保利发展(600048)2022年年报点评：业绩符合预期，销售拿地优秀

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。 证券研究报告·A 股公司简评 房地产开发 业绩符合预期，销售拿地优秀 ——2022 年年报点评 核心观点 2022 年公司实现总营收 2811 亿元，同比下降 1.4%，实现归母净利润 183 亿元，同比下降 33.0%，符合此前业绩快报的公告。营收利润双降的主要原因为：1）结转交付规模不及预期，营收下滑；2）低毛利项目进入结转期，2022 年毛利率为 22.0%，相较上年下降 4.8 个百分点；3）计提资产与信用减值 12.8 亿，上年同期为 0.6 亿；4）少数股东损益占比为 32.1%，相较上年提高 5.7个百分点。 事件 公司发布 2022 年年报，实现总营收 2811 亿元，同比下降 1.4%，实现归母净利润 183 亿元，同比下降 33.0%。 简评 业绩增长符合预期。2022 年公司实现总营收 2811 亿元，同比下降 1.4%，实现归母净利润 183 亿元，同比下降 33.0%，符合此前业绩快报的公告。营收利润双降的主要原因为：1）结转交付规模不及预期，营收下滑；2）低毛利项目进入结转期，2022 年毛利率为 22.0%，相较上年下降 4.8 个百分点；3）计提资产与信用减值 12.8 亿，上年同期为 0.6 亿；4）少数股东损益占比为 32.1%，相较上年提高 5.7 个百分点。 销售表现优于行业，拿地保持高强度。公司 2022 年实现销售金额 4573 亿元，同比下降 15%，大幅优于百强房企平均 42%的降幅。2023 年前 2 月，公司实现销售额 638 亿元，同比增长 22%，复苏势头良好，且已位居百强房企第一名。公司持续积极补货，2022年拿地金额 1613 亿元，拿地强度 35.3%，较 2021 年全年提升 0.6个百分点，其中核心 38 城拓展金额占比 98%，保持合理区域布局。 定增申请已获交易所受理，整体实力有望提升。2022 年公司发布定增预案，拟非公开发行不超过 81914 万股（含），募集资金不超过 125 亿元（含），其中 110 亿元投入 14 个项目的开发建设，15 亿元补充流动资金；14 个项目主要分布在珠三角和长三角，预估总货值 628 亿元，平均净利率 8.3%，目前均已开工，预计2023 年年底将陆续进入结算。定增申请已获交易所受理，未来有望助力公司提高资产规模、优化财务结构，并帮助公司推进项目建设、提升市占率，公司整体实力有望进一步提升。 维持 买入 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn SAC 编号:s1440519120002 SFC 编号:BPU491 发布日期： 2023 年 03 月 31 日 当前股价： 14.41 元 目标价格 6 个月： 24.70 元 主要数据 股票价格绝对/相对市场表现（%） 1 个月 3 个月 12 个月 -4.06/-4.16 -4.00/-10.10 -14.23/-16.01 12 月最高/最低价（元） 19.32/13.61 总股本（万股） 1,197,044.34 流通 A 股（万股） 1,197,044.34 总市值（亿元） 1,724.94 流通市值（亿元） 1,724.94 近 3 月日均成交量（万） 6651.46 主要股东 保利南方集团有限公司 37.69% 股价表现 相关研究报告 2023-03-08 【中信建投房地产】保利发展(600048):销售规模列全国第一，持续补货高能级城市——2023 年 2 月销售数据点评 2023-01-06 【中信建投房地产】保利发展(600048):业绩随大势有所下滑，销售拿地表现优异——2022 年业绩快报点评 2022-12-31 【中信建投房地产】保利发展(600048):销售拿地好于同业，积极把握再融资窗口增实力 2022-10-30 【中信建投房地产】保利发展(600048):投资聚焦核心，龙头地位稳固 ——2022 年三季报点评 2022-08-08 【中信建投房地产】保利发展(600048):销售仍具韧性，拿地节奏恢复 ——7月经营数据点评 -21%-11%-1%10%20%2022/3/312022/4/302022/5/312022/6/302022/7/312022/8/312022/9/302022/10/312022/11/302022/12/312023/1/312023/2/28保利发展上证指数保利发展(600048.SH) 1 A 股公司简评报告 保利发展 请参阅最后一页的重要声明 维持买入评级和 24.70 元的目标价不变。我们预测公司 2023~2025 年 EPS 为 1.67/1.75/1.90 元（原预测2023~2024 年为 1.69/1.86 元），我们看好公司作为央企地产龙头，兼具稳健性和成长潜力，在行业减量发展阶段，将抓住这一历史机遇快速发展，实现市占率的提高。公司基本面当前已至底部，凭借其充沛的结算资源、持续高位的拿地强度、丰厚的土地储备、优秀的营销能力、强大的资金实力，我们认为其在 2023 年将会迎来业绩与销售的显著复苏，并进一步推动估值的提高，维持买入评级和 24.70 元的目标价不变。 风险提示：业绩方面，高毛利项目结转有可能不及预期，从而导致未来毛利率进一步下行。此外，由于市场下行，导致存货减值压力增大，有可能会继续在未来业绩中体现。2）经营方面，当前市场复苏的持续性仍有待检验。公司在前期保持了较高的拿地强度，如果市场恶化，有可能会导致拿地时的预期价格无法实现，从而进一步影响后续业绩。3）本次非公开发行已取得交易所受理，但后续流程仍存在不确定性，且存在不能足额募集资金的风险。若非公开发行顺利完成，短期内净资产收益率和每股收益有被摊薄的风险。 重要财务指标 2021 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 284,933 281,017 319,070 329,918 349,978 YoY(%) 17.21 -1.37 13.54 3.40 6.08 净利润(百万元) 27,388 18,347 19,933 20,919 22,716 YoY(%) -5.39 -33.01 8.65 4.95 8.59 毛利率(%) 26.78 21.99 22.06 22.41 22.61 净利率(%) 9.61 6.53 6.25 6.34 6.49 ROE(%) 14.00 9.35 9.38 9.11 9.16 EPS(摊薄/元) 2.29 1.53 1.67 1.75 1.90 P/E(倍) 6.30 9.40 8.65 8.25 7.59 P/B(倍) 0.98 0.92 0.85 0.78 0.72 图 1:2022 年营收同比下滑 1.4% 图 2: 2022 年归母净利润同比下滑 33.0% 数据来源：公司公告，中信建投证券 数据来源：公司公告，中信建