亚太区资本市场 2017年第三季度

聚焦 亚太区资本市场savills.com.cn/researchSavills World Research savills.com.cn/research 2017年第三季度savills.com.cn/research 02 聚焦 | 亚太区资本市场2017年第三季度53422218 47第一太平戴维斯简介来源： 第一太平戴维斯研究部第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于 1855 年创立，具有悠久的历史传统与卓越的增长态势，目前在全球范围内拥有700多家分公司及联营机构，遍布美洲、欧洲、亚太地区、非洲和中东地区。第一太平戴维斯在亚太地区拥有66家分公司，员工人数超过25,000名。第一太平戴维斯活跃于澳大利亚、中国大陆、香港、印度、印度尼西亚、日本、韩国、澳门、马来西亚、缅甸、新西兰、台湾、泰国、新加坡与越南等市场，在柬埔寨以及菲律宾设有联营机构。公司助力开发商、业主、租户与投资者，为其提供广泛、专业的房地产顾问与服务，包括咨询、设施管理、空间规划、企业服务、物业管理、租赁、评估与销售等，涵盖写字楼、住宅、工业地产、商铺、投资与酒店等关键领域。第一太平戴维斯凭借行业知识与创业经验的完美结合，为客户提供一流的房地产专业建议。公司在业内以创新的思维结构与卓越的谈判才能著称。第一太平戴维斯选择专注于高端机构与个人，与客户同心同德，致力于为客户提供最优质的服务。第一太平戴维斯已成为优质服务与优质品牌的代名词，公司始终以高瞻远瞩的眼光，不断推进房地产领域的战略合作。savills.com.cn/research 03 2017年第三季度聚焦 | 亚太区资本市场图 1全球投资额（四个季度滚动总额）概述 亚太区投资额继续下滑。因主要市场普遍缺乏再投资机会，因此业主不愿出售核心资产。 资产价格维持坚挺。场内资本不断得到补充，继续压缩收益率。 住宅领域投资活动升温，中国大陆及新加坡市场表现出色。 央行资产负债表正常化、去杠杆化以及加息预期等因素均可能影响投资决策。 人口结构及经济基本面利好，继续为亚太区资产价格提供支撑。亚太区资本市场气氛依然相对活跃，交易重心从日本、澳大利亚向中国大陆、香港、新加坡等地转移。投资规模全球收益型资产投资额（12个月为周期）自2015年末触顶以来，已连续21个月缩减。2015年全年投资额达到创纪录的9,700亿美元；而截至2017年9月的12个月，投资额降至8,480亿美元左右。按市场细分，欧洲、中东及非洲（EMEA）的投资额比历史最高纪录减少16%，美洲、亚太区的投资额分别减少13%及5%。过去24个月中，亚太区两个主要市场显著降温。从四个季度滚动总额来看（图2），日本投资额自2015年9月开始下行，目前较峰值低43%。澳大利亚投资额自2015年12月开始缩减，目前较峰值低37%。截至2017年9月，中国大陆12个月投资额环比达到372亿美元，较6月末414亿美元的历史高点下降9.8%。原因在于第三季度投资额回落至56亿美元，为2015年第一季度以来单季最低水平。尽管如此，中国大陆仍是亚太区第一投资交易市场，投资额约占区内总额的25%，较排名第二的日本高22%。纵向比较，中国大陆投资额比此前五年平均水平高37%。过去一年中以韩国、新加坡的投资气氛改善最为明显。截至2017年9月的来源： RCA、第一太平戴维斯研究部050100150200250300350400450500十亿美元欧洲、中东及非洲亚太美洲5060JapanChinaAustraliaHong KongSouth KoreaSingaporeTaiwanMalaysiaOther010203040506008年1月 09年1月 10年1月 11年1月 12年1月 13年1月 14年1月 15年1月 16年1月 17年1月十亿美元日本中国大陆澳大利亚香港韩国新加坡台湾马来西亚其他来源： RCA、第一太平戴维斯研究部图 2亚太区投资额，按国家/地区（四个季度滚动总额）聚焦亚太区资本市场04 聚焦 | 亚太区资本市场2017年第三季度12个月内，两国房地产投资额分别达到152亿美元与126亿美元，约比此前五年的平均水平高60%。截至2017年9月的12个月中，写字楼占总投资额的48%，较此前五年平均水平高5.3%，仅比历史最高纪录低10%。同期，零售及工业物业成交额比此前五年平均水平低4%左右，较历史最高纪录减少23%。截至2017年9月的12个月中，以住宅市场的销售成交表现最为出色，不仅超越2008年初及2010年底的高位，更较五年均值上涨94%。住宅销售共计191亿美元。日本市场完成60亿美元的交易，约占31%。这60亿美元包含一笔大宗成交——黑石集团向安邦出售一个公寓资产包，成交价23亿美元，占比38%。中国市场亦有数单成交，合计50亿美元，在亚太区占比26%。开发商调整资产配置，并出售部分资产以减少负债。在此过程中，财力较强的开发商得以扩大市场份额、巩固市场地位。同期新加坡录得25笔成交，总额约49亿美元，占亚太区总额的26%。私人投资者及自用业主继续出售亚太区资产，2017年1-9月，亚太区净出售成交额累计93亿美元。同期跨境投资者在亚太区收购资产价值累计310亿美元，扣除出售部分则净收购成交额达76亿美元。亚太区及其他区域市场截至2017年9月的12个月中，亚太区买家在海外市场共完成519亿美元的成交，同比减少9.2%。按物业类型细分，则写字楼成交额280亿美元，住宅74亿美元，酒店70亿美元，工业物业68亿美元，养老及保健地产15亿美元，零售物业12亿美元。资金主要流入美（278亿美元）、英（171亿美元）两国，美图 3亚太区房地产投资额，按物业类型（四个季度滚动总额）来源： RCA、第一太平戴维斯研究部010203040506070809008年1月 09年1月 10年1月 11年1月 12年1月 13年1月 14年1月 15年1月 16年1月 17年1月十亿美元写字楼工业物业零售物业公寓酒店图 4亚太区公寓投资额（四个季度滚动总额）来源： RCA、第一太平戴维斯研究部0300%JapanChinaAustraliaAll AsiaPac0510152025十亿美元日本中国大陆澳大利亚香港韩国新加坡台湾马来西亚其他图 5亚太区净收购成交额，按买家类型来源： RCA、第一太平戴维斯研究部-15-10-505101520'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17十亿美元跨境投资者机构型/股权基金上市/REITs私人投资者自用买家/其他savills.com.cn/research 05 2017年第三季度聚焦 | 亚太区资本市场资产城市资产类型成交时间亿美元买家裕廊坊新加坡商铺17年6月15.89新加坡劳工基金、新加坡职总平价合作社、新加坡职总英康保险合作社亚洲广场2号楼新加坡写字楼17年11月15.37凯德商务产业信托Signature Tower首尔写字楼17年6月6.48韩国国民年金工团、韩国IGIS资产管理三菱重工横滨大厦横滨写字楼17年3月5.28Hulic永银大厦上海写字楼17年3月4.80中融国际