龙湖集团(0960.HK)公司跟踪报告：当季(3Q)销售额同比转正，管理迈向机构化道路

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 龙湖集团（0960.HK）公司跟踪报告 2022 年 10 月 30 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 股票数据 [Table_StockInfo] 10 月 28 日收盘价（港元） 13.12 52 周股价波动（港元） 38.50-43.25 总股本（亿股） 62.81 总市值（亿港元） 824 相关研究 [Table_ReportInfo] 《龙湖集团（0960.HK）2022 年中报点评：债务管控稳健如初，经营性收入稳步增长》2022.08.27 《龙湖集团（0960.HK）：企业销售稳步推进，保持良好信用记录》2022.08.11 市场表现 [Table_QuoteInfo] 沪深 300 对比 1M 2M 3M 绝对涨幅（%） -7.21 -16.99 -4.81 相对涨幅（%） -7.04 -6.85 -10.80 资料来源：海通证券研究所 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 当季（3Q）销售额同比转正，管理迈向机构化道路 [Table_Summary] 投资要点：  公司新管理层接班，迈向机构化道路。  1）公司董事会宣布自 2022 年 10 月 28 日起，吴亚军女士因个人年龄及身体原因而呈请辞任公司执行董事、董事会主席等职务，公司执行董事及首席执行官陈序平先生于 2022 年 10 月 28 日获委任为董事会主席。  2）陈序平先生，现年 40 岁，于 2021 年 8 月 25 日获委任为公司执行董事及公司投资委员会委员，于 2022 年 3 月 1 日担任公司首席执行官。陈先生自2008 年加入龙湖集团，历任工程经理、项目经理、地区公司总经理及集团地产航道总经理。我们认为龙湖集团实控人选择将企业管理权更大交给职业经理人，是公司管理逐步走出“家族化”色彩，并加大机构化的重要一步。  第三季度销售额同比转正，投资性物业租金收入贡献突出。  1）截至 2022 年 9 月底，龙湖集团累计实现合同销售金额为 1455.6 亿元，合同销售面积 890.6 万平方米。2022 年 9 月单月龙湖集团实现合同销售金额192.2 亿元，合同销售面积 124.7 万平方米；2002 年 9 月单月，龙湖集团实现归属公司股东权益的合同销售金额 114.9 亿元，归属公司股东权益的合同销售面积 81.8 万平方米。龙湖集团 2022 年第三季度全口径销售额 598 亿，销售实现同比正增长，同比增长 0.8%。  2）收入方面，龙湖集团 1-9 月经营性收入约 171.8 亿元，其中投资性物业租金收入约 88.6 亿元。  拿地积极运营稳健，年内无偿债压力。拿地方面，2022 年 1-9 月，龙湖集团累计新增 25 块土地储备，共计土地面积 133.83 万平方米，总建筑面积 301.14万平方米，权益建筑面积 202.37 万平方米，权益地价 231.9 亿元，平均地价11459 元/平方米。龙湖集团年内已新开 9 个商场；9-10 月在北京、上海、合肥、成都等高能级城市新获取 10 个项目，拿地金额约 108 亿，公司运营节奏有条不紊。公司年内无到期债务，财务状况健康安全。  投资建议：维持“优于大市”评级。我们预测公司 2022 年 EPS 约为人民币 4.0元每股，我们给予公司 2022 年 5-6 倍 PE 估值，对应合理价值区间为每股人民币 19.98-23.98 元（22.71-27.25 港元），2022 年 PEG 为 0.34。（本文非特别注明，均以人民币计价，1 港元=0.88 人民币）。  风险提示。行业销售存在较大波动，后续需要继续观察销售趋势。 主要财务数据及预测 [Table_FinanceInfo] 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 184547 223375 255121 286656 325308 （+/-）YoY（%） 84.13% 21.04% 14.21% 12.36% 13.48% 净利润（百万元） 20002 23854 25098 28074 31819 （+/-）YoY（%） 9.08% 19.26% 5.22% 11.86% 13.34% 全面摊薄 EPS（元） 3.18 3.80 4.00 4.47 5.07 毛利率（%） 29.28% 25.31% 23.80% 23.00% 23.00% 净资产收益率（%） 17.15% 17.81% 16.39% 16.03% 15.94% 资料来源：公司年报（2020-2021），海通证券研究所 备注：净利润为归属母公司所有者的净利润 仅供内部参考，请勿外传 公司研究·龙湖集团（0960.HK）2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 表 1 2022 年 1-9 月龙湖集团拿地信息汇总 时间 项目 城市 权益比例 土地面积（万平方米） 总建筑面积（万平方米） 权益建筑面积（万平方米） 权益地价（百万元） 平均地价（元/平方米） 2022 年 1 月 雍龙府北地块 合肥 32% 9.65 17.74 5.68 612 10774 泉安北路项目 泉州 51% 2.57 6.69 3.41 274 8023 杭腾未来社区地块 杭州 51% 18.10 59.13 30.16 4500 14923 2022 年 2 月 芙蓉天街地块 长沙 100% 3.79 10.13 10.13 867 8556 2022 年 3 月 西南海 P 地块 昆明 100% 2.75 9.55 9.55 933 9762 杨河湾地块 合肥 100% 7.25 13.05 13.05 984 7542 蔡家组团 P01-1/05 地块 重庆 60% 5.49 6.58 3.95 279 7063 西永组团 L58/05 地块 重庆 66% 3.58 6.27 4.14 309 7480 西永组团 L59/06 地块 重庆 80% 4.27 8.63 6.90 530 7670 2022 年 4 月 十陵街道地块 成都 50% 7.39 13.48 6.74 661 9800 怡心街道地块 成都 50% 2.62 5.24 2.62 315 12000 江干科技园 19 号商住地块 杭州 100% 3.17 7.28 7.28 1009 13861 腾达路地块 台州 80% 7.29 17.49 13.99 828 5918 2022 年 5 月 东河沿村棚户区改造项目 北京 35% 4.39 7.46 2.61 854 32688 2022 年 6 月 蔡家组团乐陶公司地块 重庆 100%