正式实现不动产统一登记再次引发关于房地产税的讨论，我们认为此与房地产税的试点推进无必然联系，二者不是一个决策链条上的先后环节。  住宅市场：弱复苏局面大致持续，后续走势仍具有不确定性 从我们监测的 40 城数据来看，4 月全国商品住宅销售面积为 1849.1 万平米，同比上行 48.2%，环比下行 25.3%。 整体而言，4 月份成交相比阳春 3 月有所下滑，不过弱复苏的趋势整体仍在。分城市来看，一线以及核心二线城市更为坚韧，普通二线及三四线城市下滑幅度较大。同时从大部分城市的成交水平均不及 2021 年同期而言，市场的修复确实任重道远。 我们认为，市场的稳固回暖仍旧有赖于包括经济形势、就业环境以及消费信心的稳定改善，积压需求释放所支撑的一季度的脉冲式行情，并不能很好地指引接下来的市场走势。在我国经济逐步修复和行业政策持续发力的背景下，市场弱复苏的趋势大概率不会中断，但是对于复苏的进程我们仍需要有足够的耐心和平和的预期。 《2023年1-4月中国典型房企销售业绩研究报告》 《“保项目”与”保主体“矛盾吗？》 《月读数据丨“小阳春”到来，一季度成交额达历史第二高位（2023年1-3月）》 2021 年 12 月-2023 年 4 月行业表现 注：相对收益与沪深 300 相比 -0.4-0.200.20.42021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/082022/092022/102022/112022/122023/012023/022023/03沪深300房地产指数房地产行业研究·研究报告 2022 年 5 月 6 日 亿翰智库、全联房地产商会 1 联系方式： 联系人： 报告撰写：亿翰智库于小雨、文婧 报告审核：全联房地产商会秦晶、李晨曦 官方网站： www.crecc.org www.ehconsulting.com.cn 土地市场：核心二线供应增加，土拍市场“冷热不均” 2023 年 4 月监测城市宅地成交总建筑面积为 3829.7 万平米，同比下滑 45.2%，跌幅较 3 月略有上升。 整体来看，4 月土地市场成交基本延续 3 月环比复苏趋势，但成交量较 2022 年有所回落，各线城市冷热不均，分化持续加大。我们认为，在销售修复形势不牢固以及行业现金流压力仍在的背景下，企业纷纷扎堆核心城市、核心板块的策略不会改变，但是整体市场的恢复可能仍旧需要时间。 企业表现：头部国央企投销均向好，融资形势依然严峻 投资方面，亿翰监测的典型房企拿地的积极性继续提升，4 月房企拿地总金额2176.0 亿元，同比下降 26.9%，环比上升 34.2%，拿地平均溢价率 6.8%，仍处于较高水平。企业销售处于弱复苏的趋势并未改变，销售格局继续分化。融资方面，房企融资规模收缩，仍以国央企为主，部分民企通过担保发债，海外债市场形势依然严峻，个别民企通过境外债务置换实现债务期限延长。 房地产行业月度策略报告 目录 1 引言 ....................................................................................................................................... 1 2 行业政策：杭州、合肥边际放松三限，深圳据传松动指导价机制 .......................................... 1 3 住宅市场：弱复苏局面大致持续，后续走势仍具有不确定性 ................................................. 5 4 土地市场：核心二线供应增加，土拍市场“冷热不均” ............................................................ 7 5 企业经营：头部国央企投销均向好，融资形势依然严峻 ....................................................... 10 房地产行业月度策略报告 图表目录 图表 1：4 月需求支持方面政策 ................................................................................................................................................ 2 图表 2：4 月不动产统一登记相关政策 .................................................................................................................................. 5 图表 3：各能级城市 4 月商品住宅成交面积情况（万平米） ........................................................................................ 6 图表 4：典型城市近半年去化周期情况（月） ................................................................................................................... 7 图表 5：2023 年 4 月份各能级城市成交规划建筑面积情况（万平米） ..................................................................... 9 图表 6：2023 年 4 月各能级城市土地成交平均溢价率 ..........................