联合资信-深圳市写字楼运营情况分析及对写字楼类证券化项目的影响

深圳市写字楼运营情况分析及对写字楼类证券化项目的影响 结构融资四部 付亚琴 肖 月 引言 深圳市作为中国特色社会主义先行示范区，同时作为粤港澳大湾区发展的核心引擎之一，近年来写字楼租赁市场表现优异。深圳市整体仍处于产业升级和数字化转型中，因此 TMT（科技、新媒体、电信）、金融行业发展迅速，为深圳市写字楼租赁市场提供了强劲的驱动力。此外，除成熟区域，深圳市规划并建设的新兴区域也不断发展，引领深圳市写字楼市场走向新的格局。本文将结合宏观及区域经济环境、政策、城市规划等方面对深圳市写字楼租赁市场运营状况进行分析，并结合以上分析结果对未来写字楼租赁市场发展进行展望，进而为资产证券化项目中深圳市写字楼类标的资产价值衡量提供参考。 深圳市写字楼租赁市场历史运营情况 2007－2020 年深圳市 GDP 同比增长率高于中国 GDP 同比增长率，深圳市发展领先全国，但整体趋势为增长放缓，与国内保持一致。受益于经济的持续增长，2007－2018 年深圳市优质写字楼租金水平基本保持上扬的发展趋势，年均增长 6.09%，2018 年三季度至峰值 212.60 元/平方米•月。仅受美国次贷危机引发的全球金融危机影响，2008－2009 年深圳市优质写字楼租金出现一定回落。进入 2019 年，中美贸易摩擦加剧，中国和深圳市 GDP 同比增长率进一步下滑，企业租赁态度趋于保守，租金开始下滑。2019 年底突发新冠肺炎疫情并持续，2020 年深圳市 GDP 同比增长率跌至 3.10%，面对疫情可能带来的持续性影响，业主对经济环境信心不足，深圳市优质写字楼市场普遍采取延长免租期、租金下调等灵活策略刺激需求，租金水平持续下降，2021 年 12 月降至 187.70 元/平方米•月。2022 年上半年，《“十四五”市场监管科技发展规划》出台，目标到 2025 年基本建立较为完善的市场监管科技创新体系，科技行业进入深度调整期，租赁需求有所放缓，2022 年 6 月底租金略降至186.50 元/平方米•月。总体看，深圳市优质写字楼租金水平主要受经济发展环境、金融危机、新冠肺炎疫情等突发事件及行业政策等因素综合影响。 图 1 2007－2022 年 6 月深圳市和中国 GDP 同比增长率 资料来源：Wnid 数据，联合资信整理 图 2 2007－2022 年 6 月深圳市优质写字楼空置率和租金 （单位：元/平方米•月） 资料来源：Wnid 数据，联合资信整理 2008 年深圳市优质写字楼新增供应量仅 23.85 万平方米，较 2007 年大幅降低 58.65%，虽然受金融危机影响租赁需求减少，但由于供应量较低，2008 年 12 月空置率同比下降 6.40 个百分点至9.50%。2009－2014 年深圳市优质写字楼市场延续了低供应状态，在需求低迷的情况下基本实现供需平衡，空置率水平稳定在[5.30%,10.10%]。2015 年以来深圳市优质写字楼新增供应量不断攀升，空0%3%6%9%12%15%18%2007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022Q2中国:GDP同比增长深圳:GDP同比增长0%5%10%15%20%25%0501001502002502007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022深圳:优质写字楼租金深圳:优质写字楼空置率置率水平波动加剧，2019 年优质写字楼新增供应量达到历史新高 204.20 万平方米，净吸纳量 80.80万平方米，市场呈现供过于求的失衡状态，空置率大幅攀升，2019 年 12 月空置率同比上升 8.63 个百分点，增至 20.00%。2020 年，占比前两大的科技和金融行业受新冠肺炎疫情影响相对较小，使得租赁市场整体需求保持一定韧性，但新增供应仍带来空置率的小幅增长。2021 年新冠肺炎疫情逐渐稳定，深圳市 GDP 增速恢复至疫情前水平，国家出台各项政策促进科技和金融行业发展，出境受阻促进了电商行业的发展，同时租金下滑也为企业提供了换租、扩租的窗口期，新冠肺炎疫情期间停滞和延后的需求得到集中释放，优质写字楼吸纳量增至 157.90 万平方米，反超新增供应量 46.50 万平方米，2021 年 12 月空置率同比下降 5.90 个百分点。2022 年上半年，新冠肺炎疫情反复以及科技行业政策监管趋严抑制了科技行业需求，科技行业需求同比下降 15.10 个百分点，空置率略有回升。总体看，深圳市优质写字楼市场空置率主要受市场供需、经济环境和行业政策等因素的复合影响。 图 3 2007－2022 年上半年深圳市优质写字楼新增供应量和净吸纳量（单位：万平方米） 注：部分年份未公开净吸纳量数据 资料来源：Wnid 数据，世邦魏理仕（CBRE）数据，联合资信整理 深圳市写字楼的高空置率背后映射着空间资源的“结构性错配”。一方面，商业用房和写字楼的空置率高企；另一方面，居住用地占建设用地面积过低，住宅供应严重不足。在写字楼空置率高企的同时，由于住宅用地供应相对不足等问题，深圳长期面对着住宅紧张、房价高企的困扰。但 2019年以来，受“去杠杆”、房地产高位回落、互联网红利下沉以及贸易战的冲击等多重因素影响，深圳市写字楼市场需求受到一定遏制；此外前期金融业、TMT 行业的快速发展也招致了写字楼的过快供应。写字楼市场在供给过剩与需求骤减的双重挤压下，深圳市出现部分区域商业和办公楼租金下调至同片区住房租金，甚至出现“租金倒挂”现象。深圳市房地产市场写字楼的与住宅的平均租金差距不断缩小，2021 年出现平均租金低于住宅的现象。总体看，近年深圳市商业地产供给增长过快，与住宅资源结构性错配，导致供需失衡，空置率升高。 0306090120150180210200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021 2022Q2深圳:优质写字楼新增供应量深圳:优质写字楼净吸纳量 图 4 2008－2022 年 8 月深圳市办公、住宅及商铺平均租金情况（单位：元/平方米•月） 资料来源：Wnid 数据，联合资信整理 2007－2009 年，受全球金融危机影响，北京市及上海市优质写字楼空置率均呈上升趋势，但深圳市因新增供应量较少，空置率不升反降。2010 年以来，深圳市优质写字楼空置率和其他一线城市（北京、上海和广州）波动趋势基本一致。 图 5 2007－2022 年 6 月深圳市、北京市、上海市及广州市优质写字楼空置率情况 资料来源：Wnid 数据，联合资信整理 02468102008-62008-112009-42009-92010-22010-72010-122011-52011-102012-32012-82013-12013-62013-112014-42014-92015-22015-72015-122016-52016-102017-32017-82018-12018-62018-112019-42019-92020-22020-72020-