越秀服务(6626.HK)公司年报点评：立破并举稳步前行，未来可期

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 越秀服务（6626）公司年报点评 2023 年 03 月 10 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 股票数据 [Table_StockInfo] 3 月 9 日收盘价（港元）3.75 52 周股价波动（港元）2.25-5.12 总股本（百万股） 1522总市值/流通市值（亿港元）57相关研究 [Table_ReportInfo] 《越秀服务（6626.HK）公司公告点评：颁布股权激励，推动国资改革》2023.01.03 《越秀服务_营收净利稳定增长，TOD 物管外拓突破》2022.08.14 《越秀服务（6626.HK）深度报告：国资成长物业，TOD 赛道优势突出》2022.08.01 市场表现 [Table_QuoteInfo] 沪深 300 对比 1M 2M 3M 绝对涨幅（%） -24.85 -17.58 8.07 相对涨幅（%） -16.99 -10.74 7.94 资料来源：海通证券研究所 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 联系人:曾佳敏 Tel:(021)23154399 Email:zjm14937@haitong.com 立破并举稳步前行，未来可期 [Table_Summary] 投资要点：  经营业绩平稳增长。截至 2022 年 12 月 31 日，越秀服务实现营业收入 24.86亿元，同比增长 29.6%。其中，非商板块和商业板块收入同比分别增长 36.2%至 19.41 亿元和 10.5%至 5.45 亿元。2022 年，公司实现归母净利润 4.16 亿元，同比增长 15.7%；归母净利率 16.7%，同比下降 2.0 个百分点；毛利率27.3%，同比下降 7.7 个百分点。董事会建议宣派年度末期股息每股 0.109港元（相当于每股人民币 0.096 元），股利支付率 35.31%。  强化投资拓展能力，促进投资及市场拓展。截至 2022 年 12 月 31 日，公司在管项目 323 个，在管面积 51.7 百万平方米，合约项目 387 个，合约面积70.6 百万平方米，形成了以粤港澳大湾区为核心，华东、华中、北方和西部四大区域为重要支撑的全国化布局。公司 2022 年新签约项目 84 个，新增合约面积 13.1 百万平方米，同比增长 28.1%；新增在管面积 13.7 百万平方米，同比增长 71.8%。  外拓能力快速提升，TOD 物管首次走出广州。2022 年，公司外拓面积 8.43百万平方米，同比增长 138.5%，实现单年合同金额人民币 3.6 亿元。此外，公司 2022 年继续发挥 TOD 物业管理的专长，并于年内中标福州地铁 2 号线、长沙地铁 6 号线、青岛地铁 4 号线和丽江地铁 1 号线等 TOD 物业管理服务项目，成功走出广州，实现 TOD 物业管理业务的外拓突破，为公司 TOD 物业管理市场化和规模化的发展进一步夯实基础。  财务保持稳健，现金充裕。截至 2022 年 12 月 31 日，公司在手现金为人民币 43.61 亿元，同比增长 14.7%；经营性现金净流入 7.50 亿元，无银行借款。  推出股票期权激励机制，激发企业发展活力。2022 年，公司股权激励方案顺利发布。在股票期权激励计划生效后，将授予总量不超过已发行股份 10%的股票期权，首次授予方案将授予总量等于已发行股份 1%的股票期权予 39 名高级管理人员以及业务骨干。  投资建议。考虑到公司在手现金充裕且无银行贷款，合同面积和金额均保持较好的增长态势，并且目前已推动股权激励计划，成功构建现代化企业制度，我们给予公司 2023 年 EPS 为 0.35 元，12-15 倍 PE 估值，对应市值区间为78-98 亿港元，对应合理价值区间为每股 5.13-6.42 港元。（本文非特别注明，均为人民币计价，1 港元=0.81341 元人民币）。  风险提示：1）房地产行业新房总量增速具有缩量风险；2）市场修复不及预期。 主要财务数据及预测 [Table_FinanceInfo] 2021 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 1918 2486 3099 3865 4089 （+/-）YoY（%） 64.2% 29.6% 24.6% 24.7% 26.6% 净利润（百万元） 360 416 530 663 827 （+/-）YoY（%） 80.6% 15.7% 27.3% 25.3% 24.7% 全面摊薄 EPS（元） 0.24 0.27 0.35 0.44 0.54 毛利率（%） 35.0% 27.33% 30.79% 30.84% 30.59% 净资产收益率（%） 12.3% 12.9% 14.44% 15.87% 17.21% 资料来源：公司 2022 年业绩公告和 2021 年年报，海通证券研究所 备注：净利润为归属母公司所有者的净利润 仅供内部参考，请勿外传 公司研究·越秀服务（6626）2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 事件：越秀服务公布 2022 年全年业绩 点评：公司 2022 年全年业绩情况 经营业绩平稳增长。截至 2022 年 12 月 31 日，越秀服务实现营业收入 24.86 亿元，同比增长 29.6%。其中，非商板块和商业板块收入同比分别增长 36.2%至 19.41 亿元和 10.5%至 5.45 亿元。得益于非商业物业在管面积增加和增值服务类型多样化，非商板块中物业管理服务收入 8.12 亿元，同比增长 26.3%；非业主增值服务收入 4.79 亿元，同比增长 40.8%；社区增值服务收入 6.50 亿元，同比增长 47.1%。 2022年，公司实现归母净利润4.16亿元，同比增长15.7%；归母净利率16.7%，同比下降2.0个百分点；毛利率27.3%，同比下降7.7个百分点。董事会建议宣派2022年度末期股息每股0.109港元（相当于每股人民币0.096元），股利支付率35.31%。 图1 公司 2020-22 年营收和归母净利润（单位：人民币亿元） 资料来源：公司 2022 年全年业绩推介材料和 21 年年报，海通证券研究所 图2 公司 2022 年营业收入构成情况 资料来源：公司 2022 年全年业绩推介材料，海通证券研究所 图3 公司 2020-22 年非商板块营收情况（单位：人民币亿元） 资料来源：公司 2022 年全年业绩推介材料，海通证券研究所 图4 公司 2020-22 年商业板块营收情况（单位：人民币亿元） 资料来源：公司 2022 年全年业绩推介材料，海通证券研究所 图5 公司 2020-22