招商积余(001914)22年报点评：业绩稳增，向善致新

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 公 司 研 究 公司点评 报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产 ＃investSuggestion＃ 增持 ( ＃investSuggestionChange＃ 维持 ） ＃marketData＃ 市场数据 日期 2023/3/17 收盘价（元） 15.22 总股本（百万股） 1060 流通股本（百万股） 1060 净资产（百万元） 9150 总资产（百万元） 17815 每股净资产（元） 8.63 来源：WIND，兴业证券经济与金融研究院整理 ＃relatedReport＃ 相关报告 《招商积余 2022 年半年报点评：业绩稳增，战略推进，提质增效》2022-08-28 《招商积余点评：轻重剥离战略落地， 提质增效加速》2022-01-27 《招商积余动态报告：地产供给侧改革受益标的，母公司资源支撑成长，内部提质增效可期》2021-12-14 ＃emailAuthor＃ 分析师： 靳璐瑜 jinluyu@xyzq.com.cn S0190520080003 研究助理： 王沁雯 wangqinwen@xyzq.com.cn 洪波 hongbo@xyzq.com.cn ＃assAuthor＃ 宋词 songci@xyzq.com.cn 投资要点 ＃summary＃ 剔除减租、投资收益变动等影响后公司业绩平稳增长。2022 年公司实现营业收入 130.24亿元，同比增长 22.97%；归母净利润 5.94 亿元，同比增长 15.72%；归母扣非净利润 4.99亿元，同比增长 36.66%。重资产剥离、减租影响公司 22 年业绩表现，剔除上述影响后业绩平稳增长：1）重资产剥离增厚投资收益 0.33 亿元：22 年上半年转让中航城投资、赣州九方及昆山中航等 3 家子公司股权确认投资收益 0.33 亿元（21、22 年投资收益分别为0.04、0.45 亿元；2）减租减少归母净利润 0.81 亿元：22 年公司响应国家政策减免租金 0.86亿元，影响归母净利润 0.81 亿元，剔除租金影响公司归母净利润同比增长 31.58%。 分业务看： 1）物管业务：稳步增长，住宅物业毛利率改善。22 年公司物管营收 125.04 亿元，同比+26.19%，估算中航+招商两家实现净利润 6.10 亿元，同比+9.04%。22 年物管毛利率同比略下滑 0.85pct 至 10.58%，但住宅物业毛利率提升 2.55pct 至 9.12%。 2）资管业务：减租影响收入表现。22 年公司资管业务实现营收 4.65 亿元，同比-16.40%。，商业运营营收 1.03 亿元，同比+75.72%；持有物业出租营收 3.63 亿元，同比-27.19%。 3）其他业务：剩余开发业务持续收缩。房地产项目尾盘收入减少以及已销售的两套商铺退回导致 22 年其他业务收入同比-56.42%至 0.55 亿元。 多点发力推动物管规模再上台阶，非住业务持续占优。截至 2022 年末，公司物业管理项目合计为 1884 个，管理面积 3.11 亿方，同比增长 10.82%。22 年公司新签年度合同额 33.14亿元，同比增长 8.66%。三方拓展、总对总、收并购等多点综合发力之下，公司物管规模持续增长：外拓方面，三方项目占比新签年度合同额得 83.8%，千万级项目占比超过 50%；总对总及合资合作模式也持续为公司扩充业务资源，两种模式下新签年度合同额分别同比+46%、+49%；收并购国资物企有成效，目前上航、南航、汇勤、新中四家并购企业导入完成率均超 90%。公司非住业务始终保持优势地位，22 年公司非住业态管理面积达 1.83方，占比接近 60%，新签年度合同额占比超过 80%。 平台增值业务快速增长。2022 年到家汇商城大力拓展企业集采及社区增值服务，实现营业收入 5.76 亿元，同比增长 117%，平台销售额突破 12 亿元，同比增长 52%。专业增值业务也稳健发展，22 年共实现营收 18.70 亿元，同比增长 1.6%。 战略持续落地叠加控股股东资源加持下，公司有望持续向善向上。21 年末以来公司已落地 4 个收并购项目，22 年上半年剥离 3 家子公司并退回天津地块，22 年末公司筹划公告剥离其余 7 家持有性物业公司，收并购及轻重剥离战略持续推进。招商蛇口 22 年销售面积 1194 万方，增速优于行业，而公司住宅在管面积及新增年度合同额 60%以上源于控股股东，增长有保障。根据年报，公司 23 年营收目标为 156 亿元，较 22 年同比+20%。 投资建议：公司定位央企物管旗舰，收并购、轻重剥离战略持续推进，母公司资源也持续“大物管+大资管”发展，公司向上向善可期。根据年报，我们调整盈利预测，预计公司23 年、24 年 EPS 分别为 0.76、0.94 元，按照 2023 年 3 月 17 日收盘价，对应 PE 分别为20.1 倍，16.2 倍，维持“增持”评级。 ⚫ 风险提示：资源整合较慢，市场拓展不及预期，公司战略落地风险。 主要财务指标 ＄zycwzb|主要财务指标＄ 会计年度 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 13024 15778 18913 22283 同比增长 23.0% 21.1% 19.9% 17.8% 归母净利润(百万元) 594 802 994 1227 同比增长 15.7% 35.2% 23.8% 23.5% 毛利率 11.8% 12.2% 12.5% 12.6% ROE 6.5% 8.1% 9.1% 10.1% 每股收益(元) 0.56 0.76 0.94 1.16 市盈率 27.2 20.1 16.2 13.2 来源：WIND，兴业证券经济与金融研究院整理 ＃dyCompany＃ 招商积余 （ 001914 ） 000009 ＃title＃ 招商积余 22 年报点评:业绩稳增，向善致新 ＃createTime1＃ 2023 年 3 月 19 日 仅供内部参考，请勿外传 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 公司点评报告(带市场行情) 报告正文 事件 3 月 18 日，公司发布 2022 年年报。2022 年公司实现营业收入 130.24 亿元，同比增长 22.97%；归母净利润 5.94 亿元，同比增长 15.72%；归母扣非净利润 4.99 亿元，同比增长 36.66%。 点评 1、 业绩稳步增长 剔除减租、投资收益变动等影响后公司业绩平稳增长。2022 年公司实现营业收入130.24 亿元，同比增长 22.97%；归母净利润 5.94 亿元，同比增长 15.72%；归母扣非净利润 4.99 亿元，同比增长 36.66%。重资产剥离、减租影响公司 22 年业绩表现，剔除上述影响后业绩平稳增长：1）重资产剥离增厚投资收益 0.33 亿元：22 年上半年转让中航城投资、赣州