城镇商品房的需求中枢将落在何处？

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 宏观经济 | 专题报告 研究结论 ⚫ 2022 年以来地产销售疲弱向投资端传导，进而影响消费和相关产业链，成为经济最大的拖累项之一。当前住房市场的存量供应是否已经充足，未来还有多大的空间？本文我们将从人口视角考察住宅需求端这未来房地产市场的最大基本面。 ⚫ 七普数据显示，2020 年全国人均住房建筑面积达到了 41.76 平米，比十年前提高了 10.7 平米，若以这一人均水平推算，全国家庭住房建筑面积可能在 540 亿平米左右，已不存在住房数量短缺的问题。但区域供需错配导致居民对不同能级城市的预期有所分化，从 70 大中城市来看，人均建筑面积最高的九江市比人均建筑面积最低的深圳高 33.7 平米。考虑到当前人口流动的趋势并无转变，分化的预期或进一步提升大城市的住房投资需求、压降或延后三四线城市的购房需求，从而强化区域和城市间地产景气度的差异。 ⚫ 回顾过去二十年城镇住房的发展，推动城镇商品房增长的动能可以归结为三个方面，一是城镇化率提升，新增城镇人口带来增量住房需求；二是人均居住面积提高，对应居住环境改善；三是商品房替代了自建住房和原公有住房。在“房住不炒”的大背景下，城镇化带来的增量需求和经济社会发展带来的改善性需求是决定未来房地产需求端的最主要因素： ⚫ 1）总人口拐点近在眼前。2021 年总人口仅新增 48 万，老龄化加剧与出生人口下滑决定了总人口的拐点即将到来。若以 2020 年各年龄段育龄妇女生育率线性外推（其中二孩生育率回到二孩政策实施之前的水平），总人口的拐点将出现在 2024年，而新冠疫情可能加速这一进程。 ⚫ 2）即使农村向城镇的人口转移未减速，2020-2030 年城镇人口增量也几乎是前十年增量的一半；若农村向城镇的人口转移下降三分之一，则新增城镇人口增量仅为2010-2020 年增量的 36%。 ⚫ 3）人均住房面积仍有增长空间。一方面，家庭户数量在家庭小型化的推动下持续增长，户均规模下降将导致住房套数的需求增加，从而推高人均住房面积；另一方面，我国人均住房建筑面积与发达国家相比仍有增长空间，德国、法国和英国的人均住房面积在 40 平米左右，对应的建筑面积为 53 平米，比我国高出 11 平米；韩国则为 33.9 平米，对应的建筑面积约为 45 平米，比我国高出 3 平米。 ⚫ 4）更新改造需求。尽管部分老旧住房已在过去 10 年完成了拆迁或改建，但当前城镇仍有相当比例的改善性住房需求：2020 年城镇家庭户的住房建于 80 年代以前的比例约为 3%，90 年代前的比例约为 12%；城市居住于自建住房和原公有住房的比例分别为 16%和 13%，建制镇居住于自建住房和原公有住房的比例则分别达51%和 4%。 ⚫ 经过一系列测算，我们认为，2020-3030 年，城镇商品房需求增速或下移，但绝对量仍有支撑。假设农村至城镇转移未减速，来源于商品房的比例和城镇人均建筑面积增幅均为 2010-2020 年的三分之二，则 2020-2030 年年均商品房面积增量为9.3 亿平米，略高于上个十年的需求增量，但增速将显著下移。考虑到 2010-2020年城镇商品房销售与人口普查数据推算的商品房面积增量的比例为 1.28:1，年均 9.3亿平米的商品住宅需求将对应 2023-2029 年年均 10.4 亿平米的商品房销售，显著低于 2017-2021 年 15 亿平左右的销售面积，但绝对量仍然不低。 风险提示 ⚫ 人口普查统计中住房相关指标可能与实际情况存在一定偏差； ⚫ 商品房需求测算存在一系列假设条件和估算，实际结果可能与测算存在一定偏差； ⚫ 地产纾困政策效果不及预期。 报告发布日期 2023 年 01 月 13 日 陈至奕 021-63325888*6044 chenzhiyi@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860519090001 孙金霞 021-63325888*7590 sunjinxia@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860515070001 陈玮 chenwei3@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860522080003 孙国翔 sunguoxiang@orientsec.com.cn 从人口变化看中部中心城市的炼成 2022-08-09 人口年龄结构变迁是如何影响宏观经济指标的？ 2022-07-25 疫情改变人口流动了吗——月度宏观经济回顾与展望 2022-07-04 城镇商品房的需求中枢将落在何处？ 宏观经济 | 专题报告 —— 城镇商品房的需求中枢将落在何处？ 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 目 录 住房是否已经“充足”？ .................................................................................... 4 全国范围内住房不再短缺 ................................................................................................... 4 区域供需错配引发预期分化 ................................................................................................ 4 城镇商品房需求的潜在中枢将落在何处？....................................................... 7 总人口拐点近在眼前 .......................................................................................................... 7 城镇化进程放缓 .................................................................................................................. 7 人均居住面积仍有增长空间 ................................................................................................ 8 改善性需求助推商品房比重提升 ........................................................................................ 9 2020-2030 年商品房需求增速或下移 ...............