物业管理行业周报：地产纾困保交付，物管公司有望受益

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 海外 研 究 行业周报 证券研究报告 ＃industryId＃ 物业管理 ＃investSuggestion＃ 推荐 ( ＃investSuggestionChange＃ 维持 ） ＃relatedReport＃ 相关报告 《海外地产物管 2023 年年度策略：浴火重生，行业供需格局重塑》20221113 《2022H1 物管业绩综述：服务为本，精益管理，经营回归盈利质量》202209015 《海外物业管理行业 2022 年中期策略：地产强则物管强》20220710 ＃emailAuthor＃ 分析师： 宋健 songjian@xyzq.com.cn SFC：BMV912 SAC：S0190518010002 孙钟涟 sunzhonglian@xyzq.com.cn SAC：S0190521080001 请注意：孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动 ＃assAuthor＃ 投资要点 ＃summary＃ ⚫ 本周行情：本周（2022.11.21-11.25）恒生物管指数增幅为 6.7%，其中金科服务、卓越商企服务、融创服务周涨幅前三，分别增长 15.2%、13.6%和 13.3%；截至 11 月 25 日 YTD 涨幅前二的公司为中海物业、华润万象生活，分别增长 5%、3%；反弹幅度前三的公司分别为旭辉永升服务、碧桂园服务和新城悦服务，分别反弹 194%、192%和 137%。 ⚫ 央行拟发行保交楼贷款支持计划，利好竣工产业链的物管公司：11 月21 日，央行拟发布保交楼贷款支持计划，至 2023 年 3 月 31 日前，央行将向商业银行提供 2000 亿免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”，封闭运行、专款专用。我们认为该政策旨在保交付，有望增强物业公司合约转化的确定性。 ⚫ 港股通增持低估值物管公司：本周，港股通增持排名前三的分别是金科服务（+1.98pct）、卓越商企服务（+0.32pct）和融创服务（+0.22pct）。 ⚫ 万物云拟实施全流通，流动性有望提升：11 月 22 日，万物云公告公司内资股与非上市外资股拟实施全流通。截至 11 月 22 日，公众股东持有万物云约 1.28 亿股 H 股，万物云的公众持股量约为 10.87%。在全流通完成后，预计公众股东持有的万物云 2.18 亿股 H 股，约占公司公众持股量的 18.48%，公司股票在二级市场的流动性有望提升。 ⚫ 博裕完成对金科服务收购要约，金科服务经营独立性有望增强：11 月22 日，金科服务公告博裕要约截止，要约人已接获要约项下涉及合共3124.46 万股要约股份的有效接纳，约占于本联合公告日期公司已发行股本的 4.79%；要约完成后，博裕持股 34.63%，成为金科服务第一大股东，金科服务经营独立性有望增强。 ⚫ 地产强则物管强：物业管理公司的发展从规模的快速扩张到经营能力的夯实转变。过去看重的是扩张、收并购的能力、规模成长的速度，现在更看重是成长的质量，尤其是资产负债表的稳定性。从公司治理和业务经营层面，物管公司和地产公司仍关连度较高，物管板块目前尚不能走出独立行情，地产板块企稳是物管板块修复的重要前提。我们认为随着地产纾困政策的陆续出台，地产行业风险降低，物管板块的估值有望回升。建议关注央企物管公司中海物业、保利物业和华润万象生活，民企物管公司碧桂园服务、新城悦服务和旭辉永升服务。 风险提示：业务扩张不及预期；计提减值损失超预期；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。 ＃title＃ 地产纾困保交付，物管公司有望受益 ＃createTime1＃ 2022 年 11 月 28 日 仅供内部参考，请勿外传 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 海外行业周报 报告正文 1、投资策略 本周行情：本周（2022.11.21-11.25）恒生物管指数增幅为 6.7%，其中金科服务、卓越商企服务、融创服务周涨幅前三，分别增长 15.2%、13.6%和 13.3%；截至 11月 25 日 YTD 涨幅前二的公司为中海物业、华润万象生活，分别增长 5%、3%；反弹幅度前三的公司分别为旭辉永升服务、碧桂园服务和新城悦服务，分别反弹194%、192%和 137%。 图 1、物管公司一周股价表现（11.21-11.25） 图 2、物管公司 YTD 表现（截至 2022.11.25） 资料来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理 图 3、物管公司 2022 年内底部反弹幅度（截至 2022.11.25） 资料来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理 央行拟发行保交楼贷款支持计划，利好竣工产业链的物管公司：11 月 21 日，央行拟发布保交楼贷款支持计划，至 2023 年 3 月 31 日前，央行将向商业银行提供2000 亿免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”，封闭运行、专款专用。我们认为该政策旨在保交付，有望增强物业公司合约转化的确定性。 港股通增持低估值物管公司：本周，港股通增持排名前三的分别是金科服务（+1.98pct）、卓越商企服务（+0.32pct）和融创服务（+0.22pct）。 仅供内部参考，请勿外传 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 3 - 海外行业周报 表 1、港股通持股及占比（截至 2022.11.25） 代码 公司 持仓量 （千股） 占比 （%） 一周变动 （pct） 年内变动 （pct） 持有市值 （亿港元） 06049.HK 保利物业 96,424 62.89 -0.49 +0.66 43.5 01995.HK 旭辉永升服务 327,935 18.71 -0.70 +8.79 15.4 01516.HK 融创服务 516,042 16.88 +0.22 +11.63 14.9 02669.HK 中海物业 494,614 15.05 -0.16 -0.42 41.2 09666.HK 金科服务 93,768 14.36 +1.98 +7.25 13.6 03319.HK 雅生活服务 200,257 14.10 +0.14 +13.49 19.5 06098.HK 碧桂园服务 444,098 13.17 -0.95 +5.62 84.6 09909.HK 宝龙商业 70,803 11.01 +0.07 +2.79 3.1 03913.HK 合景悠活 202,571 10.00 +0.07 +9.25 3.2 01755.HK 新城悦服务 79,868 9.17 -0.38 +1.71 6.5 06989.HK 卓越商企服务 87,799 7.19 +0.32 +4.85 3.1 02869.HK 绿城服务 232,823 7.16 +0.02 -1.04 11.7 03913.HK 建业新生活 59