房地产行业：外资收购内地房地产资产意图为何？

外资收购内地房地产资产意图为何？2021 年以来，外资企业在内地收购房地产资产主要集中于三个领域：以住房租赁、产业园区、商业地产等为主的持有型经营性项目，核心区域的优质土地，大中型房地产企业股票及债券。外资发展策略、当前土地溢价率低、汇率变化、跨周期经营经验等因素，综合促进了外资对内地不动产资产的收并购。一、标的类型：持有型经营性物业、优质土地、股票及债券在持有型物业方面，外资在国内房地产市场加速“布局”，从收购北上广深写字楼扩大到商业地产、长租公寓、工业与物流地产、城市更新、数据中心等。由于外资投资者更加关注投资组合的多元化和对稳定回报的预期，持有型资产的不确定性和波动性相对更小。另外，与宏观增长动力关联更紧密的城市化相关的资产也更受外资投资者青睐，如 2022 年 9 月，博枫收购位于上海杨浦区新江湾城板块的嘉誉云景项目，即为其在中国内地首个租赁住宅板块。表：2021 年以来外资在中国内地持有物业收购情况时间企业名称物业类型城市收购项目2021.4凯德数据中心园区上海从中航信托及无关联第三方收购位于上海市闵行区的超大规模数据中心园区，支付价格为36.6 亿元，是凯德集团在中国的首个数据中心项目。2021.7博枫资产管理购物中心上海、北京、青岛、西安、重庆以 89 亿元收购上海悦荟、青岛悦荟等位于上海、北京、青岛、西安、重庆的五个购物中心资产包。2021.10凯德物流上海、昆山、武汉、成都旗下的凯德中国信托宣布拟向非关联第三方收购一个物流资产包，包括位于上海、昆山、武汉和成都的四个优质物流资产，收购总价为16.834 亿元。2021.12黑石集团物流广州广州国际机场富力综合物流园全部权益。2022.2易商红木物流及工业资产组合上海、昆山、苏州、太仓、杭州在上海、昆山、苏州、太仓及杭州等城市收购总建筑面积达 55 万平米，共计 11 个已竣工的物流及工业资产包组合。2022.4新世界发展高速公路公司/龙光交通广西子公司 40%股权及债权。2022.5新世界发展物流成都、武位于成都及武汉的六项物流物业的全部权益。仅供内部参考，请勿外传汉2022.6摩根士丹利物流南通、太仓、苏州、嘉兴收购 SC Capital 长三角物流及工业资产包，包括位于南通、太仓、苏州和嘉兴近 21 万平方米的综合物流地产项目。2022.9博枫资产管理长租公寓上海收购富力地产及合景泰富上海杨浦项目，含3 座新建楼栋。2022.10凯德写字楼北京北京博瑞大厦写字楼项目。2022.11普洛斯物流国家级物流节点城市或各自省份的重要流通节点普洛斯中国收益基金 VI 完成募集，该基金资产管理规模达 76 亿元人民币，将投资于中国19 个城市的 20 处物流园区，均位于国家级物流节点城市或各自省份的重要流通节点，可租赁面积约 213 万平方米。2022.11黑石集团仓储粤港澳大湾区旗下龙地宣布即将完成对粤港澳大湾区内面积约 28 万平方米现代仓库的收购。2022.11凯德产业园、物流仓储及数据中心等/成立两支在岸人民币基金，总规模约 40 亿元，将聚焦投资于中国的产业园项目。数据来源：中指院综合整理在土地方面，外资企业通过招拍挂市场拿地，获取核心区域优质地块。2021 年下半年以来，房企受流动性危机的影响，拿地力度持续下降。2022 年10 月，50 家代表房企拿地总额同比下降 42.6%，降幅较 9 月扩大；环比大幅下降 75.9%。内地房企拿地力度的减弱，给予外资企业有更多获取优质地块的机会，因此，外资企业借机通过招拍挂市场拿地。如凯德在广州、武汉、成都等城市拿地。图：2021 年以来外资在中国内地拿地情况时间企业名称城市拿地类型地块信息2021.9.27凯德广州综合以 23.94 亿元联合竞得中新广州知识城改革大道以东、智能一路以北 JLXC-H5-1 地块，成交楼面价 9081 元/平方米。2021.11.17铁狮门上海商办以 50.9 亿元联合竞得长宁区天山路街道113 街坊 34 丘 E2-03 地块，成交楼面价31160 元/平方米。2021.11.24大和房屋苏州商住以底价 25.46 亿元竞得相城区高铁新城64 号地块，楼面价 14266 元/平方米。2022.1.4嘉里建设上海综合以 133.29 亿元通过招标形式购入上海市黄浦区广场社区 C010102 单元 064-01、065-01、066-01、067-01 地块。2022.3.31凯德武汉住宅以 23.1 亿元竞得武汉 P（2022）006 地块，成交楼面价 15821.92 元/平方米。仅供内部参考，请勿外传2022.3.31凯德成都住宅以 11.75 亿元竞得成华二仙桥宅地，成交楼面价 1.61 万元/平方米，溢价率14.3%。2022.10.24凯德杭州住宅以约 15 亿元成功收购杭州钱塘区约40 亩住宅地。2022.6.1香港置地上海住宅以 47.33 亿元联合竞得徐汇斜土街道地块。2022.8.10香港置地苏州商业以 5.7 亿元竞得苏州金鸡湖核心位置两个相连地块，将在苏州构筑地标级奢华商业零售中心。数据来源：中指院综合整理在股票债券方面，一方面，部分境外资本通过“低买高卖”大量购入内地出险房企债券，以期出险企业通过债务重组成功提升债券价格，获得较高价值回报。2021 年下半年以来，随着内地房地产行业下行压力加大，部分房地产企业出现流动性危机，股票及债券价格下滑，低价或者折价买入高价卖出的机会主义一直是资产公司的投资策略之一，因此，汇丰、贝莱蒙等多家企业抓紧时机购入恒大、融创等企业的债券及股票。另一方面，部分外资企业增持优质房企股票，以期获得稳定回报率，如贝莱蒙、GIC 等企业持续增持万科等优秀房企股票，表明外资企业依旧看好万科的经营能力。表：2021 年以来外资在中国内地股票和债券持有情况时间企业名称债券或股票收购2021 年 1-7 月汇丰增持恒大美元债。2022 年 1-8 月贝莱德旗下 BGF 亚洲高息债券基金买入 3130 万张恒大债券。2022 年 8 月贝莱德以每股均价 19.2201 港元增持融创 165.8 万股，涉资约 3186.8 万港元。2021 年 9 月马拉松资本买入恒大债券，并称恒大最终会实行债务重组，债券持有人可获得赔偿，回报可能十分吸引人。2021 年 11 月高盛大举买入中国房企债券。2021 年 11 月贝莱德以每股平均价 13.9163 港元增持融创中国172.2 万股，涉资约 2396.39 万港元。2022 年 6 月贝莱德以每股均价 17.0028 港元增持万科 69.59 万股，涉资约 1183.25 万港元。（当前价值约 995.96 万港元）2022 年 8 月GIC增持万科企业 37.19 万股，每股作价 14.8179 港元，总金额约为 551.08 万港元。（当前价值约532.26 万港元）2022 年 10 月摩根大通获 JPMorgan Chase & Co.以每股均价 0.6143 港元增持旭辉 3235.79 万股，涉资约 1987.74 万港仅供内部参考，请勿外传元。（当前价值约 3818.23 万港元）数据来源：中指院综合整理当前价值以 2022 年 11 月 17 日