房地产行业第18周周报：五一期间新房二手房成交同比正增长，多城放宽公积金贷款政策

房地产 | 证券研究报告 — 行业周报 2023 年 5 月 8 日 强于大市 相关研究报告 《房地产 2023 年 1-3 月统计局数据点评：单月住宅销售金额出现双位数增长；东部地区投资降幅收窄》（2023/04/20） 《居民购房意愿回升，对房价、就业与收入预期均好转；房企贷款需求明显改善—央行 2023 年一季度问卷调查点评》（2023/4/6） 《房地产 2023 年 1-2 月统计局数据点评：销售改善复合预期；投资降幅收窄主因并非新开工》（2023/3/15） 《未提及“房住不炒”：预期住房需求将重点来自于核心城市—2023 年政府工作报告点评》（2023/3/5） 《房地产 2022 年 12 月统计局数据点评：全年销售投资降幅创历史新低，预期 2023 年呈现“前低后高”走势》（2023/1/17） 《Q4 居民购房意愿再度走弱，房价看涨预期处于历史最低点；房企贷款需求略有改善—央行 2022 年四季度问卷调查点评》（2022/12/28） 《房地产行业 2023 年度策略——弩箭已离弦，能否冰解的破？》（2022/12/18） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 18 周周报（4 月 29 日-5 月 5 日） 五一期间新房二手房成交同比正增长，多城放宽公积金贷款政策 本周新房、二手房成交面积同比增速持续下行，环比增速转负；五一假期新房、二手房成交同比均呈现正增长。土地市场溢价率环比上升，土拍热度持续回升。 核心观点  本周新房、二手房成交同比增速持续下行，环比增速转负。43 城新房成交面积为 187.6 万平，环比下降 53.8%，同比上升 7.0%，同比增速较上周减少了 11.5 个百分点，一、二、三线城市环比增速分别为-60.1%、-59.0%、-20.7%，同比增速分别为 95.6%、8.5%、13.2%，其中一、二线城市同比增速较上周分别减少了 18.0、19.1 个百分点，三线城市同比增速较上周增加了 27.4 个百分点。15 城二手房成交面积为 75.3 万平，环比下降68.4%，同比上升 60.9%，同比增速较上周减少了 1.4 个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为-69.1%、-73.0%、-46.0%，同比增速分别为 4.3%、63.7%、234.1%，一、二线城市同比增速较上周分别减少 5.3、27.5 个百分点，三线城市同比增速较上周增加 164.5 个百分点。  五一假期间新房、二手房成交同比均呈现正增长。2023 年五一假期 43 城新房成交面积84.4 万平，同比增长 7%，较 2021 年同期下降 69%，较 2020 年同期下降 48%；其中一、二、三线城市同比增速分别为 215%、-19%、11%。2023 年五一假期 15 城二手房成交面积7.47 万平，同比增长 14%，较 2021 年同期增长 2%，较 2020 年同期下降 22%；其中一、二、三线城市同比增速分别为-6%、-51%、253%。  新房库存面积、去化周期同环比均下降。14 城市新房库存面积 1.01 亿平，环比下降0.4%，同比下降 2.9%；去化周期 12.6 个月，环比下降 0.1 个月，同比下降 4.9 个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为-0.7%、-0.2%、0.0%，同比增速分别为 3.1%、-13.0%、-12.8%；去化周期分别为 10.4、11.4、12.2 个月，一、三线城市环比分别下降0.2、0.1 个月，二线城市环比基本不变，一、二、三线城市同比分别下降 5.8、3.8、2.7 个月。  土地市场溢价率环比上升，土拍热度持续回升。百城成交土地规划建面为 1840 万平，环比下降 30.5%，同比下降 52.7%；成交土地总价为 440 亿元，环比下降 35.5%，同比下降66.7%；楼面均价为 2391 元/平，环比下降 7.2%，同比下降 29.4%；溢价率为 6.03%，环比上升 0.22 个百分点，同比下降 0.43 个百分点。  本周房企国内债券发行规模同比上升；因五一假期空档，融资规模环比下降。房地产行业国内债券总发行量为 29.8 亿元，同比上升 112.8% ，环比下降 84.6%，净融资额为-195.4亿元。国企国内债券总发行量为 29.8 亿元，同比上升 112.8%，环比下降 83.1%，净融资额为-37.6 亿元。民企国内债券总发行量为 0 亿元，总偿还量为 157.8 亿元，同比上升1111.4%，环比上升 307.4%；净融资额为-157.8 亿元。  板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为 2.8 %，较上周上升 4.8 个百分点；相对沪深300 收益为 3.1%，较上周上升 5.0 个百分点。房地产板块 PE 为 15.28X，较上周上升0.92X。北上资金对食品饮料、银行、非银金融加仓金额较大，分别为 26.25、19.30、13.02 亿元。对房地产的持股占比变化为 0.04%（上周为-0.04%），净买入 1.94 亿元（上周净买入-4.40 亿元）。 投资建议  本周核心重点城市政策利好仍在不断推出。广州创新推进一手房带押过户，上海、广州、合肥、苏州等多个核心城市放宽公积金贷款；其中上海开始实施多子女家庭住房公积金支持政策，家庭最高可贷 144 万元。  具体标的，我们建议在板块目前估值仍然相对较低的情况下，关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司；REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方；以及在行业大环境收缩的背景下，重要性提升的渠道公司。我们建议关注以下两条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；2）主题性投资机会，包括 REITs 相关：大悦城、光大嘉宝、中新集团；房地产渠道相关的标的：贝壳、我爱我家。 风险提示  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2023 年 5 月 8 日 房地产行业第 18 周周报（4 月 29 日-5 月 5 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ............................................. 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ........................................................................................................... 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 ..........