保利发展(600048)销售拿地好于同业，积极把握再融资窗口增实力

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供，在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。 证券研究报告·A 股公司简评 房地产开发 销售拿地好于同业，积极把握再融资窗口增实力 事件 公司拟非公开发行不超过 81914 万股（含），募集资金不超过 125亿元（含），投入 14 个项目的开发建设并补充流动资金。 简评 本次募集资金有助于做大公司的资产规模，提升公司的整体实力。公司拟非公开发行不超过 81914 万股（含），募集资金不超过 125 亿元（含），其中保利集团拟以现金方式认购不低于 1 亿元且不超过 10 亿元，发行价格不低于定价基准日前 20 个交易日股票均价的 80%和截至定价基准日最近一期末每股归母净资产值的较高者。募集资金中 110 亿元投入 14 个项目的开发建设，15 亿元补充流动资金，14 个项目主要分布在珠三角和长三角，预估总货值 628 亿元，净利润 52 亿元，平均净利率 8.3%，目前均已开工，预计 2023 年年底将陆续进入结算。本次募集资金有助提高公司的资产规模，优化财务结构，并进一步有效扩大公司的业务规模，提高市场占有率，公司的可持续发展能力和盈利能力预计将显著增强。 公司销售好于同业，11 月单月销售表现尤佳。公司前 11 月实现销售金额 4001 亿元，同比下降 19.7%，较上月收窄 1.4 个百分点。同期 TOP10 房企销售下滑了 35.6%，公司以其布局优势和品牌优势显著跑赢行业。从单月数据来看， 11 月实现销售金额 370 亿元，仅同比下降 2.6%，已经接近于去年同期水平。 公司保持较高的拿地强度，补货积极。公司前 11 月拿地金额 1540亿元，拿地强度 38.5%，较 2021 年全年拿地强度略有 2 个百分点的下降，但是已经高于 2020 年 36.0%的水平。从按面积计的区域布局来看，60.3%位于一二线城市，39.7%位于三线城市，同时公司持续加仓长三角和珠三角区域，长三角占比 31.9%，珠三角占比 24.1%，合理的区域布局有助于保障公司未来销售的稳步增长。 维持买入评级和 24.70 元的目标价不变。我们预测公司 2022~2024年 EPS 为为 2.47/2.66/2.92 元，我们看好公司作为地产央企龙头，兼具稳健性和成长潜力，参照可比公司估值，给予 10x 的 PE，对应目标价为 24.70 元。 维持 买入 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn 18621097792 SAC 执证编号：S1440519120002 SFC 中央编号：BPU491 发布日期： 2022 年 12 月 31 日 当前股价： 15.13 元 目标价格 6 个月： 24.7 元 主要数据 股票价格绝对/相对市场表现（%） 1 个月 3 个月 12 个月 -15.47/-13.55 -12.44/-14.02 4.08/18.2 12 月最高/最低价（元） 19.88/12.88 总股本（万股） 1,197,044.34 流通 A 股（万股） 1,197,044.34 总市值（亿元） 1,811.13 流通市值（亿元） 1,811.13 近 3 月日均成交量（万股） 9,688.23 主要股东 保利南方集团有限公司 37.69% 股价表现 相关研究报告 22.07.14 【中信建投房地产开发】保利发展(600048):盈利保持正增长，销售持续领先——半年度业绩快报点评 22.07.11 【中信建投房地产开发】保利发展(600048):销售同比转正，拿地补货积极——6 月经营数据点评 22.04.30 【中信建投房地产】保利发展(600048):业绩稳健增长，销售态势良好 ——2022 年一季报点评 -17%-7%3%13%23%33%2021/12/302022/1/302022/2/282022/3/312022/4/302022/5/312022/6/302022/7/312022/8/312022/9/302022/10/312022/11/30保利发展上证指数保利发展(600048) 仅供内部参考，请勿外传 1 A 股公司简评报告 保利发展 请参阅最后一页的重要声明 风险提示：1）本次非公开发行能否取得主管部门的核准及核准时间均具有不确定性，且存在不能足额募集资金的风险。若非公开发行顺利完成，短期内净资产收益率和每股收益有被摊薄的风险。2）业绩方面，当前疫情影响下，施工进度受到较大影响，高毛利项目结转有可能不及预期，从而导致全年毛利率进一步下行。此外，由于市场下行，导致存货减值压力增大，有可能会在年报业绩中体现。3）经营方面，市场仍在持续下行，同时疫情可能导致推盘节奏会不及预期。公司在前期保持了较高的拿地强度，如果市场恶化，有可能会导致拿地时的预期价格无法实现，从而进一步影响后续业绩。 重要财务指标 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 243,208 285,024 332,715 386,767 420,580 增长率(%) 3.1 17.2 16.7 16.2 8.7 净利润(百万元) 28,948 27,388 29,556 31,849 34,902 增长率(%) 3.5 -5.4 7.9 7.8 9.6 ROE(%) 15.0 12.3 11.9 11.6 11.5 EPS(元/股，摊薄) 2.42 2.29 2.47 2.66 2.92 P/E(倍) 8.0 8.4 7.8 7.3 6.6 P/B(倍) 1.3 1.2 1.1 1.0 0.9 资料来源：Wind，中信建投 图表1： 前 11 月销售金额同比减少 19.7% 图表2： 前 11 月拿地强度 38.5% 资料来源：公司公告，中信建投 资料来源：公司公告，中信建投 图表3： 公司募投项目明细 序号 项目名称 总投资（万元） 募集资金拟投入（万元） 总销售收入（万元） 净利润（万元） 净利率 状态 1 广州保利领秀海 669782 145000 738573 50737 6.9% 已开工 2 西安保利天汇 558010 125000 654426 62800 9.6% 已开工 3 大连保利城 321844 110000 358223 24370 6.8% 在建 4 合肥保利和光熙悦 312835 90000 361681 30502 8.4% 已开工 5 中山保利天汇 486121 85000 571637 43781 7.7% 在建 -40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%0100200300400500600销售额（亿元）累计同比0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%2019202020212022M11拿地强度仅供内部参考，请勿外传 2 A 股公司简评报告 保利发展 请参阅最后一页的重要声明 序号 项目名称 总投资（万元） 募集资金拟投入（万元）