房地产行业9月统计局数据点评：“金九”销售改善有限，基本面未见明显好转

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 房地产行业 行业研究 | 动态跟踪 统计局公布 2022 年 9 月房地产市场运行情况。房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为 13532 万平米/13510 亿元/12750 亿元/9705 万平米，同比增速分别为-16.2%/-14.2%/-12.1%/-44.4%，前值-22.6%/-19.9%/-13.8%/-45.7%。 ⚫ 9 月销售同比降幅收窄，但当前政策力度仍不足以支持基本面明显改善。9 月全国商品房销售面积和销售金额同比降幅均有回落，销售均价为 9,984 元/平方米，较去年同期增长 2.3%。开发商在“金九银十”的传统销售旺季加大推盘和促销力度，叠加前期政策宽松效果有所释放、政府开展集中回购及保交付对购房者信心的修复，多因素推动下销售略有回暖，在低前值基础上降幅缩窄。但当前政策仍维持托底思维，政策力度尚不足以扭转购房者信心，亦不足以挽回低评级房企信用，销售难以突破弱复苏的态势。 ⚫ 新开工持续下行，房地产投资降幅有所回落。9月新开工面积同比下降 44.4%，前值为-45.7%。市场并未出现明显的转暖迹象，房企补库存的动力不足，保交付、土储不足、城投开发能力有限也是新开工乏力的原因，预计新开工持续下行趋势转变的可能性不大。9 月房地产投资同比下滑 12.1%，降幅有所回落。目前房企资金压力较大，土地市场亦进一步降温，预计房地产投资仍将处于探底过程中。 ⚫ 到位资金降幅基本持平，房企融资压力不减。从资金面来看，9 月份房地产企业到位资金 13,481 亿，同比增速-21.3%，前值为-21.7%，房企融资端持续承压。分项来看，供应端国内贷款同比降幅再度走阔，需求端销售有所修复带动销售回款小幅改善，定金及预收款、个人按揭贷款降幅均有所收窄，但目前销售尚未进入实质性好转的通道，后续房企仍要面临较大的经营和融资现金流压力。 ⚫ 行业集中度仍在下降，百强房企销售弱于行业平均。2022 年 1-9 月 TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100 房企销售金额的同比增速分别为-39.3%、-48.2%、-52.9%和-47.1%。1-9 月 TOP10 销售集中度为 22.1%，前值 22.4%，全年来看集中度进一步下降难以避免。 ⚫ 我们维持中期策略报告中对行业指标的预测。料销售面积全年同比下滑 19.3%，销售金额下滑 27.2%，新开工面积全年同比下滑 29.4%，投资完成额下滑 10.1%。 ⚫ 本月房地产行业主要统计指标未见实质性改善，房企“金九”加大推盘和促销力度推动销售降幅收窄，进而销售回款好转；但市场尚未出现明显转暖的迹象，房企补库存的动力不强，开工、投资仍持续下行，行业基本面弱复苏的态势没有发生根本改变。在“金九”需求恢复缓慢的情况下，“银十”前多部委出台宽松政策组合，分别针对二、三线城市刚需和一线城市的改善需求予以支持。对于房价连续下跌的二、三线城市可阶段性放宽部分城市首套房贷利率，但政策效果或受制于低能级城市刚需韧性不足；而对于换购住房个税减免的政策，短期或对处于观望状态的置换改善客群有一定促成交作用，但总体而言以上政策宽松力度仍显克制，政策组合效果仍有待观察。从国庆假期过后的市场表现来看，新房认购无明显起色，居民购房观望情绪不减，我们认为基本面仍将处于持续的弱复苏状态，Q4 末有望看到更大力度的宽松政策。预计企业间分化仍将加剧，我们看好央国企和高评级民企的相对优势，并建议随着市场复苏逐渐布局弹性标的，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示 ⚫ 销售大幅低于预期。政策调控力度超过预期。融资环境存在不确定性。 投资建议与投资标的 核心观点 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2022 年 10 月 30 日 赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 吴尘染 wuchenran@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860522020001 吴丛露 wuconglu@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860520020003 香港证监会牌照：BQJ931 基本面修复缓慢，政策托底效果仍需观察：——2022 年第 42 周地产周报 2022-10-26 销售投资无明显起色，政策维持托底思维：——2022 年第 41 周地产周报 2022-10-18 十一期间购房热情有限，政策组合效果仍待观察 2022-10-15 “金九”销售改善有限，基本面未见明显好转 ——9 月统计局数据点评 看好（维持） 仅供内部参考，请勿外传 房地产行业动态跟踪 —— “金九”销售改善有限，基本面未见明显好转 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 目 录 9 月销售同比降幅收窄，但当前政策力度仍不足以支持基本面明显改善 ......... 4 新开工持续下行，房地产投资降幅有所回落 ................................................... 5 到位资金降幅基本持平，房企融资压力不减 ................................................... 5 行业集中度仍在下降，百强房企销售弱于行业平均 ........................................ 6 投资建议 ........................................................................................................ 7 风险提示 ........................................................................................................ 7 仅供内部参考，请勿外传 房地产行业动态跟踪 —— “金九”销售改善有限，基本面未见明显好转 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 3 图表目录 图 1：房地产销售面积 9 月同比增速-16.2% ................................................................................. 4 图 2：9 月各区域销售均有改善，东部销售降幅收窄至 5.2% ........................................................ 4 图 3：商品房待售面积继续小幅回落，库存有抬头