房地产周期系列研究：全球房价走势，规律和启示

请务必阅读正文之后免责条款部分 [Table_Summary] 全球房价走势：规律和启示 ——房地产周期系列研究 恒大研究院研究报告城市规划 专题报告 2018/8/23 首席经济学家： 任泽平 研究员：熊柴 xiongchai@evergrande.com 实习生赵宁、韦茜等对本文数据整理有贡献。 相关研究： 1.全面解码德国房价长期稳定之谜——德国住房制度启示录 2018-08-21 2.当前房地产融资渠道和形势2018-08-13 3. 棚改货币化即将落幕：去库存任务完成，深刻改变三四线房地产 2018-07-19 4.本轮房地产调控的回顾、反思和展望(2014-2018) 2018-06-10 5.住房租赁研究：渠道与风险2018-4-8 6.房地产税何时推出？如何征收？影响多大？ 2018-3-8 7.新房地产周期：开启产销平稳新时代 2017-11-27 8.房地产周期导论2017-9-19 9.从春秋到战国：房地产进入强者恒强的王者时代 2017-7-19 10.将棚改进行到底——兼论棚改三大经济意义 2017-06-05 11.房地产调控二十年：回顾、反思与抉择 2017-3-8 12.为什么我们对 2017 年房地产投资不悲观：兼论房地产投资增速的三种预测方法 2017-1-12 导读：我们在《房地产周期》一书中提出了业内广为流传的标准分析框架：房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。本篇放眼全球房价走势，考察驱动不同经济体和主要大都市圈房价走势的因素及规律。 摘要： 不同经济体房价涨幅差异大：经济增长带来的收入效应、人口总量与结构变化引起的人口效应、货币供应带来的货币幻觉、住房制度影响的供求格局。1）1970-2017 年 23 个经济体房价累计涨幅中位数为 20.6 倍、年均增速平均为 6.5%，其中有南非、英国、澳大利亚等 7 个经济体累计涨幅在 40 倍以上或年均增长超过 8%，也有德国、瑞士、日本、泰国等 4 国累计涨幅低于 4倍或年均增长低于 3.5%。2）1970-2017 年，23 个经济体本币房价年均增速、本币名义 GDP 增速分别为 6.5%、7.8%，二者相关系数为 0.71。名义 GDP 可分解为人均不变价 GDP、人口、GDP 平减指数三部分，再加上影响供求格局的住房制度，上述四方面可较好地解释不同经济体房价长期走势差异。总体来看，大部分经济体本币房价上涨主要是货币现象，但货币超发易滋生房地产等资产价格泡沫，极端情况下可能引发经济危机，十次危机九次地产，比如 1990 年代日本房地产泡沫和 2007 年美国次贷危机。由于新兴经济体较发达经济体广义货币增长快，因而本币房价涨幅较大。2010-2017 年新兴经济体房价年均增长 5.6%，超过发达经济体 3.6%的房价年均增速。3）美元房价涨幅与本币房价涨幅差异明显。如果一国货币严重超发，本币房价大涨不意味着美元房价大涨，在全球来看不一定具备投资价值。比如，南非 1970-2017年本币房价涨幅高达 85.2 倍，但美元房价涨幅仅为 3.6 倍。总的来看，1970-2017 年 22 个经济体美元房价增长与美元 GDP 增长的相关系数为 0.48；2010-2017 年全球 48 个经济体的相关系数达 0.8。美元房价长期走势亦可参照本币房价长期走势做相应的因素分解。 一国内部哪个区域房价涨幅最大：人口流入的大都市圈。1）由于人口向大城市及大都市圈集聚，首位城市房价涨幅显著超过全国平均水平。英国伦敦最近 50 年房价涨幅达 106 倍，远超英国整体的 61 倍；法国巴黎市 1965-2015年房价上涨 32.5 倍，明显超过法国整体的 22.7 倍；美国纽约市 1975-2017年房价上涨 8.1 倍，高于美国整体的 5.6 倍。日本地价在泡沫破灭前 36 年上涨 82 倍，六个核心城市地级涨幅更是高达 210 倍。2）在大都市圈内部，核心区域房价涨幅显著高于其他地区。在英国，1995 年 1 月至 2018 年 3 月，内伦敦房价上涨 6.4 倍，大于外伦敦的 4.8 倍。在法国，1997 年 4 季度至2017 年 3 季度，巴黎市房价涨幅达 2.95 倍，明显超过近郊三省的 1.97 倍、远郊四省的 1.43 倍。在美国，1987-2017 年，纽约市曼哈顿区、皇后区房价分别上涨 2.14、2.22 倍，超过纽约市和纽约分区的 1.41、1.43 倍。在日本，在房价见顶前五年，东京都区部房价上涨 2 倍，高于东京都的 1.8 倍和东京圈 1.2 倍。3）人口流入幅度大的地区，房价涨幅可能更大。当前纽约恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 2 服务国家大局战略 地区虽仍为美国第一大都会区，但过去近 60 年人口增幅明显不及洛杉矶地区，因而房价涨幅相对较低。1975-2017 年，纽约分区房价上涨 9.5 倍，明显低于洛杉矶分区的 13.9 倍。日本东京都因人口持续流入，在地产泡沫破灭后于 2006 年率先反弹，2006-2016 年累计上涨 11.7%，居日本之首。 结论：大都市圈房价跑赢印钞机，构建居住导向的中国新住房制度。1）从全球视角看，一国房地产市场取决于：经济增长、人口变化、货币供应、住房制度。其中前两项是基本面因素；货币超发会导致国内本币房价大涨但不一定美元房价大涨，即在全球视角下不一定具备投资价值；住房制度是一国房地产市场的政策导向。2）房地产具有抗通胀属性，能部分分享经济增长红利；长期来看，全球货币超发是普遍现象，广义货币增速多高于名义 GDP增长，能够跑赢印钞机的资产不多，在多数国家大都市圈的房地产是其中之一。我们在《货币超发与资产价格：中国》研究发现，过去四十年，中国广义货币供应量 M2 年均增速 15%，1998-2017 年 M2 增长 16 倍，从各类资产价格表现看，绝大部分的工业品、大宗商品、债券、银行理财等收益率都大幅跑输，只有少数一二线地价房价、医疗教育等服务类产品、股票市场上的核心资产等收益率跑赢这台印钞机。3）从全球资产配置角度看，一些经济增长潜力大的新兴经济体、特别是其核心城市房地产具有较大投资潜力。4）构建居住导向的中国新住房制度。包括推行新增常住人口与土地供应挂钩；保持货币政策和房地产金融政策长期稳定；从开发商为主转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给，丰富供应主体；推进房地产税改革，抑制投机型需求。 风险提示：房地产投资收益等测算未考虑税收、租金等因素。 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 3 服务国家大局战略 目录 1 不同经济体房价涨幅差异：经济增长、人口变化、货币供应、住房制度 .................................................... 6 1.1 近 50 年 23 个经济体房价走势差异明显 ................................................................................................. 6 1.2 本币房价长期走势与经济增长、人口变化、货币供应及住房制度