房地产行业研究报告：地产三箭齐发，短期压力得以舒缓

1 1 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 地产三箭齐发，短期压力得以纾缓 报告内容 地产融资「第三支箭」发出。中证监公布支持房地产企业股权融资，决定调整优化5 项措施，即日起实行。措施包括：一、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产，募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。二、恢复上市房企和涉房上市公司再融资，允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与「保交楼、保民生」项目、补充流动资金、偿还债务等。三、调整完善房地产企业境外市场上市政策。四、进一步发挥 REITs 盘活房企存量资产作用。及五、积极发挥私募股权投资基金作用。这次是继各大银行及中债增向地产发展商提供融资支援后，中央在股权融资上对地产的支持，是地产融资的「第三支箭」。 大型银行与多间房企达成合作协议。人行、银保监会日前正式发布「金融十六条」后，国有大型银行密集式地为房企达成银企合作协议并提供授信。在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资等业务方面，进一步加深合作，建立长期稳定的合作关系。据不完全统计，工商银行与 12 家房企签约提供意向性融资支持逾 6500 亿元；建设银行与 8 家房企签署合作协议；邮储银行 5 家房企签署全面战略合作协议，提供意向性融资总额 2800 亿元；农业银行与 5 家房企签署银企战略合作协议；中国银行与 10 家房企签署战略，提供意向性授信金额合计超 6000亿元；交通银行与 2 家房企签署全面战略合作协议，共 1200 亿元；中信银行与 10家房地产企业签订战略合作协议。涉及房企 20 家，包括民企、国企及混合制房企。其中，万科、龙湖、美的获支持的银行数量暂时最多，各有 6 家。其次是碧桂园、中海、绿城，暂时各自获得 4 间银行支持。 第二批增信加速落地。自中债增于 8 月对民营房企发债开展「全额不可撤销担保」，以帮助其在境内融资，纾缓流动性压力。获担保之民企由最初以龙湖、碧桂园、美的为首的几家示范性房企，逐步扩展至其他第二梯队的较为优质之民企。交易商协会在 11 月上旬表示，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，预计可支持约2500 亿元民企债券融资，后续可视情况进一步扩容。其后，中债增迅速发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》，第二批增信发债正式展开，这次除了龙湖及美的外，还多加了金辉。 短期压力得以纾缓，且看销售回稳。以民企融资而言，「第一支箭」及「第二支箭」的情况来看，获支持的都集中在几家标竿民企如龙湖、碧桂园、美的。主要是因为拥有优质资产可作抵押增信的民营房企为数不多，其他民企资金链压力仍然巨大，融资难度依然较高。至于「第三支箭」，虽然房企可再融资自救，但问题房企连债权融资都有难度时，股权融资就更困难，所以重点应该落在并购重组上。国企、未爆雷的民企，可以在股权市场融资来做并购，本质上和上半年推出的并购贷类似。三箭齐发下，将利好短期板块行情。然而，三支箭都是围绕纾缓流动性压力作核心的，真正解决问题仍须等待至销售回稳。建议投资者继续关注大型国资背景的地产公司，如中海、华润、金茂、建发等，及物管公司，如中海物业、保利物业、华润万象等。 风险提示：i) 调控放松效果不确定性；ii）疫情反复；iii）资本市场态度审慎 Tabl e_Title 2022 年 11 月 29 日 房地产行业研究报告 Tabl e_BaseInfo 房地产行业策略 证券研究报告 关注股份 华润置地 (1109.HK) 越秀地产 (123.HK) 中海物业 (2669.HK) 华润万象 (1209.HK) 股价表现 地产板块 物管板块 数据来源：彭博、安信国际 黄焯伟 行业分析师 +852–2213-1402 stevewong@eif.com.hk 0.500.600.700.800.901.001.101.2005-2206-2207-2208-2209-2210-2211-22地產板塊恒指相对股价及恒指相对走势0.500.600.700.800.901.001.101.2005-2206-2207-2208-2209-2210-2211-22物业板块恒指相对股价及恒指相对走势31/12 年结 代码 股价 目标价 评级 2021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 2023 市盈率 市盈率 市盈率 市净率 市净率 市净率 周息率 周息率 周息率 每股港元 每股港元 倍 倍 倍 倍 倍 倍 % % % 华润置地 1109.HK 33.20 不適用 未評級 8.2 7.7 7.1 1.00 0.89 0.82 4.5% 4.6% 4.9% 越秀地产 123.HK 9.24 不適用 未評級 6.4 6.2 5.6 0.57 0.54 0.51 6.3% 6.7% 7.3% 中海物业 2669.HK 8.02 11.00 买入 24.8 19.2 14.8 8.14 6.12 4.64 1.2% 1.6% 2.0% 华润万象 1209.HK 34.50 不適用 未評級 42.3 32.9 25.5 5.25 4.70 4.11 0.9% 1.1% 1.4% Z Z 数据来源：公司资料、彭博、安信国际预测 仅供内部参考，请勿外传 2 房地产行业/行业策略 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图 1：近期大型銀行與房企的合作协议 中国银行 工商银行 建设银行 农业银行 邮储银行 交通银行 中信银行 万科 ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ 龙湖 ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ 美的 ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ 碧桂园 ✓ ✓ ✓ ✓ 中海 ✓ ✓ ✓ ✓ 绿城 ✓ ✓ ✓ ✓ 金地 ✓ ✓ ✓ 华润 ✓ ✓ ✓ 招蛇 ✓ ✓ ✓ 华侨城 ✓ ✓ 滨江 ✓ ✓ 保利 ✓ 金辉 ✓ 中交建 ✓ 首开 ✓ 越秀 ✓ 合生 ✓ 大华 ✓ 建发 ✓ 大悦城 ✓ 资料来源：安信国际整理 仅供内部参考，请勿外传 3 房地产行业/行业策略 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 客户服务热线 香港：2213 1888 国内：40086 95517 免责声明 此报告只提供给阁下作参考用途，并非作为或被视为出售或购买或认购证券的邀请或向任何特定人士作出邀请。此报告内所提到的证券可能在某些地区不能出售。此报告所载的资料由安信国际证券(香港)有限公司（安信国际）编写。此报告所载资料的来源皆被安信国际认为可靠。此报告所载的见解，分析，预测，推断和期望都是以这些可靠数据为基础，只是代表观点的表达。安信国际，其母公司和/或附属公司或任何个人不